朱琼浩
嘉兴市规划管理服务中心 浙江 嘉兴 314001
摘要：在总结分析当前城市中地块修规方案编制中遇到的难点、问题的基础上，笔者就如何在规划条件中落实城市设计指引进行探究，推动规划管理工作的改革创新，让城市建设更好地体现出时代风貌、民族特色和地域特征。
关键词：城市设计 规划条件 编制指引
一、前言
在我国城镇化发展的高速进程中，城市建设规模不断扩大，城市的面貌、形态、肌理、尺度都发生了较大变化。中国城镇化的一个明显特征就是尺度大、速度快，文化肌理和结构被日渐破坏。传统城市所具有的尺度感、识别性、整体性、秩序性等基本空间属性正随着城镇边界的不断扩张而日益削弱。城市人居环境在快速城市化进程中呈现出整体性丧失的趋势，甚至是失控的危险。
在我国，城市开发活动仍然是以土地使用权边界为界限的管理模式为主，开发商追求利润最大化，使得住宅用地中“屏风楼”、“高低配”等问题楼盘在全国范围内涌现，虽然符合规划条件，却忽略了地块与周边环境以及所在城市的整体关系。追求地块高回报率、规划条件低约束性的土地二级市场运行机制，将城市环境分离成自给自足的分散部分，导致了城市空间的片段性以及不连贯性，同时也导致了城市文化的缺失。
二、当前住宅方案设计现状
城市中的土地是不可再生的稀缺资源，城市的日益开发也不断助推了房价的增长。在以往，大部分的住宅项目会采用“高低配”的楼盘开发模式。对于房产开发项目，在不损失项目土地出让约定容积率的基础上，地块开发商会主动通过局部拉高建筑高度至规划限高来腾出更多可利用土地，目的就是为了做一些低层住宅产品。从开发商角度而言，高层住宅可快速回笼资金，低层住宅产品则可产生丰厚的利润空间。
在住宅地块的整体空间布局上，开发商主要通过低层住宅产品将密度用足，剩余的计容面积和占地面积则采用点式、板式高层住宅来补足。“屏风楼”是地块北侧紧密排列高楼，贴线率极高，在影响城市景观的同时也对自然通风产生了阻挡。
按照利益最大化的开发导向，这些方案尽管满足控规指标和地块规划条件的要求，但是对城市空间形象造成了不可逆损伤。除了容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高这四项控制指标以外，影响住宅空间布局形态的因素还有日照、消防、退界等，大多数都是以考虑小区自身利益进行布局，不考虑城市风貌的影响。这些设计方案也破坏了城市的天际线，难以与周边的建筑环境进行协调。
在小区内部，这些不合理的“高低配”、“屏风楼”方案往往会对高层区和低层区进行设计分割，造成公共设施的不均衡配置，难以实现带状的景观带或内部环道，这些诉求也是近些年规划听证会上的探讨内容之一。城市设计的指引将最大限度避免这些问题的发生，在控规约束指标范围内对拟建方案的合理性进行反馈调节论证，以谋求最佳布局方案。
住建部发布的《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）于2018年12月1日起正式实施，规定新建住宅建筑平均高度不超过80米。新的居住区标准以打造更加人性化的人居环境为编制目标，不鼓励对居住用地进行超高强度的开发，有利于合理控制城市建筑容量和人口密度的空间分布，缓解城市公共服务设施以及内外交通、市政公用设施的配套压力，同时也能有效降低消防救灾、生命线工程建设对城市空间的挑战，可避免“高低配”等不合理建筑空间形态对城市风貌的负面影响。具体项目实施时，规划管理部门还无法有效通过5分钟生活圈的平均层数来限制一个地块的“高低配”开发模式。目前行之有效的方法即对地块中的住宅部分进行高度限低控制，如控制在18米-24米。另外比较有实践意义的便是在规划设计条件中加入城市设计指引内容，可允许开发商在后期的报规施工图方案中有小幅度的调整。
三、城市设计的指导探索
现代城市设计，其目标是为城镇居民创造出优美、舒适、卫生、便捷的人居环境。城市设计是对一定地域空间范围内的各种环境要素进行统筹考虑和安排，在实现预定的统一目标前提下对地块进行综合设计，使城市空间内的各种设施功能相互协调配合，形式统一、空间优美，实现地块综合效益的最优化配置。
在以往的规划设计条件中，主要以文字表述形式对地块的建筑空间布局和立面形象进行约束和指导。城市设计采用直观的地块布局方案进行合理性论证，是控规和修规之间的重要纽带。
3.1规划指标的论证推导
.png)
大部分住宅地块设计方案包含两种及以上的产品形式（表1），以达到利益最大化。通常在控规编制时，往往难以预料地块的实际开发情况，如是否需要配建小比例商业及幼儿园，或是否可采用货币化安置社区用房等。
地块控规编制前，地块的纯住宅功能的可建计容面积是个不确定因素，过高的容积率往往会降低小区的品质，而过低的容积率则会降低土地收益，该阶段可按照一般的城市设计就行方案模拟论证，确保控规约束指标的合理性。而在地块出让前，地块是否需要配建等影响因素已经确定，可采用更加精细化的城市设计方案再次论证，必要时可将控规中的容积率及建筑密度上限降低，同时增加建筑限低作为规划条件指标优化的依据，以确保空间形态的合理性。
3.2空间形态的本土策略
嘉兴地区是典型的亚热带季风气候，以东南风为主导风，以往常见的布局方式就是西北高、东南低。在城市设计方案论证中，其布局方式也要考虑了户型自然通风的需求，按照气流组织的特点错位布置。
最北侧住宅楼的贴线率控制也是城市设计指引的重要内容之一，嘉兴地区要求贴线率控制在60%以下，不仅能取得较好的沿路沿河城市界面，同时在冬季降雪天气来临时，路面可快速融化冰雪。
3.3带建筑方案挂牌出让
在一些规模较小的地块，部分地区也在探索将建筑方案放入到规划条件内，即带方案挂牌出让。这些设计方案在出让前期，已进行了非常严谨的方案论证，城市规划管理部门对地块的空间形态更加掌握主动权，设计成果更加倾向于公共安全和公共利益。
.png)
图1：城市设计指引图（嘉兴2020南-043地块）
嘉兴南湖区在2020年出让的住宅地块规划条件中均加入了城市设计指引（图1），部分地块也同时增加了建筑高度限低控制，引导地块进行优化布局。从分布来看，一般是在中心城区或重要建设项目中增加城市设计指引。
四、结语
总体而言，在地块规划条件中加入城市设计指引后，尽管增加了城市规划管理部门前期方案论证的工作量，但有利推动了整个城市形态空间布局优化及小区品质提升。
参考文献
[1]周俭,俞静,陈雨露,顾玄渊.上海总体城市设计空间研究与管理引导[J].城市规划学刊,2017(7):101-108.
[2]陈翔艳.浅析城市设计与城市规划建设管理[J].建筑工程技术与设计,2016(019):57.