丛培武，
23020819831001****
摘要：近年来房地产领域住房不炒、因城施策等政策逐渐落实，在市场竞争愈加激烈的发展背景下，房地产企业必须增强自身核心竞争力。我们知道房地产领域开发项目具有投资金额大、周期长的特点，并且不同项目运营过程中可能会面临的财务风险也不尽相同，因此房地产项目实施前，需要根据实际情况具有针对性制定项目可行性决策，根据项目流程及现金流的论证开展财务评价活动，为项目最终的落实提供参考依据。本文我们将对房地产开发项目可行性研究财务分析重点进行探究，以期房地产行业的健康发展。
关键词：房地产；开发项目；可行性研究；财务分析；重点研究
房地产行业是国民经济的重要组成部分，在社会经济发展过程中也占有重要地位，但是经过实际调查与相关资料分析可以掌握到，现阶段房地产管控问题频频发生，并且市场竞争日益激烈，这对于房地产行业的财务管理具有限制性影响。通过房地产项目可行性研究，我们可以更好的掌握项目中财务管理信息及常见问题，具有针对性提出相应治理措施，实际工作期间房地产企业财务管理不仅存在于成本管控方面，还涉及到较多税务风险管控及项目资金占用内容，由此可见，在房地产财务管理过程中项目可行性研究具有指导意义，科学的项目可行性分析能够为房地产企业健康发展提供保障，促进自身财务管理水平的提高。
1·房地产开发项目可行性研究现状及常见问题
1·1融资难度大
银监会及人民银行近年来针对房地产开发项目融资问题频频发文，公开募集资金不得用于开发贷款与土地款当中，并且对于房地产企业的贷款条件也相对调高，加上房地产债券发行被叫停、金融机构联合授信办法出台。在一定程度上增加了房地产融资难度及融资风险，不利于房地产企业融资成本控制，与此同时房地产开发项目自有资金要求、建设阶段需要支付的材料款、工程款结算要求，开发准备阶段各项规费、保证金要求逐渐增加。加上项目运行过程中日常所得税流转税、土地增值税、预交税负等等，都给房地产企业的财务管理带来了更高的风险与压力，如果房地产内部财务管理部门资金预算不够详细，那么资金闲置的现象必然产生，甚至出现资金链断裂风险，上述问题对于房地产企业金融融通及管理提出了更高的要求。
1·2成本预算不够合理
项目可行性研究能够为房地产企业开发项目前的决策提供依据，属于事先的规划与预算模式，但是由于房地产企业测算过程中为了接近预期收益，可能会对销售方案开发进度以及资金回笼等关键因素考虑过于乐观，忽略了成本数据方面的考虑，成本预算松弛的现象屡见不鲜。部分房地产企业成本预算编制方法仍停留工程造价定额资料业务方面，没有带入现代房地产开发项目思维，欠缺房屋结构用途及区位因素的考虑，在这样的前提下成本预算合理性无法得到保障。与此同时预算模式呈现静态发展，合同洽商规划与调整在开发过程中没有得到落实，从而成本预算时效性与指导性大打折扣，这对于房地产开发项目经济效益将造成直接影响。
1·3财务管理体系不够完善
目前房地产企业财务管理体系不够完善，企业项目开发之前财务管理方面缺乏系统的控制，相应流程与管理办法在财务管理全过程中无法得到落实，加上外部政府关联单位多、合作方多的特点，我们对于房地产企业财务管理能力及风险预防意识具有更高的要求，如某房地产企业在处理投资者、承包单位、客户债权人以及工商税务部门关系的过程中，由于一方财务关系处理不当或关注度不够，对于开发项目整体财务管理都造成了不利影响，甚至给自身带来运营风险，加上房地产企业管理者对于财务管理重视程度不够，项目开发之前将大部分精力用于营销推广与手续办理方面，因此财务数据管理往往停留在数字层面上，从中无法具体分析项目可行性。
2·房地产项目可行性研究财务管理加强措施
2·1加强投融资管理
房地产企业属于资金密集型企业，资金来源主要包括自有资金、发行股票、发行债券、直接投资、融资租赁、银行贷款、信托融资等等。房地产单位开发项目获取效益再投资也是资金的重要来源，在其运营全过程中资金使用效率的提高至关重要，财务管理人员应结合融资成本与融资风险进行综合考虑，这也是企业融资管理的关键点，保障各种融资方式的灵活使用，以防发生资金不足或资金闲置现象。项目可行性研究在资金预算资金管理中的运用，能够帮助财务管理人员估算整体资金流，在房地产项目可行性研究过程中，应保障现金流估计期间假设与分析的一致性，不同现金流量形态下项目可行性研究方式不尽相同，房地产领域常见现金流形式包括折旧、税收、效应、利息等等。在这样的前提下，财务部门应加强自身对项目建设各个环节的了解，这样才能提高项目可行性研究真实准确性，有效降低项目资金成本。
2·2深入探析税收政策
房地产企业内部财务管理人员应与时俱进，及时掌握与学习国家新的税收政策，在依法纳税、诚信纳税的前提下，加强自身纳税筹划工作。与此同时积极联系专业税务咨询机构，促进税务管理水平的提高，将税务筹划理念贯彻到财务管理全过程当中，房地产行业各有税种包括土地增值税，财务管理期间土地增值税预征和清算数据对于企业利润总额的核算具有影响，因此日常管理中相关人员应注重总包合同签订工程费用支付时有效票据的收集，加强税费与收入之间关联的分析核算过程中，房地产开发项目包括普通标准住宅和非普通标准住宅两种。在准备阶段做好清算项目配套设备产权及移交手续的办理工作，这样才能够最大限度的享受税收减免优惠政策，也有效降低了房地产企业税收风险，促进其利润最大化的实现。
2·3全面预算的实施
房地产企业开展项目可行性研究过程中，财务管理人员应做好市场调研工作，加强项目开发成本的控制，实施全面预算工作。我们知道对于房地产企业来说，全面预算重点是年度经营目标，管理人员可以通过成本费用控制与资金流动控制方式形成全面预算管理模式，促进自身内部管理水平的提高。与此同时，将财务管理职能充分在项目开发可行性研究中发挥，根据实际情况具有针对性制定运营计划、经营决策。对于未来的机遇挑战合理应对，将各项成本费用的分析作为项目可行性研究重点，并且制定科学的预算指标，这样的预算更据生命里。
总结语：
综上所述，对于房地产企业来说，开发项目可行性研究是其运作的关键点，在实际工作阶段，财务管理人员应促进财务管理有效性的提升，保障开发项目可行性研究能够为项目决策提供参考依据。与此同时加强内部资金投融资管理，促进资金使用效率的提高，完善自身风险管控意识，将开发项目可行性研究贯彻到财务管理全过程当中，这样才能够提高房地产企业综合竞争力。
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