王丽
招远市土地储备中心 山东烟台招远市 265400
摘要：现阶段，我国教育不断改革，土地储备面临转型发展的新要求。本文阐述了新时代赋予土地储备的新使命、新任务、新职能及土地储备转型发展的逻辑要求，并针对实践中存在的困难与问题，提出了土地储备应由重经济效益向经济、社会和生态效益并重转变，由重管理向管理和服务并重转变的思路。
关键词：土地收储；土地储备；路径
引言
随着新时期经济经济建设的快速发展和城市化水平的不断提高，对于土地储备制度的研究越来越重要。20多年以来，我们经历了试点探索、全面推行、立法建制及不断完善等阶段，在促进社会经济发展及土地资源合理利用上发挥着举足轻重的作用。然而，在其不断发展与渐渐完善的过程中，暴露的问题也日益凸显。本文围绕我国城市土地储备制度的模式、发展历程、存在的主要问题及对策进行了简要阐述。
1土地储备中存在的问题
1.1各部门之间的协作配合效率不高
土地储备工作属于一项系统性的工程，涉及到多个部门的协作，包括规划、交通、财政、国土等，需要各个部门之间加强协调、配合，而在我国政府部门机构设置中，这些部门不属于同一系统，沟通不多，难以提高协作配合效率。由于程序比较复杂，加上有些职责的划分不够明确，各个部门之间会出现一定的推诿现象，降低了土地储备工作效率。
1.2资金筹措较困难
在实际的土地管理运作中，几乎各地的土地储备机构都存在资金筹措困难的现象，早些年前银行贷款是土地储备机构最主要的融资渠道，但背负巨大的还款压力使它们难以轻装上阵。近年来国家不断出台政策对土地储备融资工作运行进行规范和约束，至2017年6月，通过土地储备贷款、政府购买服务等方式筹集储备资金的渠道已全部阻断。目前，仅可通过发行专项债券筹集资金，但受限于政府性基金预算有限，实际工作中难以支撑项目资金实际需求。
1.3土地储备融资法律制度不够完善
土地储备具有运作周期长、资金投入量庞大的特点。对于财政紧张，土储资金缺口大的地方，如何筹集到足够的资金用于土地储备，是土地收储工作的关键。土地储备制度在全国确立后，各地采用的土地储备融资方式多种多样，常见的有财政拨款、国有土地收益基金、土地经营收入、银行贷款、土地储备专项债券、社会资本引入等，在缓解土地储备资金压力方面具有较显著的作用，有力地保障了土地储备工作的顺利开展。但由于各地政策的不统一，制度缺乏规范性和一致性，有的甚至与相关法律和中央政策相违背，存在较大的法律缺陷。缺乏明确、具体、稳定的土地储备融资法律法规，不利于土地储备融资实践工作的稳定推进。在土地储备融资工作法制化道路上还有很长的距离要走。
2土地储备转型发展路径探析
2.1重构土地储备统一管理新机制
一是加强全民所有土地资产管理，积极探索符合城乡统一建设用地市场要求的储备机制，建立全民所有自然资源资产储备制度。二是实施土地资产分类管理。重点做好前期开发，对暂不供应的土地重点做好管护和临时利用，防止资产受到侵害。三是开展储备土地清产核资工作，充分利用“三调”及各类专项调查成果，清查政府储备土地资产的数量、质量、价格、分布、用途、使用权和收益情况，通过建立清查台账和数据库，全面推进土地储备资产负债统计编制工作。四是进一步规范土地储备机构管理，实行土地储备机构名录动态更新机制的同时，建立健全机构评级机制。
2.2区级储备机构或相关部门具体实施
各区征收部门负责辖区土地储备具体征收工作，制定项目实施方案，负责土地确权以及组织实施项目所涉及的房屋征收补偿、土地使用权收回补偿、集体土地征转、房屋拆除、还建房源筹集、土地清理移交工作。区级土地储备机构可按“单宗为主、片区为辅”的原则与市级土地储备机构开展联合储备，也可受市级土地储备机构委托实施宗地收购、收回的具体工作。
2.3积极探索，制定有效计划
建筑物的补偿标准，则可以参照城市房屋拆迁安置办法确定。为了减轻土地储备中心的财务负担，可以实行分期付款的办法进行补偿。在土地回收补偿费确定以后，可分为征购、回收和土地供应两个阶段分期支付补偿费，在征购回收阶段支付补偿费的一部分，剩余的补偿费在土地供应阶段支付，同时由土地储备中心支付所应承担的利息。
2.4建立多元融资渠道
目前，我国主要通过银行贷款的方式获得资金，贷款的额度过大带来的利息成本高且存在很大的风险，利息的增加也会导致土地储备成本的增加，有时在本息的压力下，土地储备机构会短期内向市场供应大量土地，甚至会比土地储备的成本还低，对各地土地储备的长远规划产生不利影响，违背了当初建立土地储备机构的初衷。因此，要探索出一条多元化的筹资渠道，尽量降低单一贷款的风险，促使资金良性循环。对于融集的资金，要及时盘活、提高利用效率，一方面尽快按照计划要求将储备的土地资源上市，实现资金的尽快回笼；另一方面加大对资金使用情况的监管，确保其合理使用。
2.5完善相关法律法规的衔接，明确土地储备制度的定位
土地储备制度的功能定位，一是能够调控土地市场，规范土地市场运行；二是能够促进土地资源合理利用，提高城市建设用地保障能力。对此，建议完善相关法律法规的衔接，理顺土地储备制度与相关法律法规公益性之间的关系，以促进政府更好地在宏观上平衡保护耕地与满足建设用地的需求。在国家规范的基础上，地方进一步完善相应的行政法规和部门规章。同时积极推行土地储备工作的信息公开，提高公众的参与度，赋予土地关系人应有的权利，让公众享有充分的知情权和参与权，并参与到土地储备的运作过程中，促进土地资源得到合理的利用。
2.6土地储备科学管理水平信息化程度急需提升
在土地收储实际工作中，土地宗数多、面积大、分布广是较为普遍的现象。传统的分散式管理模式已不能满足当前土地收储管理的需要。如果不借助于现代信息技术、通信技术和数据库技术，传统以人工为主的数据分析处理方法势必会影响土地储备相关数据的应用范围和效率。土地收储情况的查询、分析，相关数据的统计、输出等各项应用在收储管理工作中日益频繁。另外，土地收储档案数据信息的挖掘，适应土地收储档案信息变化频繁的需要，满足土地收储数据在各部门间进行便利的信息交换，都对土地储备管理水平提出了更高的要求。目前，基于地理空间分析软件（例如ArcGIS、MapGIS、SuperMap等软件）建立的土地收储空间数据库，可以方便高效地实现土地收储专题数据的图形、属性、附件材料的一体化管理，对于提升地方土地收储管理工作水平具有很好的作用，同时也可为土地收储工作提供辅助决策支持。
结语
综上，土地储备制度是我国土地资源科学合理高效利用的重要前提，相关管理人员必须要充分意识到当前土地储备制度中存在的问题，针对问题制定相应解决措施，保障土地储备工作的有序高效开展。土地储备制度的发展和完善有着十分重要的意义，它能够十分有效的保证土地资源的合理应用，但是目前在这一过程中，还存在着一定的不足，这对我国土地制度的建设和发展也会产生非常大的影响，在这样的情况下，我们一定要采取有效的措施对其加以改革和完善。
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