李文平
裕廊腾飞（上海）管理有限公司
摘要：商场办公楼在保留现有租户、正常经营的情况下进行外立面、公共区域装修、空调、消防、智能化等的改造成为了目前改造工程的趋势。本文分析了不停业改造造价控制方面的难点及要点，并提出了相应的解决方法。
关键词：造价控制；改造工程；不停业改造
1.引言
在城市中心位置有很多几十年前建造的商场及办公楼，随着社会不断进步，这些楼宇在外立面、室内布局装修、空调通风、智能化等方面已经满足不了租户的需求。这些楼急需改造，但却因为地处黄金地段等原因，尽管客户体验不佳，却基本满租，如全部清退租户再封闭改造，势必面临违约金，租户装修损失补偿、改造期内无租金等的巨额损失。在这种前提下，保持运营的同时进行公区、外立面及景观以达到提升楼宇整体形象并提高租金的改造方式成为首选。区别于传统的封闭式改造，不停业改造在造价控制上面临了更多难点及不确定性。本文结合上海腾飞大厦不停业改造商场、办公楼室内（包括增加自动扶梯，增加楼梯、楼板开洞、空调主机增加等）、外立面及景观绿化的实际经验，从业主角度出发浅析不停业改造在造价控制方面的问题及相应的控制要点。
2.不停业改造中造价控制存在的问题
2.1为保持运营所需要增加的费用
不停业改造相对于封闭式改造，会增加以下费用：
1)仅能夜间施工，白天恢复地面确保租户正常运营、办公；
2)施工时对租户的成品保护、防尘措施；
3)外立面改造的同时留出安全的人行通道，引导客流进入商场；
4)外立面改造不影响靠窗租户的措施；等。
上述问题如未能在投资估算阶段提前考虑到，会造成后期预算不足，而追加投资，导致投资回报率降低，或者牺牲改造效果，去除部分改造内容，导致无法达到预期改造目标。
2.2原竣工图纸不全，现场情况可能与图纸不符
这是所有改造项目都会遇到的造价控制难点。由于楼龄较长，前期的竣工图不够齐全，原设计院也没有档案，导致隐蔽工程情况不明。这使得发出的招标图纸及技术要求考虑不周全，招标内容遗漏。实际在拆除吊顶、装饰面等后才发现问题，导致工程变更的增加，造价失控。
2.3改造方案一味追求效果，脱离限额设计。
设计人员造价意识较弱，仅仅考虑最终的效果，设计标准超出最初的预算。
3.不停业改造工程各阶段造价控制的要点及方法
3.1投资决策阶段
项目的造价估算是投资决策阶段中计算投资回报的重要组成部分，决定了本项目的成败，虽然可以有一定误差，但该估算一旦被审批，成为项目总预算，在项目实施阶段就不能被突破。区别于新建项目，不停业改造项目不能简单套用类似项目的造价指标，该阶段在图纸基本没有或仅有概念图的情况下，要做出较为准确的估算，则需要造价人员汇同投资部门人员、设计人员、技术管理人员等一同对改造方案进行假设。在确保投资回报率的同时，避免在项目改造过程中由于遗漏改造内容或档次提升引起造价失控，突破投资预算，导致重新申请预算或者调整改造范围，故在做项目估算时必须着重考虑以下内容：
1)明确改造的范围及对租户的影响。由于是不停业改造，改造不能影响到租户正常运营，如有部分改造必定会影响租户，造成租户无法正常运营的，还需要考虑给租户临时办公地点并预留对场地进行装修、预留强弱电点位、迁移网络、搬迁家具以及场地恢复等的费用。
2)夜间施工增加的人工费及人工降效费。不停业改造的施工仅能在夜间，夜间施工的人工费约为白天施工人工费的1.5倍，人工费约占普通建安费用的25%，但纯夜间施工的人工费用需要考虑约40%。
3)确保现有租户正常运营增加的费用。在商户结束经营，夜间施工开始后，必须考虑商户门面的成品保护、防尘、施工后的清洁工作。如有脚手架或施工设施，要考虑遮挡，同时还需要考虑客流引导通道、指示等增加的费用。以腾飞大厦改造为例：外立面改造时，所有靠窗经营的租户内部均增加保护墙，防止产生安全问题；夜间施工前使用塑料薄膜遮盖所有施工区域商户的门缝，墙面处贴900mm保护板，这部分费用在估算时均进行了考虑。
4)外立面改造的同时留出人行通道，并打印商户LOGO，引导客流进入商户；
