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摘要：现在，随着国民经济的发展越来越好，我国已经进入了城市化加速发展的时期，城市居民人口在不断上升，而企业由于自身的安全性、快速性、大容量、守时性等特点已经成为解决城市交通拥堵问题的首要目标。但是就现在来看企业的发展，不难发现建设铁路和建设企业所需的巨额资金，投入运营后所需的成本是非常高的，观察企业的发展，从一个国家到另一个国家，并不是说可以分开一个国家依赖于建设的企业，投入运营后才能实现收支平衡的情况。而目前我国个城市所建设的房企一般都是依靠政府在资金上的支持而完成建设的，并且后期的运营也是由政府所支持的。而我国应为没有一套完善的融资体系，使在建设的过程出现缺乏资金的问题导致各城市的房企的进度缓慢，所以，我们需要针对这一现象在开发模式上做出改变才能解决各种难题加速城市房企的建设。
关键词：房企TOD项目；开发模式；难点
引言
近两年，TOD模式迎来发展契机。TOD的价值在于不仅可以提升土地的利用效率，优化城市结构，而且参与的房企也可通过挖掘房企物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、提升项目溢价能力。TOD模式发展至今，也面临诸多难题。
1TOD项目建设需要联合开发提供支持
1.1TOD项目建设在实际之中所存在的问题
以城市的房企为导向的项目最主要的目的便是为了在建设的过程中提升城市的规划，避免在建设城市的过程之中出现城市土地浪费、城市交通拥挤的情况，让整个城市的建筑布局更加的科学合理，并且为城市打造出一个良好的生态环境或者，而这些目的也是TOD项目的优先因此被我国的多个中大城市效仿，但是在实施TOD的实际过程之中并不能达到最初所预想的效果，而所出现的问题主要体现与以下几个方面：第一，在TOD的模式之中，交通的供给以及交通的需求都需要考虑到城市的土地规划的实际情况，而城市土地的使用规划也需要考虑到交通发展的需求以及实际之中的供给能力。而交通方面的规划通常都会落后于土地使用的规划，导致所选择建设的轨道路线通常会与土地的使用规划出现冲突；第二，基于TOD模式的房企建设项目，在项目的前期需要投入大量的资金并且房企项目在建设完成之后还需较高的资金来作为运营的成本，而如今全球各国并没有昂贵国家能够做到只依靠运营房企能够达到收支平衡，依旧需要政府给予一定的帮助。所以必须要将所建设的房企以商业的模式来运营，通过对所建设铁路的沿线土地进行开发加以利用增加收益来维持所建设地铁能够正常的运转，以此加入“联合开发”的模式。
1.2建立联合开发的机制，保证所房企、物业开发等资源良性循环利用
联合开发涉及到了发开机构、政府部门以及居住于项目站点所服务的周边社区等多个利益群体，联合开发模式充分的发挥出了以群体进行融资的作用，而且运用这种模式在一定程度上还能够将城市的房企与土地使用之间的关系进行协调。联合开发这一种模式通常被运用于交通机构的物业方面，偶尔也可能出现在城市房企设施和房企周边所存的私人土地功能、形体整合的过程之中，同时也包括了房企站点所影响到的范围内多种功能不同同商业性质的设施之间相互关联的作用。在城市房企项目之中建立联合开发的模式能够有效的利用房企机构自身所存在的优势，与在开发物业方面有着成熟经验的开发商相互合作，在建成铁路的沿线地区开发物业来获取收益，而政府则需要对建成地铁的公司及沿线开发的物业给予一定的帮助并进行监管，以此保证地铁沿线物业能够获得收益并且推动城市房企的发展建设，同时形成一个利用各种资源的良性循环。
2解决方案研究
2.1建设规划统筹
