李铭
中青建安建设集团有限公司， 山东 青岛 266000
摘要：经济新背景下，以市场和消费者需求为导向的市场作用越来越重要，则要求企业对自身的管理观念和方式进行深入改革，顺应市场发展趋势，实现企业的可持续发展。房地产企业应准确分析当前的市场环境，从而强化预算管理工作力度，充分发挥预算管理的作用，提升企业的整体实力。
关键词：房地产企业；全面预算管理；问题；对策
0引言
稳定房地产发展有利于巩固国民经济增长、扩大就业窗口、拉动内需，因此必须要大力推动房地产市场的良好运行。我国房地产市场从改革开放以后得到了迅速发展，随着现代化管理理念在房地产企业中的不断运用，全面预算管理逐渐走进了房地产企业当中，对推动房地产企业稳定发展作出了积极的贡献。全面预算管理有利于提高房地产企业财务风险防范水平、提高房地产企业成本控制水平等，从而有利于房地产企业的持续发展。但仍有很多房地产企业在实施全面预算管理过程中还存在一定的问题，需要广大房地产企业引起重视，并积极探寻优化方法，从而构建更为完备的全面预算管理机制来保障房地产企业的发展。
1房地产企业全面预算管理执行中存在的问题
1.1全面预算制度不健全，决策及工作机构不明确，编制方式不科学
有的房地产企业在实际的运营发展过程中，仅一味地追求经济利益，忽视了全面预算管理工作，未设置全面预算管理体制，认为是财务部门的分内工作，导致其他部门没有积极地参与进来。企业高层对预算编制的重视度不足，在进行预算编制的过程中，没有实现全过程的控制，预算管理重点不明确，方式不科学，没有根据不同的情况而采用不同的预算编制方式。比如，有些企业不管是否适用，仅仅参照上一年度的数据进行分析，预算规模会逐步增大，可能会造成预算松弛及资源浪费。总之，预算不健全、编制不科学、目标不合理都可能会导致企业经营缺乏约束性或者盲目经营，企业战略目标难以达成。
1.2缺少全面预算的执行体系，考核和监督机制不健全
房地产企业的数据量比较大，预算的数据多且杂，这也是房地产企业加强内部控制管理的核心点。然而，由于缺乏健全的内部控制制度，未明确预算执行单位及相关责任人，预算管理的效果无法发挥出来，预算执行不利使得企业的预算管理体系流于形式。在进行预算目标考核的过程中，存在考核不到位、考核内容不明确，考核程序不规范等问题，对后续预算管理的推进工作增加了难度，同时对工作人员的积极性也会产生影响。
1.3企业预算管理与实际运营存在较大差异
对于房地产企业来说，全面预算管理由于受到多种因素的影响，预算系统数据与实际的运营情况存在较大的差异。尤其是近几年我国宏观政策调控，给房地产企业带来了不小的冲击。若预算管理调整不及时，就可能会与实际情况存在不相符情况。同时，在预算管理执行的过程中，人员素质存在差异，也可能会导致预算环节与实际情况脱节。例如，设计部在进行图纸设计的过程中，如果没有对施工地点的地质地貌有充分的了解，就会导致图纸设计纸上谈兵，相应的预算数据与实际施工存在较大差异，进而影响工期，占据企业大量的资金。
2房地产企业全面预算管理实施中的应对措施
2.1建立健全预算管理组织结构体系，加强对全过程的管控
首先，房地产企业要强化全面预算的管控，首要的是完善组织结构体系。
房地产企业需要根据其企业的实际情况，对其企业内现有的组织结构体系进行整合，建立起一套专门的适合进行全面预算管理的组织结构体系，为全面预算管理制度地充分执行奠定组织结构基础；其次，为了使得企业进行全面预算管理的效果能够得到最大程度的发挥，房地产企业在执行全面预算管理方案的过程中，还很有必要采取有效措施，加强其对全面预算管理全过程的管控。以前述各端口的控制来说，需要有针对性地进行强化。对于设计阶段的管控，则需要设计部门或相关责任人从全面预算的角度出发，结合企业的开发纲要来对开发项目的布局、户型、定位等进行全面考虑，避免设计中的疏漏，确保产品本身符合市场需求与销售进度的要求，并确保不至于过多的更改导致成本增加。从施工端口考虑，一是要加强进度管理，防止窝工，确保项目如期完成，以免不必要的资金占用与销售推迟；二是要严格控制无效成本，因工程质量造成的返工或赶工期等成本应通过相关合同约定由施工企业承担。从销售端口来说，要及时做好销售预案，提前蓄客，及时开盘收回资金，同时确保销售费用在预算控制范围内。
2.2创新和完善全面预算管理的手段，加强其与市场和公司战略的衔接
如前所述，房地产企业现有的全面预算管理制度与其公司整体战略的衔接度比较有限，同时其也未能很好地回应市场的需求。首先，房地产企业需要根据其企业的实际需要，针对其全面预算管理过程中出现的问题，通过制度化的方式完善其企业进行全面预算管理的手段，并逐步形成体系化的管理制度，以确保全面预算管理方案可以在企业的管理过程中得到全面的贯彻。其次，为了使全面预算管理方案能够对公司的发展战略以及市场需求最大程度上作出回应，房地产企业在制定全面预算管理方案之前，应当对市场环境、需求进行充分的调研，确保预算的客观性。最后还应当采取有效措施加强企业内部各个部门之间的衔接，从预算编制的上下结合到实施中的现实对照都深入分析，以确保公司的经营管理战略能够在其全面预算管理方案当中得到全方位地贯彻。
2.3加强预算执行控制
房地产企业的预算审批通过之后，由预算管理组织将预算目标和工作任务下发至各预算责任部门，预算管理组织需依据监督机制，将预算目标作为标准对预算执行过程进行监督和控制，比如成本部门根据预算资金申请项目建设款，若是超出预算金额，则申请无法通过，被驳回至原部门；各个部门的费用报销需要在各自的费用预算内进行报销，不得越级或者越部门报销。预算责任部门必须严格遵守预算管理制度，以预算目标为导向，按照预算完成相关工作，在预算执行过程中不得利用职位之便私自调整预算或者是更改预算资金的用途，一经发现，预算管理组织需立即采取严厉措施对其进行惩处。在预算执行过程中，预算管理组织需要定期组织预算责任部门参与反馈与分析会议，在会议中各个预算执行部门反馈执行过程中出现的问题，确保预算管理组织能够准确掌握预算执行的进度，并针对预算执行中出现的问题制定有效的解决措施，从而提升预算执行效率，快速实现预算管理目标。各个预算责任部门应严格控制预算，对于重大项目需进行实时的跟踪管理，比如企业的融资活动、投资活动、工程结算等，对于预算执行过程中超出预算或者未完成预算的情况，则需要追究相关人员的责任。
结束语：全面预算管理在项目管理的实施转变了传统预算管理给企业带来的不利影响，通过建立标准成本、预算差异分析使企业的成本预算管理真正做到事前、事中、事后有机结合，对提升企业的综合实力，提高企业市场竞争力具有积极的作用。
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