5)充分考虑拟增加设备的用电量。避免在项目实施阶段，发现原用电负荷不够，要进行增容。我司在腾飞大厦改造期间，曾希望增加空调机组，但在扩初设计时才发现原用电负荷不够，原估算中并没有考虑增容的费用，故只能调整方案，为此耽误了一些设计进度。
6)明确改造后的商场及办公楼的定位，从而确定装修标准。对拟采用的主要材料如墙地砖、洁具明确档次，并假设品牌，让估算更为准确。
3.2设计阶段
在项目获得审批后，设计阶段就成了整个项目造价控制的重中之重。从方案设计到施工图设计，均应注意限额设计，并需要着重方案的比选及优化。在实际操作过程中，总结了几点内容，对造价控制起到至关重要的作用：
1)造价人员必须参与全设计阶段。在前文提到过，单靠设计单位进行限额设计几乎不可行，所以在该阶段业主造价人员或外聘的造价顾问应保持与设计单位的沟通。从方案阶段就开始测算，确保设计方案的造价在原审批预算范围内。如超出预算，则需要及时纠偏，分析是什么原因超出了，并与设计人员一同进行设计优化。
2)加强对现场的复核。由于原竣工图纸不全，或在竣工后做过部分小改动，导致现场情况与图纸不符。这种情况下，设计人员应亲临现场对现场进行复核，确保设计图纸的正确性，避免在改造过程中引发变更，导致造价增加。对于部分隐蔽工程，尽可能通过检修孔、线路走向等判断是否与图纸一致。
3)注意设计用电负荷。如在投资估算阶段没有预留增容费用，则在设计阶段要注意避免增加的设备超过目前容量，导致需要追加增容的费用。
4)项目管理人员应审核设计文件。由于不停业改造项目情况复杂，设计方案是否可以落地，需要结合现场情况、租户位置等提出技术要求。项目管理人员应审查设计文件，并考虑施工过程中减少异味、噪音等，例如为减少焊接及刷漆作业营运的影响，管径大于DN50的空调水管不采用无缝钢管焊接，采用镀锌无缝钢管沟槽连接等。
3.3招投标阶段
招投标阶段的造价控制应从招标文件、工程量清单的编制入手，确保投标单位对本项目的正确理解，按所投报的施工方案给出合理的投标价格，将最终合同价格控制在预算范围内，并能预留15%的费用作为变更费用。为达成以上目标，需要注意以下几方面内容：
1)标段划分。改造项目涉及较多内容，按传统的标段划分应为：结构、强电、消防、暖通、弱电、电梯、装修、幕墙、景观等标段，但不停业改造项目由于仅能在夜间施工，交差作业又多、每天工作完毕后还需要做成品保护以及清洁，过多的施工单位进入容易引起混乱，增加现场的管理难度，如在招标文件中界面划分有不清晰的地方，容易扯皮从而产生变更。在腾飞大厦改造项目中，标段划分为：装修总包工程（含结构、强电、空调安装、装修及景观）、消防工程、自动扶梯供应及安装工程、幕墙工程、弱电工程和空调主机采购，并由装修总包协调其他各施工单位，避免了界面划分不清而产生的变更。
2)合同形式。在改造范围详尽的情况下，尽可能使用图纸及现场闭口包干的合同形式，避免实际施工过程施工单位以现场与原图纸不符，或者招标图中节点不详细等因素提出索赔。
3)招标文件中技术、运营及物业的要求。在技术要求中除了新建项目常规的内容外，还应注意不停业改造的特殊要求，例如避免施工时因材料无法在现场堆放，保护措施、清洁工作不到位而产生变更。项目管理及技术人员应协助合约提供类似以下要求：
a)夜间施工费要注明具体间段，例如：办公楼于18:00-7:00施工，商场于22:00-7:00施工，并明确停工后的恢复要求及保洁程度；
b)施工进出通道位置的要求；
c)正常运营租户的成品保护、施工清洁要求。由于保护不当的引起的第三方投诉索赔，所产生的费用将由施工单位承担。
d)现场材料堆放场地，进场要求。所有材料能否一次性进场，还是需要分批进场，如没有堆放地点的，应要求投标单位考虑场外堆放点的租赁费用等；
e)结构改造的安全措施和人流引导要求。例如要求投标单位增加安全人员现场看护等措施等；
f)室外景观工程需确保车辆、人员正常通行的要求。
4)招标清单。不停业改造项目的工程量清单在编制上要特别注意措施项目及拆除费。
