苏静 王乐 石伟庆
郑州鑫泰睿房地产价格评估咨询有限公司
摘要：现阶段，我国的各行各业建设发展迅速，步入大数据时代，先进的大数据技术能够支持房地产企业对土地价值的评估。利用大数据技术分析数据，深入挖掘各领域的数据信息，提炼出和房地产项目相关的有效信息，能够提高企业分析能力，指导企业科学开发项目，有助于提高项目回款效率，降低投资风险，为企业创造更高的经济收益。
关键词：大数据；土地房地产评估领域；应用探讨
引言
如今，大数据已经成为一项国家战略，这项技术的出现、发展和应用将给房地产行业及其土地评估服务带来前所未有的机遇，同时也提出了很大的挑战，仍有很多问题亟待解决。
1大数据时代下的房地产土地价值评估分析方法
1.1房地产土地价值评估分析现状
在房地产行业，大数据可划分为静态、动态、多维动态三类。静态数据包括官方统计数据、静态POI数据及房地产行业交易数据等；动态数据包括人口迁移数据、路况数据及出行数据等；多维动态数据包括消费数据、通信数据等。因此，在大数据时代，可供房地产企业开展土地价值评估工作的参考数据较为多样，这有利于提高土地价值评估的准确性与合理性。但在工作实践中，房地产企业的土地价值评估以静态数据开发为主，关于城市人口迁移、用户消费数据、用户出行数据与用户通信数据的利用较少，难以发挥大数据深入挖掘的作用。
1.2房地产土地价值评估分析方法
1.2.1城市潜力分析
房地产评估土地价值要从项目定位出发，评估进入城市的成本，评估城市潜力主要考察城市吸纳人口量级，根据PEST宏观环境模型展开分析。首先调查官方统计数据，了解该城市是否存在扶持政策，城市位置是否处于经济发展区和高速发展区范围内，衡量其周边城市是否产生虹吸效应，了解城市目前的基础建设条件以及未来发展规模。其次，需要统计该城市内企业的数量以及大型企业的规模，评估该城市招商引资的能力，从商业数据中判断该城市能够提供的职位数量，调查城市居民收入以及消费水平。充分利用市场数据，挖掘网络数据，评估房地产市场泡沫度和饱和度，预测该城市在房地产市场的发展潜力。最后，要调查社会人才情况，调查春节、国庆等节假日人口流动量，评估该城市处于吸纳人才状态还是外溢人才状态，并通过大数据评估分析人才吸纳或外溢的程度，对房地产项目未来的销售情况进行预测。
1.2.2地块价值分析
经过对城市潜力的分析，能够明确城市准入门槛和成本，进一步评估地块价值。根据房地产市场的发展趋势，企业要了解城市发展动向，在土地价值高的地块增加投资，找到重点发展地区开发项目，从而降低投资风险，提高投资的经济效益。在大数据背景下，积极利用大数据技术，结合GIS地理系统，让数据信息和地理信息结合，了解城市不同区域的发展趋势和潜能。地块价值分析要以官方数据、经济信息为基础，到城市进行实地考察调研，评估基础设施的发展情况，从而对城市发展方向进行判断，确认发展力度。结合GIS地理系统以及大数据挖掘技术，了解不同地块基础设施的配套情况，包括商场、地铁、公交线路、学校、公园等，关注不同地块配套设施密集程度，评估地块价值。通过分析支付宝消费数据、人流量轨迹、滴滴数据、共享单车数据等，绘制人口潮汐图，根据人口流动轨迹以及时间段，判断地块属于居住区还是商业区，从而指导项目设计。
2大数据背景下的土地房地产评估新机遇
