董德志
山东舜天兆信工程项目管理有限公司 山东 济南 250000
摘要：当前，城市发展过程中，房地产行业繁荣发展，在具体建设过程中涉及到造价管理，其造价管理质量的优劣将直接影响到企业的经济收益以及质量控制等各个方面。因此，在房地产工程中就需要针对其项目全过程造价进行相关的研究与分析，从而对其中造价管理的相关要点控制做详细的论述，使房地产相关企业在项目中可获得比较可观的经济收益，使其得到进一步的发展，在社会竞争中也可以得到更多的发展机会。
关键词：房地产工程；造价管理；成本控制
引言
现阶段，由于房地产市场内部企业增多以及体制的优化改革，加之国家的宏观政策对其房地产行业进行调控，持续压低销售价格，使房地产行业中可以获得的相关利润持续降低。城市在持续发展过程中，土地资源短缺程度加剧，土地价格大幅上涨，土地成本迅速提升，而政府出台的相关政策使其经济利润再次降低。因此，在进行房地产工程的建设过程中，对其造价管理过程中的成本进行控制至关重要，也是必然选择，可使企业在行业竞争中获得核心竞争力，以此来扩大企业规模，得以持续发展。
1、房地产工程成本管理概述
1.1房地产工程的成本分析
最近几年，在我国的房地产行业中，市场发展规模在很大程度上得到了进一步的扩展，专业化程度持续增加。然而，过快的发展速度，导致在对整个行业进行控制时存在力不从心的现象，导致房地产行业落后于其发展速度。根据市场调研可以知道，在房地产工程的建设中，涉及到的资金量多，资金链比较长，回收资金的时间久，且房地产企业集中化的现象，使企业之间的竞争非常激烈，生存压力大，加之土地资源的缺少，使得在进行房地产开发建设的过程中，所需要的土地成本持续攀升，压力随之而来。在这个过程中，不仅要有效应对成本增加带来的相关压力，与此同时，国家所出台的相关政策也会造成行业发展压力，加之房价与人民群众的收入存在严重不协调的问题，使行业发展受限。要想得到高质量发展就需要对针对其压力进行解决。因此，在进行项目的成本管控中，就需要从各个方面强化成本管控，才能有效应对在项目建设中经济收益减少的问题。
在具体的项目建设过程中，其成本费用主要包含了间接费用、直接费用。间接费用主要是指在相关的施工企业完成项目施工之后，除去成本之外所获得的资金，即利润。其次，需按照国家相关法律规定按时缴纳相应的建筑税、工程税以及城市的维护费等相关税费，利润和税费构成间接费用。直接费用主要是指人工费、材料费、机械设备等物资的租赁、购买费用，尤其是人工费和材料费用占比较高。在建设中，需投入的人工数量较多，成本高，不同地区的房地产项目对应的建设标准，劳动力数量、价格都会存在一定的差异性。而材料费用主要是指在工程中进行具体施工以及安装时所需要的相关材料。因此，对施工过程中的各项物资采购，务必要严格控制其质量、数量、价格，达到成本控制的目的。
2、房地产工程造价管理成本控制的原则
第一，需要按照限额设计原则。房地产行业中，项目类型多样，其功能性也存在较大的不同。但是，规模都在持续扩大，建筑结构愈加复杂，施工难度较高。因此，所需施工时间较长，需投入的物资人员较多。在对成本进行管控的过程中，非常容易受到诸多因素的影响。因此，在成本控制的过程中，可以明确既定限额作为其控制的首要原则。第二，全寿命周期成本控制原则。在项目中进行成本的管控最重要的原因在于使相关项目的成本投入大幅降低，使房地产企业在市场竞争中，将核心竞争力增强，减少需要投入的成本。因此，就需要针对其全寿命周期做好相应的成本控制，使其降低。第三，全面管理原则。主要是指在进行成本管控的过程中，需要对工程建设的各个阶段、各个环节全面贯彻成本管控措施，包括从设计、招投标、施工以及竣工结算等各个环节，还需考虑到市场环境的变化对成本产生的影响。