a)措施费用中应特别考虑：正常运营租户的成品保护增加的费用；现场施工的防尘措施费用等；
b)重视拆除项目。应把一般拆除、保护性拆除分别列项。如遇到墙体材质不能明确，可以通过检测仪器进行检测，避免由于列项错误而产生变更。以腾飞大厦改造为例，由于外立面拟改为落地玻璃，要拆除原墙体。原窗下及窗间墙体看似砖墙，但材质无法明确，租户又在正常营业、办公，无法破坏墙体查看，故我司使用探测仪器确定墙体内布有较多横向及纵向钢筋，判断为混凝土墙，故在招标清单中明确列项为拆除混凝土墙体，避免了之后的变更。吊顶内的管线无法计量具体数据的，可框定范围后按“项”包干。改造项目的拆除计算较为复杂，在清单中尽可能将拆除项目包干，如有新增拆除再以变更形式另外计算。
5)投标单位的筛选。由于是装修总包单位，需要该单位同时有总包资质、机电施工资质、装修施工资质等，在审查单位时要认真筛选，避免由于施工单位资质不全、经验不足导致施工期延误造成损失。
6)组织投标人对现场进行踏勘。安排各投标单位来现场进行实地勘察，对招标文件的要求进一步理解，确保其能提供切实可行的施工组织、施工总体布置、施工方案、工期安排以及对正常营业商户的保护措施、安全措施等。
7)重视投标人施工方案的评审。多数新建项目技术方案雷同，没有比较价值，故定标多以价格为重，一般为最低价中标。不停业改造项目存在风险性和复杂性，投标单位对现场勘察仔细与否，对项目的理解是否清晰，施工方案、部署是否符合现场情况等方面就尤为重要，所以对于技术标，需要项目管理人员、技术人员、设计人员认真评审，并作为最后定标的依据之一，不能仅考虑低价中标。
3.4施工阶段
在设计及招标阶段即便考虑周全，并严格把控，但由于不确定因素过多，有些地方在拆除表面装饰后才会发现问题，也存在原设计考虑再利用的部分材料或设备实际无法再使用等的情况。变更无法避免。如何使得变更费用可控，是值得探究的问题。在工作过程中总结了以下几点：
1)重视拆除工程：其中保护性拆除需要施工单位确保拆除后可利用部分的完整性。建议在未开始拆除前先检查需要再利用的设备、材料的好坏，并进行记录，避免由于拆除造成的材料损耗费用由业主承担。
2)严格把控变更：
a)避免施工单位利用现场情况的复杂性，提出所谓的优化建议而增加造价；
b)避免现场随意出签证，例如隐蔽工程的变更，在完成变更封闭前，造价人员可到现场汇同监理、项目管理人员一同进行复核，避免工程量的误差，零星用工等的签证也需要认真复核合其理性；
c)对于较大的变更，应先做估算，并汇同设计人员、技术人员一同进行优化，在确定最终方案并完成估算后再进行审批；
3)小心预防及除理工程索赔。施工单位可能利用现场的不确定性及复杂性提出工期及费用的索赔，造价人员需要对现场实际情况深入了解，分析索赔的合理性，并与施工单位友好协商按合同原则处理。
3.5竣工结算阶段
在竣工结算阶段需要注意的是变更的审核，对于合同中没有的单价要进行询价和复核。对于施工单位上报的额外费用需要辨明是否为招标文件中规定的属于由施工单位应承担风险，严格把控，做好结算。
3.6项目经验分析及总结
在竣工结算完成后，建议做一下总结。完成造价分析，并注明主要材料的品牌，施工时间等主要内容，形成平米指标，并归纳总结本项目在造价控制方面做的成功的地方及失败的地方，用以给之后类似的改造工程作为参考。
4.结语
商场及办公楼不停业改造工程的复杂程度较高，必须要进行全过程的造价控制，不能像其他工程的设计、施工、结算阶段分离控制。建议由同一个或同一批造价人员全过程跟踪，而不是标前、标后分离管控，这样能有效避免标前标后由于交接不全产生漏洞，导致出现重复计算的可能。
总之，不停业改造项目在完成改造的同时还要确保中商户正常经营，单靠造价人员孤军奋战来控制造价很不现实，造价人员必须在各个阶段与设计、技术、监理、项目管理、物业人员紧密合作，尽可能把问题考虑充分，共同达成造价控制的目标。
参考文献：
[1] 石军岐. 商业物业装修改造全过程造价控制[J]. 四川建筑,2010,(3):257-258.