在城市总体规划的基础上，城市地下空间规划中的房企专项规划要对接融入TOD开发战略规划和TOD专项规划设计，使各TOD项目成为城市房企规划中的重要节点，对TOD开发区域的房企工程统筹布局，形成涵盖地下交通系统、市政设施系统、防空防灾系统、地下空间开发利用、物资储备系统等综合的城市地下空间战略规划，增进TOD综合立体开发效益。房企工程可依托TOD实现互联互通、联网成片，保证战时人员疏散与掩蔽，保证房企工程在战时有效利用。
房企工程、地铁工程、综合管廊、地下公共空间、市政地下通道和下穿通道等地下工程应提前规划，统筹建设，而不是多头管理，重复开挖。
2.2建设指标统筹
传统的房企建设指标应适应TOD模式下的城市节点综合开发，减少对TOD项目的政策制约，支持项目的推进、建设、开发，在地下空间规划、TOD专项规划、房企专项规划框架下统筹考虑。例如，若在TOD中建设有重点房企，则TOD范围内结建房企工程指标可相对灵活设置，并统筹标准和成本，形成以重点房企工程为点，结建工程、兼顾房企工程、战时连通道为面的设防体系，从而达到有利于TOD开发、降低投资、加快建设的目标。
2.3建设方案统筹
TOD项目涉及的房企工程内容主要包括房企、防空地下室工程、地铁兼顾房企工程、管廊兼顾房企工程、地下空间兼顾房企利用工程、战时地下连通工程等。按照TOD综合开发观念，形成交通功能与城市功能相融、地上地下立体交互的现代交通体系，兼顾平时防灾和战备地下交通功能，能够使TOD互联互通体系更加完善、安全。TOD地下交通节点是房企体系的重要节点，首先应强化TOD项目开发的核心，亦即地铁车站的房企工程设计。地下房企作为房企战时干道，起到了串联市域范围各类型房企工程的作用，战略意义重大。只有保证了核心车站的战时安全，保证战时地下交通设施不被摧毁，才可能更大限度地发挥项目的平战结合利用价值。TOD其它房企区域临近地铁站点设置，有利于快速与地铁形成房企互联互通，充分发挥地铁战时作为房企疏散干道的功能优势。TOD项目区域内应设置能保证战时人员快速转移到地铁的地下疏散通道。TOD综合开发涉及公共设施，而房企是城市战备防灾公共设施的重要组成部分，结合平时功能建设房企能够使TOD综合开发体系更加完善。依据房企专项规划落实部分房企，除满足战备要求外，尚能在平时为TOD综合开发项目周边因潮汐式交通带来的停车难问题提供一定数量的地下公共停车设施，成为无缝换乘立体交通系统的有益组成部分之一。因此，可在核心车站一定距离内适当增加房企的布置。TOD项目注重地下地上空间的一体化利用，其居住、文教公共事业功能空间、商业功能空间的房企战时功能应合理配置。可集约设置医疗救护、人员掩蔽、专业队、配套工程、兼顾工程、加固工程等工程类型，形成集约设防体系。公共空间多进行开敞设计，而房企工程要求封闭，设防后难以满足开敞空间需求，因此，不利于封闭设防的地下空间可考虑结构设防，房企区域可通过结构设防区域与地铁房企工程、结建房企工程等疏散、掩蔽功能区连通。这样，既为战时人员转移提供了相对安全的地下疏散通道，也保证了平时公共空间的使用品质。同时，开发策划尽量选取使用功能较为稳定的区域进行房企设置，避开远期改造区域，避免对房企工程进行破坏性改造。TOD项目的战备效益、社会效益与经济效益应综合考虑。结建房企项目建安费主要与房企建筑面积相关，集约修建造价通常低于分离设置；结构设防因仅需考虑房企加固费用，造价更低。同时，房企工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，集约修建更有利于房企区域内车位指标进行总体控制，便于配合现行政策下房企区域车位的产权、销售等问题。
结语
在建设城市房企项目的过程中，建设资金与投入运营之后的资金的难题都是难以解决的一个问题。而现在所拥有的联合开发的模式在一定程度上能够帮助项目进行融资，但是仍然有着一定的局限性，其中的问题还需要等待进一步的研究。
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