朱君
宿迁市不动产登记中心，江苏宿迁 223800
摘要：随着全国社会经济水平的高速增长，房地产市场前景非常乐观，全国不动产交易量不断增加，社会关注的焦点也放到房地产经济发展之上。为了保证房地产经济的发展平稳，必须对市场加以合理调整，整理不动产的信息，提高房地产登记的效率，进而推动经济发展。
关键词：不动产统一登记；问题；政策建议
1不动产登记的发展脉络
现代意义上的不动产登记制度源于中世纪时期的日耳曼法，其在权利保护和交易安全的维护方面发挥了巨大作用，随即在世界范围内被确立。从世界各国对不动产统一登记的立法体制看，不动产登记有三种类型：第一种是契约登记制，其规定较为便利，在契约登记制下，当事人之间只要想法一致，达成合同，就可以发生不动产权属情况的变更。第二种是托伦斯登记制，这种登记制度的好处在于，它不强调不动产的初次登记，只是规定一旦登记，权属情况的变更当事人不得以之对抗第三人。第三种类型为权利登记制，其核心要求在于将登记作为了不动产权属发生变更的必要条件。之所以要对不动产登记制度进行历史脉络的梳理，是因为不动产登记制度采用的立法设计不同，会直接影响不动产登记制度的优化。例如，在第二种登记模式下，由于立法上并不强制要求对不动产进行初始登记，那么在不动产平台体系的设计上就不必过于精细和烦琐，只需要列明不动产的权属情况即可。由此可见，理解不动产登记的历史脉络有助于不动产登记难题的解决。
2 实行不动产统一登记制度的必要性
不动产登记能有效维护相关权利人的合法权益,不动产登记能够让我国公民在不动产交易的过程中有可靠的保障,防止在交易的过程中出现诈骗的情况。该项制度的实施,可以有效地提倡我国的反腐,这点也是广大公民所重视的。在很多大城市,很多人故意炒房买房,抬高房价,广大群众对这种行为深表厌恶。实施不动产登记制度,可以让国家有关部门清晰地了解我国房地产的状况。不动产登记的运行可以让人们不用多方跑动，节省了时间，同时也提高了登记部门的工作效率。
3 我国不动产统一登记的困境
3.1政府部门和个人利益的平衡
不动产统一登记将对我国房地产行业产生重大影响，长期以来，高度依赖于土地开发和房地产，拉动经济的地方财政和通过房地产获取利益的不同阶层，暗箱操作的空间逐渐缩小，非合法的房地产资产将无处遁形。因此面对统一登记制度的全面推进，或明或暗的各种阻力相继出现，部分位高权重的领导干部有可能拥有多套房屋或其他主体，他们根本就不主动，甚至阻碍不动产统一登记。不动产统一登记的信息管理，无异于打破了他们的既得利益，不愿意配合登记网络信息建设。有些地方政府行政上存在惰性固化，不作为或慢作为，再加上官方宣传力度不足，致使不动产统一登记工作进展缓慢。
3.2统一登记的信息标准不明确
目前我国不动产统一登记的体系建设还不够完善。不同产权类别众多，性质复杂，包括商品房、房改房等城市国有土地，还包括宅基地、自留地等农村集体土地，还有草原、林地、海地等等，登记制度和管理机制众多。统一登记的内容不够明确，信息标准也比较模糊。比如公共建筑面积的界定，常常处于争议状态。停车场、绿化带、架空层等等其他公摊面积，应该属于法定的全体业主，但是很多开发商都是变换手腕进行二次确权，在业主不知情的情况下，将公共面积变成私产。一些市政设施存在面积法定不够清晰明确的问题，一些利益单位与相关机构相互得利，严重损害业主的合法权益。监管制度体系与信息共享系统的建设比较滞后，政府部门之间的共享信息资源的渠道不够畅通，致使行政工作低下，原有的登记机关与现在的登记中心在资料交接等方面不够谨慎，存在资料丢失、数据不详等现象，对进一步整合登记职责和不动产权权利人的有效保护很难落到实处。
3.3不动产登记从业人员专业能力亟待加强
社会经济发展对不动产登记工作提出了许多新的要求。不动产登记所涉及的不仅仅是权利人权属情况的确权登记，很多情况下还有多重抵押、法院查封等情况。现有的不动产登记工作人员在面对这些问题时，常常无能为力。
