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摘要： 随着人们生活水平与生活质量的提高，带动了房地产行业的快速发展，市场竞争越来越激烈，房地产企业想要在激烈的竞争中实现长期发展就要做好各项管理工作，尤其是房地产开发前期管理工作。 只有做好前期管理方案，才能保证后续工作的顺利开展，企业实现经济效益最大化。 鉴于此，本文就房地产开发前期工作的管理方案展开分析。
关键词： 房地产发展；前期工作；管理方案
1引言
房地产开发项目前期管理一般包括项目策划、可行性研究报告、土地规划审批以及设计质量管理等工作内容。其中，项目策划工作主要围绕选址策划、市场调查以及投融资计划等工作展开；可行性研究报告需结合项目的经济技术指标对“净利润率”“投资回收期”“敏感性要素”等指标进行合理测算，并根据测算结果进行分析，从而对影响项目的重要因素进行合理调整；土地和规划审批需要前期工作人员在项目获取前就开展项目跟踪，将后续报批报建与前期项目定位、产品设计、施工计划等重要工作节点进行深度匹配，为后续项目施工作业的顺利开展提供良好保障；设计质量管理工作，要立足于项目早期定位和强排方案，以及提前对施工图纸设计内容进行优化处理，从而提高设计内容的准确性与合理性，减少对后续项目的施工风险。前期管理工作是房地产开发项目管理体系的重要环节，在一定程度上关系到项目的盈亏成败，这就要求房地产开发企业清晰把握前期管理工作的特点，有效化解前期工作的风险隐患，不断强化前期管理工作的各项措施，才能规范有序推进项目的顺利实施，取得理想成果。
2房地产项目前期管理重要性
2.1 招投标、合同签署重要性
招标采购是房地产项目管理主要内容，是项目勘察、涉及、施工、设备材料等发包重要途径，做好招标采购控制有助于减少经济投入、提高工程质量。管理人员应根据项目整体概况、组织结构选择科学的结构体系、合理划分发包标段、确定招标内容及具体方法。此外，签署协议前阅读合同内容，秉承着自愿、公平的理念签订。合同应使用标准文本，语言简明、内容清楚，详细的规定各单位职责范围、权利义务、法律关系，特别是项目存在的风险控制，尽可能防止违约。对于有异议的内容需开会决定，咨询专家学者。
2.2 开发建设管理重要性
①加强工程开发建设控制。②各参建单位的随时沟通交流、确定权力范围、职责范围，共同做好项目管理监督、降低风险。③制定项目管理基准目标、责任、落实到个人，避免延误施工进度。④保持高度统一的思想意识，努力达到理想的管理效果。
2.3 科学管理规划
管理部门在前期规划中对项目有详细的规划编制，使项目招标有详细的计划。同时，综合各方面资源信息，为招标的顺利开展提供保障。
3 强化房地产开发项目前期工作的管理措施
房地产项目的前期管理是决定一个项目成功与否的关键阶段，合规有序地做好这个阶段需强化以下管理：
3.1组建专业化的前期管理团队
组建专业化的前期管理团队，加强对前期工作的落实。项目前期管理的工作效果往往会对开发项目后续工作的开展造成直接影响。鉴于前期管理工作的复杂性和多样性，房地产企业应加强对组建前期管理团队的重视程度。在前期管理人员的选择上，可采用多样化的选人方式，引入有一定专业能力，同时综合能力较强的人员组成“小而精”的前期管理团队。同时，在管理过程中，前期管理团队应该立足于项目的发展目标及各类可行性计划等重点任务开展深入分析，对前期管理工作涉及到的重点内容做到充分落实。对于项目中存在的不确定性和风险因素，须加以及时确认和解决，以防止对后续工作开展造成不利影响。
3.2市场定位分析
企业应结合市场需求进行企业与产品在市场中的定位，所以需要企业在开发项目的市场定位，即是在熟悉市场与研究的条件下，选择目标市场与消费者，确定项目层级、设计标准，凸显项目别具一格的特点和特色，做好市场定位分析，确定目标群体，这也是楼盘销售的基础前提。房地产开发项目定位作为房地产开发的第一要素，市场定位不仅是产品形态规划，还是为满足市场需求而展开产品设计、运营、推广等活动，其目标是打造产品特殊的市场形态与价值群体。市场定位分析应结合当下市场环境展开，不断的调节、控制，尽可能的满足客户需求，创新管理理念，抓住市场突破点，制定科学的管理方案。此外，还要结合各种类型的项目背景，制定可行性的开发方案、产品规划、设计方案，才能达到设计成果和设计实施的全面融合。
3.3 项目产品方案
单一空间的房型设计与功能规划、项目面积配比、外形、社区环境等是项目产品的核心要素，也是企业在市场检验中决定投资与否的关键。产品规划方案应保证与目标消费群吻合、顺应与引导消费时尚，挖掘与满足消费者需求、产品设计应满足实际销售需求，产品规划功能不只是多多益善，实际规划过程中需结合竞争企业状态。
3.4把握建设项目基础流程，提高主体工作效率。
根据过往经验，建设项目前期决策阶段主要包括制定项目建议书、编制可行性研究报告、对项目进行评估以及立项决策等内容。在项目获取过程中，前期管理团队要开展相应的项目策划设计，并针对未来可能产生的报批报建工作开展全面准备工作。获取项目后，前期团队应及时把控施工图出图及审批工作，并将最终成果文件交于项目开发部门进行实际操作。在项目完成竣工验收和竣工结算后，根据项目公司反馈结果做好项目后评价，以确保前期工作在项目整体周期内形成完整闭环，为后续企业获取新项目提供宝贵经验和参考依据。
3.5项目风险分析
项目风险包含设计风险管理、可操作性风险管理、土地审批风险、设计风险管理。①项目设计风险管理。企业应结合市场调研信息做好项目选址设计分析，了解该区域行政许可制度，确定项目建设范围与类型。立足于价格、服务、数量等多方面综合考量，与城市发展密切融合从而评价项目地块价值。掌握项目建设单位需求并确定项目地块需求。了解土地资源储备状态，确定土地权属、补偿等确定项目位置。②可操作性风险管理。首先，绿色生态建筑投资风险管理，结合相关设计标准展开空调采暖控制、非传统水源系统、冷热源、输配系统、照明系统等能耗采用分项计量的形式，把项目投资风险与质量既定差距缩到最小。其次，盈亏测算标准与风险管理，应用多种控制参数展开目标参数控制，从而首先盈亏的科学控制，比如：最高项目费用计算，进而展开可操作性风险评估。③土地审核风险。土地收储过程中要以科学的收储补偿缩小经济投入，做好土地审核管理，对可能存在的问题主动处理。在土地出让管理中做好条件协调，提高土地竞争优势，发挥组织管理能力，从而在短期内得到土地使用权。④设计风险。秉承着人本理念展开项目产品管理，选择新型环保材料。进行项目总平面设计质量管理，结合项目位置展开配套商业评价，满足商业服务要求。分析公共设施、建筑、建筑设计等，尽可能的提高房地产商业空间价值。
结语
综上所述，随着房地产项目的不断增加，房地产企业做好项目前期管理工作将极大降低后续项目开发过程中所产生的风险，要求房地产企业做好前期规划，做好项目前期报规报建审核，房地产开发企业应积极利用先进的管理理念、手段方式，确保前期管理内容可以全面渗透于项目开发全周期过程当中。
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