王甜
宿迁市自然资源和规划局，江苏宿迁 223800
摘要：现阶段，不动产融资租赁作为我国融资租赁业内的最新发展模式，对我国融资租赁行业的发展有极大的推动作用。但目前我国融资租赁法律法规对租赁物的规定尚未完善，银保监会发布的《融资租赁公司监督管理暂行办法》也未明确融资租赁物的具体范围。因此，对不动产融资租赁物进行研究具有重要意义。下面对此展开探讨。
关键词：不动产；融资；租赁物
1 不动产融资租赁物概述
关于融资租赁合同的担保功能，不应仅限于所谓的“合同效力”，因为合同的相对性决定了融资租赁合同应仅在当事人之间发生法律效力，将其解释为租赁物所有权的担保功能将更为恰当，相应地，这是否意味着应将“租赁物所有权”解释为“担保物权”呢？有观点认为，《民法典》应当增加规定融资租赁等非典型担保物权，即便将其规定在合同编，也要明确要求进行动产担保物权登记，该观点实质上是将租赁物所有权理解为“担保物权”，将融资租赁登记理解为“担保物权登记”。还有观点认为，《民法典》将融资租赁交易中租赁物所有权“功能化”后，所有权的权利内核已接近于抵押权，《民法典》第388 条为准用典型担保交易的相关规则提供了解释前提。
融资租赁交易的担保功能解释为两个方面的问题：第一，在未办理登记且未取得租赁物所有权的情形下融资租赁合同的效力，主要包括：1）融资租赁合同不应因此认定为借贷法律关系等；2）出租人享有要求承租人继续配合办理过户的权利等；3）有权请求拍卖、变卖租赁物等，该等权利实质上系一项债权，不具有对抗第三人的效力。第二，租赁物所有权的担保功能。即，在《民法典》第116条继续坚持“物权法定原则”的基础上，应严格按照《民法典》第745条的规定将租赁物所有权理解为所有权，避免将其弱化为“担保物权”，同时审慎引入相关担保物权的规则，以体现其担保功能。
2 不动产作为融资租赁物的可行性
除了不违反法律法规的规定外，不动产作为融资租赁物还应当切实可行，即应符合融资租赁的交易构造。融资租赁物为出租人从出卖人处购得或通过售后回租的方式从承租人处取得，所有权最终归属可由双方约定。从此角度来看，只要该物可由出租人经合法方式取得并交付给承租人使用，其便可成为融资租赁物，至于融资租赁物是动产还是不动产，对于融资租赁的交易模式并未有实质影响。若该物的所有权无法转让，致使融资租赁的融物功能无法实现，则不能认为该物符合融资租赁的构造，因此这一合同关系不能被认定为融资租赁法律关系，而应按照《融资租赁解释》第一条第二款的规定，依其实际构成的法律关系对待。
3 适格不动产融资租赁物之界定
3.1土地、房屋融资租赁
由于土地具有国家或集体所有性质，不能成为不动产融资租赁的标的物。当前，学界和实务界普遍认为房产可以作为不动产融资租赁标的物，但是，是否所有类型的房产都能作为融资租赁物还存在争议。有学者基于我国土地使用权可以流通的角度，认为只要土地可以继续使用的期限大于融资租赁期限，土地使用权的费用能够在租金中体现，就可以构成融资租赁。
结合我国目前的融资租赁实践，将商品房和商业地产排除在外，首先与我国的融资租赁实践是相矛盾的。目前，我国以商品房和商业地产作为融资租赁物的交易大量存在，例如国泰租赁公司与孙雷之间的商品房融资性售后回租合同，韩翠芳、王欣与大连胜利广场发展有限公司、大连胜利商业管理有限公司之间的商业地产融资性售后回租合同。其次，融资租赁是一种较为便捷的融资途径，对于融资难和资金需求迫切的企业和个人来说，将其所有的商品房、商业地产进行融资性售后回租无疑是一种理想的途径，既可以获得资金，又能继续使用房产。