现在，不动产登记机构相关从业人员缺乏的是一种系统性的综合业务能力，专业能力亟待加强，具体表现如下：（1）现在不动产登记机构大部分工作人员业务能力欠缺，尤其是随着新技术新系统的应用，这部分人员在学习能力上有很大的欠缺。（2）体制内工作人员较少，劳务派遣人员占比过大，缺乏有效的管理和调控手段。（3）部分工作人员工作习惯不好，在不动产登记工作中经常出现登记错误、登记瑕疵等情况。
4 做好不动产统一登记工作的建议
4.1加强顶层设计，完善配套政策
1）对农村房屋登记、集体建设用地使用权登记、土地承包经营权登记、林权登记分别出台登记规程，或在同一个总框架下，分项出台登记指导办法，相当于出台一部“不动产登记法典”，实现不动产机构合并后的政策口径统一，便于指导基层操作。
2）国家建立统一的不动产登记操作系统，兼容城市、农村所有类型的不动产登记，实现在同一个系统内办业务、查信息、管档案、收费用，为实现不动产登记全国并网打基础、探路子。
3）要督促加强机构整合，基层政府不得以任何理由分设不动产登记机构，务必在规定的时间内完成不动登记职能移交，严禁以设分支机构、派出机构等方式变相逃避中央关于整合不动产机构职能的重大决策，将整合不动产登记职能的相关工作纳入中央督察和巡视范围。
4.2增设房屋产权预审和协调机制
若产权人存在土地实际用途与规划用途不符、两证不全等情况时，不动产登记部门应根据相关法律法规对相关管理部门工作进行协调，在确保与相关规划相符的情况下合理引导产权人进行登记，并在登记前对相关用途进行调整并补办相关审批手续。在处理不动产纠纷时可以进入司法调节程序，并对权属进行判定。及时将疑难权属纠纷等上报给相关管理部门进行协商与处理。可以设立预审与司法调解环节，从而对不动产登记环节中的压力进行环节，对不动产登记中的问题进行有效处理。
4.3大力推行“互联网+不动产登记”制度
目前，不动产统一登记政策得到了进一步的推行，进一步完善了房产与土地权属方面的规定。近年来放管服政策也得到了深入的推广，政府也在不断构建营商环境，产权人只需要提供准确的资料，不动产登记时就可以通过门户网站完成，真正做到足不出户就可以完成不动产统一登记工作。产权人可以在自由、平等的环境下完成不动产登记工作，在网络平台设置专门的模块，产权登记人只需要将符合标准的相关资料照片上传，系统就可以对不动产登记类型等进行判断。真正实现一站式服务，实现最多让登记者跑一趟的目标，同时还应提升职能管理部门人员的业务能力并实现远程监管，提升网上审批及办理能力与速度，提升不动产统一登记工作效率。
4.4充实专业队伍，创新便民服务
全国不动产登记系统有一个普遍现象，从业人员临时工多，有的不动产登记机构临时人员比正式职工还多。临时人员待遇低，流动性大，重要岗位业务骨干流失频繁，常常造成人才不济。一方面，机构编制管理部门要会同不动产登记主管部门对不动产登记机构的人员编制，要根据业务量、业务种类科学界定，改变过去凭感觉随意定编现象，要充实窗口一线登记力量，让群众办事更方便；另一方面，要继续推行“登记官”持证上岗资格考核，提高“登记官”待遇，在制度设置层面，为在不动产登记系统营造创先争优的氛围；第三，更大范围推行网上报件，在偏远乡镇设立不动产登记网络报件窗口，帮助指导山区群众利用网络开展远程报件，全国区县不动产登记中心设置网络报件窗口，互为远离家乡务工、经商、求学等特殊群体开展远程登记服务。
5 结语
在新的发展形式下，不动产统一登记过程中的问题也逐渐凸显，给不动产统一登记工作带来困难，因此需要对不动产统一登记单元进行合并，并提高测量技术使用水平；增加房产权预审及司法调解环节，同时应不断推广互联网＋不动产登记制度，政府也应不断增加支持力度等，通过有效的措施处理不动产统一登记中的问题，确保不动产统一登记工作可以顺利开展，对产权人的合法权益进行维护。
参考文献：
[1]姚彦虎.不动产统一登记的难点与政策建议[J].农业科技与信息,2017(10):38.
[2]丁春华.不动产登记中的难点及对策探析[J].住宅与房地产,2019(21):17.