华北理工大学 陈书敏,黄诗雅,李佳慧 063210
摘要：商品房在我国普遍存在,那么影响商品房价格的因素有哪些呢？我们以商品房价为解释变量,以城镇居民人均可支配收入、商品房销售额、居民价格消费指数、国内生产总值和货币供应量为解释变量,选取1998-2019共22年的年度数据,先对数据进行预处理,再对原始数据取对数进行单位根和ADF检验,结果显示,居民消费价格指数和商品房销售额与商品房价格存在长期均衡关系。
关键词：商品房价格；多重共线性；单位根检验；ADF检验
一、引言
商品房是指那些建造完成后用来进行市场出售出租,带来市场价值的房屋。我国房地产市场起步比较晚,1990年前,实行“统一管理,统一分配”的福利分房制度,并没有真正意义上的房地产市场；1998年取消住房实物分配政策,住房商品化逐步确立,我国房地产业进入了一个新的发展时期；但近几年房价节节攀升,特别是一、二线城市居高不下,房价的上涨严重影响居民的生活质量。因此,研究商品房价格的影响因素具有重要意义。
二、数据预处理
（一）数据选取
考虑到数据的有效性和中国经济发展历程,选取1998年到2019年的年度数据进行分析。从1998年选取数据的原因是该年取消住房实物分配政策,住房商品化,数据更加具有代表性。变量和单位如下表所示。
.png)
（二）相关性分析及模型建立
我们选择数据进行相关性分析,做出每个解释变量与被解释变量之间的散点图,从散点图可以看出Y与X1,X2,X3,X4,X5都有明显的线性关系。
把数据输入到Eviews软件中,运用普通最小二乘法对所有解释变量做线性回归,建立多元线性模型,可以得到模型中可决系数很高,而且F检验的统计值较为显著。但对于一些方面的因素与实际的经济意义不符合,比如国内生产总值X1,货币供应量X2前面的系数符号与预期相反,且X2的t值不显著。
（三）多重共线性的检验与修正
根据以上结果,可得模型的拟合效果很好,模型对外汇储备量的解释程度高达99.6%。F统计量为1170.218,说明在5%的显著性水平下,回归方程整体上显著,但是X2的t检验不显著,而且X2的回归系数为负,与预期不符合,可能存在多重共线性。
采用逐步回归法对多重共线性进行修正,从贡献度最大的变量X5开始引入,根据可决系数由大到小的顺序加入其他解释变量,可以得到逐步回归结果。添加解释变量X1后观察拟合度，发现修正的可决系数为0.995686,拟合优度增加,F检验通过,继续对解释变量进行t检验,此时,X1未通过t检验,所以剔除该解释变量。引进X2,该解释变量引入后对修正后拟合优度改进基本为零,剔除该解释变量。引入X4时,发现没有改进修正的拟合优度,剔除该解释变量。
综上,根据剔除变量X1、X2、X4修正多重共线性后的回归结果可以看出,修正的可决系数为0.995674,说明拟合程度高,F统计量检验参数联合显著性高。由此得出结论,商品房销售额,居民价格消费指数为影响商品房价格的主要因素,均呈正相关。
三、商品房价格分析
经济分析中所所涉及的大多数时间序列数据是非平稳的，数据非平稳容易造成“伪回归”,所以我们需要先分析时间序列数据是否平稳,才能对所研究的商品房价格及相关影响因素有更加准确的了解。我们用单位根检验来检验被解释变量与各个解释变量的单整阶数是否一致,如果一致后才能做协整分析,从而得到长期均衡关系。
（一）单位根检验X1,X2,X3,X4,X5
对解释变量Y和被解释变量X3和X5进行单位根ADF检验,观察t值,判断是否平稳,从检验结果看,原序列Y、X3和X5的ADF检验值均大于1%、5%、10%显著性水平的临界值,所以原序列都为不平稳序列；之后,对原不平稳序列进行一阶差分,得到DY的ADF检验值小于1%显著性水平的临界值,所以一阶差分后的序列Y为平稳序列；再进行二阶差分,得到DDX3、DDX5的ADF检验值小于5%显著性水平的临界值,所以二阶差分后的序列X3和X5为平稳序列。因此,Y为一阶单整序列,即分别记为Y～I(1)；X3、X5为二阶单整序列,即分别记为X3～I(2)、X5～I(2)。
（二）协整检验
我们使用的是单一方程的EG两步法检验,t值小于在5%置信水平下的临界值,所以拒绝原假设。可以得出总体残差序列是为平稳序列,结合被解释变量与单个解释变量之间的协整检验,说明商品房价格与居民消费指数、商品房销售额之间存在着长期均衡关系。
四、结束语
综上所述,影响商品房价格重要因素包括商品房销售额,居民价格消费指数。居民价格消费指数是影响我国商品房价格的一个重要因素,与商品房价格之间存在着正向变动关系,居民价格消费指数每上升1%,商品房价格平均增加8.153922%。商品房销售额是影响我国商品房价格的另一个重要因素,商品房销售额每增加1%,商品房价格应当增加0.025481%。
参考文献
[1]王玉珍.房价影响因素的计量经济模型分析[J].社会科学前沿,2017,6(10): 1306-1312.
[2]肖芳.房地产价格与调控政策研究[J].商品与质量,2017(28).
[3]乔新欢.房地产价格的影响因素研究[J].智库时代,2019(4)
[4]李永刚.商品房价格影响因素比较研究[J].经济社会体制比较, 2018 (02) .
[5]霍玉蓉.中国房地产价格在供需角度的影响因素探讨[J]. 商讯2019,(05),34-35
[6]李永刚.商品房价格影响因素比较研究[J]. 经济社会体制比较2018,(02),20-31