李晓
深圳市宏发物业服务有限公司
摘要：物业共用设施中最为重要的就是电气设备，通过维护保养电气设备能够为其的正常运行提供保证，电气设备在物业管理中能否得到良好的维护，与人们的正常生活有着密切的联系。尤其是随着建筑环境的现代化发展，通过物业对各个场所的管理，例如商场、住宅区以及办公楼等，能够对其正常运行提供保证。因此本文从维护和保养方面，对电气设备在物业的管理进行了阐述，并对有效措施进行了总结，以此来实现对设备故障的解决，使设备运行能够更具安全性、稳定性。
关键词：物业管理；电气设备；维护保养
电气设备如果出现了故障，就会对人们的生活造成影响，随着越来越智能化的电气设备的出现，也加大了对维护与保养工作的要求。针对此类发展背景，物业管理需要以电气设备的维护为基础，对自身的经验进行总结，在提供专业保养的同时，为电气设备提供正常运行的保证，以此来为电气设备提供更长的使用寿命。
一、物业电气设备管理工作存在的问题
（一）复杂的设备种类
复杂的电气设备种类加大了日常管理的难度，目前，国产以及进口电气设备经常会被应用于各个区域中，各个厂家，会按照不同的方式，组装、维修以及保养电气设备，所以，各种类型的电气设备被引入到物业中，使维修保养人员的工作开展更加困难[1]。
（二）不同程度的设备损耗
在时间方面，由于物业电气设备类型的不同，也会出现一定的差异，并且这些电气设备长时间呆在露天环境中，各种来自温度、湿度等方面的因素，都会使其受到一定的环境影响。电气设备会出现不同程度的损耗，负责维修保养电气设备的人员，需要对设备受到的不同程度的损害，采用不同的养护措施，因此对维护工作提出了更高的要求。其次，就算处于同样自然环境中的电气设备，由于其自身存在着不一样的电压和电流，因此所产生的热量也存在着差异，会对电气设备造成不同的影响，因此需要投入更多的资金，用于电气设备的维护工作。
（三）缺乏高素质的电气设备维修人员
目前，物业工作人员在维修和养护电气设备的过程中，缺乏专业素质，就专业理论知识方面来说，大部分工作人员没有对其进行掌握，如果这些遗留的问题，不能在事故发生前，进行及时有效的解决，就会加大安全事故产生的几率，对物业以及社会造成一定的影响。除此之外，如果负责电气设备工作的人员，没有具备坚实的专业知识，没有在使用前对其是否存在安全问题进行检查，缺乏规范的操作，就会导致更加危险的安全事故的发生，甚至还有可能会导致地区内大面积出现无法供电的情况[2]。
二、物业电气设备维护保养措施
（一）进一步开展检修保养电气设备工作
物业管理过程中最为关键的一项内容就是电气设备，物业能否得到有效的运行，其取决于能否正常的发挥电气设备的功能。所以，需要进一步检修与保养电气设备，一般来说，经过长时间运行的设备。经常会有大量的灰尘以及污垢渗入其中，需要及时的对这些灰尘与污垢进行清理，保持设备无尘垢，使设备能一直处于清洁状态，一定程度上能延长设备的使用寿命。此外，还需要定期将润滑油添加到电气关联的机械设备中，在长时间闲置的情况下，当设备启用时也能够得到顺利的运行，使电气设备能够有效的提升自身的质量，减少故障发生的频率，实现高效稳定的电气设备的运行。
对于设备已经使用了较长时间的，需要检修其运行状态，并且有效的对其进行记录，对设备的维修与应用建立专门的档案，对设备是否处于良好的运行状况，进行严格的观察，并且需要定期对其进行保养[3]。
（二）对设备进行全面的掌握
在维护保养物业电气设备前，需要从基本原理、操作流程以及操作步骤出发，对电气设备进行全面深入的了解，结合相应的要求，对电气设备的应用环境进行良好的把握，以此来使其能够发挥出更好的效果。从目前的实际情况来说，电气设备有着复杂的类型，可以按照不同的功能对其进行划分，按照计划和流程对其进行应用。例如，当设备处于通电状态时，可以有效的结合听、嗅、看以及侧向等方式，检测仪器表面是否存在问题；应用清洁材料，通过擦、吹等方法，对其表面污垢、锈蚀以及潮气进行清除，在这个阶段中，需要对元器件的完整性以及线路位置的保持加以关注，否则，就会对其绝缘性造成一定的影响。
（三）综合管理电气设备
维护保养电气设备的主要目的是为了有效的对其功能和作用进行发挥，进一步加强对其的运维管理，可以使设备得到更加普遍的使用，并且能够降低其故障发生率。因此，需要对电气设备的实际应用做好记录工作，物业相关工作人员，需要详细的对其进行记录，如果有异常情况出现，就需要对其进行及时的报告，并对相关处理方案加以制定，使故障能够在第一时间得到有效的处理。目前，国内在管理电气设备的实际运行时，大量的电气设备都是进口的，这就要求工程人员和操作人员需要具备较强的专业素质，除了需要具备坚实的专业知识之外，还需要具备一定的外语水平，因此，目前最重要的是，操作人员需要具备更高的维护与保养技能水平[4]。所以，可以对负责设备研发的人员以及操作设备的人员进行组织，使彼此之间通过交流，能够相互学习，使其能够积极主动的参与到各项培训与教育活动中来。不论是进口的还是先进的电气设备，在入场前都需要安排专业人士对其进行安装和调试，可以安排操作人员参与到物业电气设备的前期安装、调试工作中，每隔一段时间对其进行组织，使其能够通过各种交流活动进行学习，使工程人员以及操作人员能够具备更高的专业知识和操作能力，使其能够具备更强的实践能力[4
（四）对检修工期进行缩短
在对物业电气设备进行检修的过程中，涵盖了大面积的内容，特别针对大型的电气设备来说，需要加大对人力物力以及财力的投入，才能够对其进行维修，这也加大了对物业整体经济效益的影响。所以，在检修设备的过程中，需要进一步监督和管理好检修项目的正常开展，深入的研究分析项目需要检修的原因，按照不同类型对设备进行检修，并且提出不同的检修策略，对无法查找到具体故障原因或造成轻微影响的项目不纳入重点维修范围，尽可能的做到能维修的尽量维修，无维修价值的才优先考虑更换，在保障电气设备正常运转的同时有效减少不必要的资金投入[5]。
结束语：
因此，需要对这些电气设备开展定期有效的检修和保养工作。随着目前科学技术的不断发展，对检修工作提出了更高的要求，想要满足这一要求，就需要有效的改善维修保养水平，以此来使电气设备能够发挥更好的作用。
参考文献：
[1]赵林夫．物联网架构下的物业设备智能化管理创新[J]．住宅与房地产,2018(04)：60-61．
[2]周斌．关于机电机械设备维修与保养的探讨[J]．建材与装饰,2018(03)：233．
[3]邱锐．机电设备维修与保养措施分析[J]．设备管理与维修,2017(17)：60-61．
[4]张卓.浅析房屋物业中电气设备的管理与维修[J].城市建设理论研究(电子版),2017(11):181.
[5]孙更新,吴贵文.浅谈如何加强设备维护保养及管理[J].环球市场,2017(4).
作者简介：李晓，1979年6月，汉族，籍贯：湖北省安陆市 ，维修电工二级技师，本科学历，主要从事物业工程管理工作。