杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司 浙江杭州 310000
摘要：作为一种能够规范房产交易行为的中间技术手段，房产测绘对于提高房产管理的科学性和准确性、保证房产及其用地信息的客观、公正、完整和准确方面发挥了巨大的作用。房产测绘单位要根据我国房产市场的发展状况，充分结合当前房产行业的各项规章制度，因地制宜地制订出切实可行的质量管理措施，以保障房地产业的健康稳定地发展。
关键词：房产测量；测绘工程；技术要点；完善建议
引言
当下国内房产测绘工作日益趋向多元化与复杂化的方向发展，而服务对象对此专业的了解也越来越高，因此应用好房产测绘技术以及控制好测绘质量，需要工作人员具备超强的责任心，科学应用高科技设备，实现精确测量，提供给相关使用者。只有通过不懈的努力，坚持与时俱进，方可推进房产测绘技术的快步发展，全面提高国内房产测绘质量。
1房产测绘技术的特征
现代的房产测绘技术也是信息化测绘技术的一种，其测绘过程主要依靠激光和计算机技术，其突出优点是能够最大程度上弥补传统测绘技术的缺陷和不足。现在这种测绘方式是最积极有效的测绘方法，能够最大程度上满足当前社会的测绘需求，且具有极大的优势，不但能够实现全面化的测绘，还能将各种功能集于一体，运用高效、快捷的操作模式，配合先进的计算机技术，对我国现代事业的发展有着极为重要的作用。
2房产测量测绘工程的过程及要点
2.1确认房屋计算面积的部位
对一幢房屋进行测绘之前，首先要确定哪些部位不能计算面积，哪些部位计算一半面积，哪些部位是计算全面积。没有准确确定就进行计算的话，就会造成房产总面积计算错误以及分摊计算错误，因此首先要认定计算面积部位。对计算面积部位进行认定时，其依据是《房地产测量规范》以及各地的实施细则。实际工作时有时会发现一些房地产开发商为了增添买点，设计图上的文字注释与规范不尽相同，例如设计图上注明有景观园、空中花园、入户花园、入户阳台等，这时就要高度重视。以入户花园为例，这个名词并不存在于计算面积的技术规定条款中，且花园不能进行建筑面积的计算，但是实际上这些入户花园与规范中的“不封闭的阳台”“外走道”是类似的，顾名思义，入户花园指的是从电梯或公共楼梯出来后要进入某户需要经过的通道、前室，从本质上看属于公共部位，那么如果这些公共部位是封闭的，就要进行全面积的计算；如果是敞开的就要分情况计算，如果这个入户花园在建筑主体结构内，那就与规范中的有柱走廊类似，要计算全面积，如果是在建筑主体外悬挑，那就与无柱外走廊类似，要计算一半面积。以空中花园为例，如果开发商所谓的空中花园的情况与入户花园的情况相同，那就要按照入户花园的计算方法来计算面积；如果这个空中花园经某户套内房间出来，那就要将其判断为房屋套内阳台，此时要依据阳台的面积计算规则来进行计算。
2.2准确调查房产要素
房产测绘过程中要对房产要素进行准确调查。预测时要参照建筑的地名登记表、规划许可证、文字标等收件资料来确定房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素。实际测绘时，深入实地进行核对，同时通过房屋竣工图与预测成果资料的核对来进行调查，不仅要确保房屋的尺寸、套型、部位一致，还要查对房屋的室号、层次、用途、结构、幢号、坐落等房产要素是否与设计图纸一致，是否能满足房屋产权发证要求，是否符合规范。当发现不一致时，委托方要提供文字说明、联系单以及变更图纸。当实地不符时，此时开发商就要采取整改措施直至符合要求。
2.3准确采取房屋套型边长数据
幢是房屋面积测量的基本单位，一幢房屋是一个整体，因此只能有一个销售许可证，整体房屋建筑施工要满足已出“± 0”的要求。