若上述商品房及商业地产、工业厂房、车间等不动产附着的土地为集体所有的建设用地，它们还能否成为不动产融资租赁物？目前，实务中并未有先例。依据最新修订的《土地管理法》第六十三条，经依法登记的集体经营性建设用地，其土地使用权具有转让、出资、互换、抵押的可能，即当对应土地上附着的工业厂房、商品房等不动产的所有权可以转让时，该不动产具有融资租赁交易的可能。还有学者认为，基于缓解地方政府财政压力的目的，对于公租房也可以采取融资租赁的模式来开发和经营，由融资租赁企业出资建造公租房，成为名义上的所有者，国有房地产公司承租公租房和负责具体的运营管理。这一观点在我国并不可行，依照上述观点，融资租赁合同生效时，合同约定的租赁物尚未具备“物”的形态，与《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条的规定（即“融资租赁物须为固定资产，且应当真实存在”）相矛盾；此外，由于尚不存在“租赁物”，融资租赁中的所有权转让环节无法完成，因此也与融资租赁的交易模式相背离，不具有融资租赁的可行性。此外，根据《融资租赁解释》第一条的规定，此类合同不能认定为融资租赁合同，而根据《民法典》第七百三十七条的规定，此类合同属于以虚构租赁物的方式订立的合同，合同无效。
3.2房地产在建工程融资租赁
房地产在建工程指房地产类不动产的未完成形态，对于其性质，我国目前没有明确的规定。有学者认为，未完成的建筑物，社会交易观念上仅认可其为各种材料之组合而为动产，从而可当作物权的客体。从所有权转让的角度来看，满足《城市房地产管理法》第三十九条规定的房地产在建工程的所有权可以转让。因此，符合上述法律规定的房地产在建工程可以作为融资租赁物。应当注意的是，在我国对房地产金融风险严格监管的情形下，以房地产在建工程进行融资租赁交易应当严格依照法律的规定进行，避免交易风险的产生。
3.3交通运输基础设施融资租赁
交通运输基础设施是指铁路、公路、管道、港口、地下轨道交通、桥梁隧道等为社会生产和人民生活提供服务的工程设施。依照《物权法》第五十二条（《民法典》第二百五十四条）第二款，只有“法律”规定为国家所有的交通基础设施，才属于国家所有。我国目前关于交通基础设施制定的法律包括《公路法》《铁路法》《石油天然气管道保护法》《港口法》等，并未对公路、铁路等交通基础设施的权属做出明确规定。除国家外，是否还存在对于交通基础设施享受所有的其他主体？王利明认为，在我国确立社会主义市场经济体制的今天，铁路、公路等基础设施投资领域已经逐渐开放，允许民营资本和私人资本进行投资，因此，这些设施中只有国家投资兴建的，才能归国家所有。
有学者认为，交通基础设施属于公共事业其是以公共利益为目的而修建的，因此不适合作为融资租赁物。笔者认为，交通运输基础设施属于固定资产，因此只要交通运输基础设施的所有权能够转让，则可以作为融资租赁物。上文已经分析了交通运输所有权可以被融资租赁公司等民事主体取得，但由于我国对土地及其定着物的所有权采取“分立主义”模式，且土地属于国家或集体所有、其他民事主体无法取得土地的所有权，而取得交通运输基础设施所有权时还需取得相应的土地使用权。对此，笔者认为可以结合前述对划拨地上建造的不动产进行融资租赁的设想，由出租人补交一定数额的土地出让金和交易税费，获得相应年限的土地使用权，进而获得该地上交通基础设施的所有权并进行融资租赁或售后回租。有关土地出让金的具体数额，从推动不动产融资租赁发展的角度，笔者建议应当适量，对于其他类型的基础设施，可以比照笔者对交通运输基础设施融资租赁的设想。
4 结语
综上所述，建议未来在修订或出台相应法规时，应结合不同类型不动产所有权的取得方式和取得的可能性，列举出可作为融资租赁物的不动产类型，例如商业地产、高速公路等，并对不动产融资租赁物所有权转移的具体事项和公示方法进行规定，以应对目前不动产融资租赁实践中的乱象，从而完善我国融资租赁相关法律法规。
参考文献：
[1]张博，韩复龄.法律界限、选择标准与融资租赁标的物创新[J].华东理工大学学报（社会科学版),2017(05):173-179．
[2]刘佳.对融资租赁法规中不动产租赁物范围的理解[J].中国房地,2019(07):143-150．