夏志庆
黑龙江天信土地房地产资产评估有限公司 黑龙江 哈尔滨 150010
摘要：房地产价格评估是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。笔者主要针对几种常用的房地产估价方法进行比较分析。
关键词：房地产；估价方法；比较法；成本法；收益法；
一、三种常用的房地产估价方法分析
1、比较法
比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。比较法适用的对象是具有交易性的房地产如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等则难以采用比较法估价。
采用市场比较法有三个必要条件: 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距 离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准；第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断， 即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价 取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
2、收益法分析
收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为:房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提: a.收益法在适用范围有一定的局限性；b.折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；c.纯收益及资本化率的确定比较困难；d.仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、成本法分析
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。而折旧是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们可以直观的看到该价值是由哪些部分组成的，较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。
二、三种房地产估价方法的差异性及关联性
通常情况下，如果房地产价值的影响因素保持不变，那么用不同方法评估房地产的价格时其结果应该是相同的。然而实际上运用三种估价方法求得的结果相差较大，原因是多方面的。首先，虽然三种评估方法评估的都是房地产在某一时点的价值，但比较法的着眼点在现在，主要是将估价对象与现实的可比实例进行比较；收益法瞄准未来，引入预期因素对房地产价值进行评估；而成本法基于过去，认为房地产的价值完全包含在历史性的成本中。其次，在价值观念上，市场比较法认为待估房地产价值与市场上有着相近效用的房地产的价值相等;收益法将未来的净收益的多少作为衡量房地产价值的标准;而成本法则认为其价值等于房地产建造过程中各阶段投入的成本之和。
鉴于三种评估方法各自的特点以及实际情况的差别，通常采用两种以上估价方法对同一房地产的价值进行综合评估。有时也常常在引用一种估价方法时穿插使用另一种估价方法。如在评估某一住宅用房时，一般先用收益法或成本法对其进行整体估价后再用市场比较法对其进行修正而得出待估住宅的价值；又如收益法中已知房地合一建筑物的收益而单独求取土地价值时，就要先利用市场比较法或成本法求出建筑物的价值等。在实际估价中，估价人员应灵活运用几种估价方法，只有这样才能使估价结果更接近房地产的实际价格。
结束语
随着我国综合国力的显著增强，建筑行业的迅猛发展在其中发挥着重要作用，而房地产评估的需求日益增长，从而衍生出多种估价方法。在实际评估方法的选用上，需要房地产估价人员有丰富的实践经验和扎实的理论知识，并始终秉持着公正严谨的态度来进行估价。房地产行业的发展推动着房地产估价行业不断向前迈进，也促使房地产估价方法不断的改进和完善。
参考文献
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