房屋测绘时，按照分幢的方法，无论一幢房屋的体量、占地规模有多大，均将其按照一个实体来进行计算，出具测量报告时只出具一份。一幢房屋中包含有许多套房屋，因此房屋测绘中最小的单元是套，房屋的边长数据测算、套型的准确性对幢的总面积具有直接影响，因此房屋预测、实测时都要高度重视房屋的边长、套型的确定。就房屋预测时，采取套型变成数据时，有的数据能直接从设计图中获得，有的数据则需要进行换算后才能使用，还有的数据需要基于比例尺来量取，因此工作人员要能看懂各种类型的设计图，读懂设计图中的各种线段、符号的含义，通过设计图来明确各层的连接关系，掌握依据设计图换算为我们所需数据的方法。第一，要明确设计图中各层之间的结构关系，例如坡面屋顶的层高、大厅的高度、阳台的顶盖、楼层的高度、架空通廊的顶盖等。第二，当房屋采用坡面屋顶时，只有当层高在 2.2 m 及以上时才能计算建筑面积，此时要从剖面图上来图解三角形，能对2.2 m 的投影范围线进行计算。第三，预测时对各种尺寸要进行换算处理，分析设计图上标注的尺寸是哪个部位的。对边长数据进行换算时要充分考虑到竣工后的实际情况，例如当墙的厚度为 20 cm 时，外加两侧粉灰厚度各 2 cm，那么竣工后的实际厚度就应该是 24 cm，否则会引起预测面积与实测面积出现比较大的误差。就房屋实测时，要与预测成果图的结果进行比对。调取预测资料分析实测竣工图与预测施工图之间有哪些不同之处，分析施工过程中是否出现了设计变更，记录所有发生变动的地方，方便实测时重点量测。实测时要注意结合整体与局部，从整体到局部进行测量。事前对测量房屋的整体进行观察。由于一般住宅除了水箱、机房、顶层复式房屋、楼梯、门厅、底层房屋套型以外，外墙的立面基本一致，建造时为了保证立面效果要在阳台、分隔上做不同的设计，因此可以充分利用这一点，确保房型相同时相同套内的建筑面积相同。检测房屋单元套型时，只要测量房屋的轴线总尺寸、阳台尺寸与临近单元部位的尺寸等并做好记录工作即可，通常无需再次详细测量全部内部尺寸。实测过程中还要对竣工图纸是否与房屋完全一致进行分析，当发现不一致时要进行认真的检测，从而确保房屋的边长、套型正确。
3完善房产测绘技术的建议
3.1加强对测绘程序的检查
房产测绘的成果通常以形式性的方式进行审核，审核过程中并不对房产面积测算的过程以及步骤进行实质性的审核。形式性的审核方式可以将政府审核部门的技术和人才优势集中起来，强化了测绘单位在房产测绘过程中的自我质量检查意识，有效减轻了后期审核部门的劳动强度。房产审核部门还须定期检查已经通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料，并实时抽检测绘单位提交的项目管理数据库，对于群众的投诉还需要重点回访，发现问题及时向社会公布，最后参照《房产测绘成果质量评定标准》对各测绘单位信用状况进行评分。
3.2明确基础测绘与市场测绘项目的界限
在当前市场经济发展的大潮中，基础测绘项目通常和市场测绘项目之间的界限不太明朗，职责部门要从法律的角度来明确从事基础测绘的单位需要专门从事基础测绘服务，并尽量退出市场的竞争，专注于公共服务产品的生产。同时，对市场上竞争的测绘产品进行分割，制定包括中长期发展规划在内的相关政策，为测绘主体市场提供公开透明的多方面信息，打造公平竞争的和谐市场环境。同时，还需要进一步明确管理的标准和项目投资主体，制定详细的基础测绘分类标准，定期公开基础测绘项目信息，并可通过公共服务网进行查询，以实现社会效益最大化的目标。
结束语
综上所述，房地产行业的发展有效推动了测量技术的发展，越来越多的高新测绘技术应用其中，并且在数据库构建、虚拟现实中得到广泛应用，其既能够充分发挥测绘技术的优势，而且还可以有效提高房产测绘的工作效率。
参考文献：
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