大数据，还可称之为巨量资料，指的是数据量规模十分巨大，采用现有工具无法在合理时间范围内进行管理、处理和整理成能为用户决策提供积极影响的信息。大数据不仅数据规模巨大，而且还要极大的价值，但采用传统方法根本无法进行处理。在本质层面上，大数据的核心是它能进一步拓展数据分析范围及抽样方式，适当放宽了对精准度提出的要求，力求通过对数据相关关系的分析和揭示来描述不同事物之间保持的复杂关系。基于此，大数据能为人们更深层次的认识世界提供更先进和新颖的方法。大数据具有的战略意义并非掌握海量数据信息，而是对这些意义不同的数据实施专业化处理。若采用以往常用的方式，则要耗费大量的时间与财力。对土地房地产评估而言，其数据库主要数据来源为政府及其它专业机构提供的相关数据和评估报告及在网络上获取的相关数据，具有明显的数据密集型特点。各机构经过长时间的运营，积累了数量极大的数据，可以为评估提供可靠的数据资源。从行业自身角度讲，最佳的大数据状态应该是对组织行为进行的全记录，包括从这些记录上获得的规律。相较于过去的数据，在大数据支持下能有效减少或避免信息的不对称，并找出市场主体存在的行为规律，并能对经济行为进行预测。大数据能从本质上解决过去存在的信息不对称和客户不透明等实际问题。在传统业务中引入大数据技术能对客户需求进行更好的识别，真正将客户作为中心，提供新的评估服务，提高服务水平，并能加强风险管控，将各个方面的风险都降至最低程度。简单来说，大数据的应用能使机构变得更加聪明和主动，这对每一个机构而言都是宝贵的、可以直接体现出市场竞争水平的重要资产。在大数据技术的刺激和冲击之下，以往的评估行业，无论是行业的界限还是竞争格局都被完全打破，同时大数据和云计算等新技术的引入也为行业的战略转型提供了途径。不论哪一种方法或手段，都要和互联网本质充分结合，借助与之配套的理论及方式，否则会对转型造成负面影响。评估行业要为实体经济提供良好服务，推动整个房地产行业向更好的方面发展，就必须用到大数据技术，以此来增大服务的广度和深度，提高服务效率。
3信息化测绘技术在土地和房地产测量中的应用
信息化测绘技术在土地和房地产测量中有较为广泛的应用，其应用过程中涉及的关键技术主要表现在以下方面：（1）在原图中的应用。在原图中的应用是指利用信息化技术对原图进行有效的处理，并且将原图中的价值进行挖掘，同时信息化技术将在一定范围中对有用图进行快速获取。针对原图数据的处理，主要有手扶跟踪数字法及扫描矢量法两种方式，前者在处理中会出现一些人为误差，而后者则是利用信息化技术进行处理，在数据处理方面具有较大的优势，不管是精确度还是处理效率都具备较大的优势。在进行扫描矢量法的应用中，需要利用信息化技术提升原图的精度，从而实现土地的测量工作。（2）在地面数字测图中的应用。在地面数字测图中应用信息化测绘技术，将提升地面数字测图技术的精确度，该技术属于内外业相结合的测图方式，在一些比例尺较大的地图中应用较为普遍。相关测量人员可以利用一些辅助测量方式，提高测量的准确度及测量质量。（3）数据共享。数据共享是指局域范围内的企业、各部门共享一样的数据信息。对于数字房地产而言，创建数据共享平台是核心内容，既能确保平台内数据资源信息的共享性，又有利于促进行业内各企业及部门之间的高效沟通与交流。通过实现数据共享，相关人员能够快速而有效地对房产数据加以集中管理，为工作提供重要的地理空间数据信息，加快行业发展进程。（4）一体化数据模型的创建。基于信息化测绘技术，创建与完善一体化的信息数据库，而创建数据模型则为土地和房地产信息化测绘一体化数据库的建设奠定了良好的基础。创建数字化数据模型中，有必要充分结合房地产数据的空间特性等实际特点，进而综合测绘工作实现一体化，将空间数据、属性数据、档案数据有机融为一体，提高信息数据的利用率。
结语
综上所示，大数据为土地房地产评估行业带来了全新的机遇，同时大数据也是行业发展的必然趋势，但在实际应用中还存在新技术钻研不足、低层次操作和安全防护形势严峻的问题，对此，应通过加强技术研发、完善基础条件和创建实时监控系统来解决。
参考文献
[1]侯亮.大数据在智慧城市规划发展中的应用探析[J].住宅与房地产，2019（15）：227.
[2]陈威铭.关于大数据背景下房地产市场营销的机遇与挑战[J].河南建材，2019（3）：260-261.