杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司 浙江杭州 310000
摘要：房地产行业已从高速增长步入到稳步发展的阶段，人们对房屋的需求也已从最基本的实用性转变为兼具美观、节能环保等，建筑的高度、体量及结构也都呈现出由低到高、由小到大、由简单到复杂的变化过程。房产面积测绘数据客观真实反映着房屋的基本属性，是人们进行房产交易最关注的核心指标之一，更是不动产登记的基础数据。因此本文重点就不动产登记中提高房产面积测绘质量的路径展开分析。
关键词：不动产登记；房产面积；测绘质量；路径
房产登记工作中对面积测绘质量有着严格要求。同时，面积数据也是开发建设单位和业主最为关心的数据。为此，房产登记面积的质量控制显得尤为重要。
1房产测绘中的几个概念
1.1套内使用面积
套内使用面积是指投影到水平面的面积。商品房住宅的套内使用面积一般包含如下几项。①套内使用面积主要包括卧室、客厅、过道、卫生间、厨房、入户花园等分户面积的总和；②跃层户型的室内楼梯按照层数的面积总和计算；③除结构面积以外的烟囱、风道、管道井等计入使用面积；④内墙装修厚度也计入使用面积。
1.2套内建筑面积
套内建筑面积包括套内使用面积、阳台建筑面积和套内墙体面积。套内墙体面积是指套内空间的维护或承重墙体或其它承重支撑体所包含的面积。阳台建筑面积是指阳台外边线与房屋外墙之间投影到水平面的面积，全封闭阳台计算水平投影全面积，未封闭阳台计算水平投影一半面积。
1.3房屋共用建筑面积
房屋共用建筑面积主要是指由多个户主共有或共用的建筑面积。要按照一定的分摊系数分摊给各户主。对于共用面积一般按以下原则进行处理。有权属分割文件或协议的则按文件或协议规定执行，无权属分割文件或协议的则按照一定比例系数进行分摊。
1.4房屋产权面积
房屋产权面积是指产权人拥有房屋合法所有权的房屋建筑面积，须经地方行政主管部门登记确权认定。
2提高不动产登记中面积测绘质量的路径
2.1厘清几种面积的种类
《房产测量规范》8.1.1“房产面积测算的内容”规定：“面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算”；8.1.4“房屋的产权面积”规定：“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”。房产测绘机构日常测绘业务中，涉及多种面积，如：建筑面积、使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积、公摊面积、阳台面积、产权面积等，这些面积都是特定情况下使用的面积标准。房产面积测绘过程，需要房产测绘单位对上述各种面积数据分别采集，这也是房产面积测量工作的主要业务。而不动产登记需要确认的面积，就是增加了公摊面积后的套内建筑面积与阳台面积之和，即房屋登记面积。按照《房产测量规范》规定，房屋产权面积是经不动产登记部门行政确权记录在登记簿上的房屋面积，是业主拥有的所有权面积。
2.2正确分摊公共共有面积
《房产测量规范》附录 B 3.1 规定了共有建筑面积范围和测量方法：“共有建筑面积的内容包括：电梯井、楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算”。虽然《房产测量规范》对公共共有面积的分摊做了具体列举，但在计算房屋产权面积、分摊共有建筑面积时，仍有一些需要厘清的因素。首先，要明确共有公用面积的处理原则。《房产测量规范》附录 B 2.3 规定了“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”，“无产权分割文件的或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。其次，要区分哪些是需要分摊的共有面积，哪些是不应该分摊的共有面积，这里也是容易出现错误的地方。按照《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。再次，明确需分摊的共有面积是整幢建筑分摊还是由部分区域、部分单元、部分层次分摊。最后，应该被分摊的共有建筑面积先计算分摊，还是后计算分摊，这些都对分摊的准确公正产生一定的影响。如哪些功能区是应该全幢分摊的，哪些功能区是住宅分摊的、哪些功能区是商业分摊的，都要一一厘清。因为上述各种因素，都对房产面积测绘中的数据采集能否精准、是否依法有据有着重要影响。
2.3严格操作流程，严格技术保障
房产产权面积测绘工作不仅是技术问题，更重要的是政策理解和把握的过程，需要科学执行现行的政策法规，才能够顺利完成。按照《房产测量规范》的要求，执行二级检查、一级验收的测绘管理制度，也是测绘作业必要的基本流程和必须要坚守的技术原则。在测绘过程中，一方面需要做好测绘工作现场管理，优化互检环节；另一方面，则需要做好检查组的构建，通过定期检查、不定期检查交叉循环来实现科学规划，确保监督验收的整体效果。
2.4处理好技术资料审查工作
房产产权面积测绘中，主要的时间都会耗费在相关信息的收集与整理上，所以在进行测绘工作时，需要收集内容详实、全面的整体规划、设计、竣工、验收图纸，以及与此相关的协议文书等，也需要收集施工过程中出现的设计变更图纸与有关单据。在进行图纸审核时，要确保图纸内容的真实与完整性，并且对内容进行分析，确保内容的完整性与数据的准确性，才能在后期的房产面积测绘中更好地依据图纸来进行测绘与验收，避免出现重复或者遗漏的情况。
2.5确保技术验收成效
房产面积测绘需要做好技术验收管理，那么技术验收的成效也就成为房产面积测绘质量控制的重要部分。一般来说，房产面积测绘会划分多个环节独立完成，为了确保整体质量，需要优先解决不同环节的工序、工作量的设置工作，力求合理、科学。在房产产权面积测绘工作开展时，则应该遵从拟定的项目设计书的要求，确保所使用的测量器具在鉴定合格的有效期内，一个边长，两次测量；一个数据，两次计算。在验收管理与检测中，要对房屋的用地数据、边长四至、相邻关系全面检查，对房屋的面积测量数据以及分摊面积等多个要素进行严格检验。只有各方面均达到项目设计书的要求，精度指标符合《房产测量规范》要求，符合国家的相关政策与规定，才能确保房产面积测量的质量，从而为房产登记提供有效的数据成果。
综上所述，房产面积测绘工作是房产登记工作的重要前提，也是房地产行业管理的重要基础性工作。为了保证测绘成果的正确性和精准性，测绘单位应从国家规范、政策规定和技术支撑等方面着手，才能确保测绘面积的质量控制效果，为实现行业的可持续健康发展提供技术条件和支撑，为房产登记工作的顺利进行打下坚实的基础。
参考文献：
[1]《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（2007试行）
[2]《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》浙江省工程建设标准 DB 33/T 1152-2018
[3]《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术补充规定》的通知 浙自然资发[2019]34号