市场环境变化主要是指在施工过程中设备、材料价格的波动。
3、房地产工程各阶段的成本控制分析
3.1决策阶段
在工程项目中，要进行成本的有效控制，需从相关项目的决策阶段开始实行。其前提条件在于需要对施工过程中可能涉及到的经济性因素、技术因素进行有效的论证以及分析之后，决定项目是否具有可行性价值。而在这个过程中，进行项目的决策最重要的参考依据在于用最小的造价投入获得相应的项目收益。在这个阶段需相关的评估人员，搜集全面的房地产项目各种资料，包括影响因素，进行全面分析，使最终的评估结果具有较高的准确性，为决策人员提供参考依据。
3.2设计阶段
设计阶段的成本控制至关重要。在项目进行设计的过程中，包含了初步设计、图纸设计、技术设计等。目前，根据对房地产市场工程的建设情况看来，对工程成本管控效果产生直接影响的因素是方案规划设计的有效性、可行性。在这个过程中，其规划设计的图纸质量优劣对后期工程的进度、质量把控以及实体投资等各个环节，将产生决定作用，并对施工周期产生较大影响。因此，在这个阶段中，要求设计单位在选择设计人员的过程中，其人员要具有较高的专业水平以及职业素养，在具体设计中参考勘查报告书、收集项目相关资料，与业主方做好沟通，使规划设计阶段的图纸具有较高的可实施性以及经济性，避免设计质量的低下导致具体施工中成本把控的不确定性影响因素增加。
3.3招投标环节
招投标环节的成本控制主要是指在进行编制招标文件的过程中，需保证其具有全面性、准确性，并严格按照前期出具的施工图纸进行编制项目标书，并保证招投标环境的公平、公正，联合地方政府对招投标环节做好监督工作，并对参与投标企业进行信誉、资质方面的审核，从而选择社会信誉度较高，能力强的施工企业，便于成本控制。
3.4施工阶段
第一，需要对房地产工程中涉及到的机械设备、建材等采购、租赁价格做相关的成本控制。在选择施工材料以及设备的过程中，需要根据设计图纸中的材料规格、尺寸、质量进行选择，并强化采购过程中的监督，选择价格合适且质量较好的供应商，签订采购合同。或者在相关文件中明确标注相关材料以及机械设备的名称、品牌、型号、规格，在施工现场也要做好现场的材料检验与管理，避免在施工中，出现以次充好、偷工减料等行为。
第二，务必要对施工方案做好审查工作，并针对其问题进行优化。要对施工进度、成本、质量进行有效的控制，需参与施工建设的相关单位之间做好协调配合工作，需制定多个施工方案，从中选出最优、切实可行的施工方案，同时要保证其制定的施工方案与建设要求、施工周期符合，在保障工程质量的基础上，选择经济性的施工方案。
第三，严格把控施工中出现的设计变更情况。在开展具体施工之前，需要由施工企业组织设计、监理、勘察单位，做好图纸的会审，并将技术交底工作做好，避免在施工中出现二次返工的情况，尤其是耗费资金较大的环节，比如大型钢筋混凝土的浇筑施工。倘若面临必须要进行设计变更，则需要呈报相关部门与参与建设的单位做好协调，并补充索赔资料，避免在后期工程结算时出现经济纠纷。
3.5竣工结算阶段
主要是针对在施工项目完成施工之后，由相关的企业组织对施工项目质量进行审查，依据在施工过程中相关的施工技术资料以及成本支出的相关记录，做好最终的竣工结算。相关的工作人员应对施工企业所提供的相关资料、文件做好审查，避免出现重复计算或漏项的问题，影响工程结算的准确性。
4、结语
在房地产工程中，造价控制必不可少，其中的成本控制内容较多，具有较高的复杂性，难度较高，要使成本管控的效果提高，需各个部门紧密配合落实相关的成本管控工作，对项目各个阶段做好成本的管理，实现利益的最大化。
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