方冠科
珠海市横琴好景置业有限公司 广东 珠海 519000
摘要：跟随着社会不断的进步与发展，人们对于房屋的质量要求越来越高，伴随着市场的竞争，人们对于房屋质量和服务有更高的要求，施工企业管理参次不齐，如何制定标准化的管理，才能落实相关目标。本文以房地产项目工程管理的重要性进行阐述，仅供参考。
关键词：策划、计划、质量、安全、客户满意度
现在大型房地产公司的开发节奏非常紧凑，社会业主对房屋的质量及服务要求越来越高，地产公司工程管理要求越精细化，特别对于业主敏感点、客户满意度等应有对应的措施来确保。主要措施如下：
一、策划先行，落实“8个策划”相关内容：
1、工程前期策划，主要内容如下：项目分证审核，如何分证才能合理，保证项目达到营销、工程匹配；项目开发计划的编制和审核，针对开发过程中遇到相关困难及问题如何解决；工程管理目标审核，如质量第三方评估得分，客户满意度等得分。
2、地下工程前期策划：项目地下工程基础、支护选型方案，根据地勘报告、建筑类型、施工进度等因素确认桩基选型、支护采用哪种支护方式；地下工程重难点，在软土地区施工，如何确定砖渣的厚度，桩机设备的类型及数量，以及桩土施工的顺序，是否先桩后土或者先土后桩；地下工程策划招标版的编制和审核，指导相关单位作出合理报价。
3、地下工程策划评审：项目地下工程策划实施版的审核和决策；施工平面布置施工艺、工序；机械组织施工路线及施工顺序；重难点分析和对应的管控措施
4、项目工程策划：项目整体开发计划的编制及审核（包括总控、专项、三级计划）；示范区策划（包括示范区定位、动线、园林景观等）；项目总平转换策划（包括地下室阶段、主体施工阶段、精装修阶段的总平布置）；项目重、难点分析（针对项目重难点应对的措施及解决办法）；品控策划 ；交付策划
5、两防策划：防渗漏构造做法汇总，下发整套蓝图后，根据项目特点进图纸会审优化；防渗漏样板及交底的计划，落实样板引路指导现场的施工；明确各楼栋各节点、防渗漏管控责任人
6、精装修策划：项目总控计划，根据项目特点编制可控的总控计划；土建移交计划及措施，土建移交精装的标准及相关整改完成计划；精装节点计划，根据总控计划编排相关精装修计划；项目重难点分析及预防措施
7、毛坯竣备策划：现场进展及计划；工作面移交情况；分部报建验收计划（与政府相关部门沟通协调，落实相关资料及程序）；风险及需协调事项。
8、交付策划：现场进展及计划；模拟验收，物业承接查验情况；证照情况；风险排查情况。
二、计划管理：根据项目目标编排总控计划、专项计划、三级计划，每周、天核对现场的施工计划，编制相关表格统计现场的施工人员及材料、设备等，如出现相关偏差及时采取纠偏的措施，如增加劳动力或者材料投入，确保项目进度计划在可控范围内。
三、质量管理：
1、质量及质量管理的概念：
质量的本质是一种客观事物具有某种能力的属性，由于客观事物具备能力，才可以满足各种各样的需要；
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调的活动；
施工质量管理是指指挥和控制施工项目组织的协调的活动。
2、项目质量管理的内容：制定质量方针、制定质量目标、制定质量策略、进行质量控制、质量保证及改进；
3、施工项目质量计划：施工项目质量计划是指确定施工项目的质量目标并规定必要的作业过程，专门的质量措施和资源，以实现施工项目的目标。
编制相关质量策划：项目质量策划的编写由项目经理编写，质量目标及计划应包括原材料管控、工序、分项工程、分部工程到整个项目的质量策划，质量计划应该体现对内部及总包质量控制的依据。
建设工程项目施工质量计划的主要内容：
（1）、依据建设工程项目的合同要求和建设工程项目可能达到的管理水平，确定建设工程项目预期达到的质量等级，检验批、分项、分部、单位工程质量达到施工质量验收统一标准；
（2）、明确规定工程项目领导成员和职能部门在不同开发阶段的职责和职权;
（3）、实施的顺序及相关作业文件，包括技术方案和施工方案等；
（4）、必要的质量控制手段，施工过程、服务、检验和试验程序及班组如何管控；
（5）、与施工阶段相适应的相关检测、检验、抽查结果；
4、影响工程质量的因素有：人，称职的管理人员、分包资质审查、持证上岗、严格制度，落实相关奖惩机机制；材料，材料的采购、材料的试验和检验、材料的存储和使用；机械设备，施工机械设备的质量控制，技术先进、生产适用、经济合理，工程项目设备的控制、设备检查验收；施工方法：施工技术方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施；环境，工程技术环境、工管管理环境、劳动环境等。
5、落实样板引路：材料样板、施工样板、工艺样板，每道施工前需落实样板完成评审后才允许大面积施工。
四、进度管理：
为有效地管控施工进度，编排专项、三级计划并下发总包及相关单位作为考核的依据
1、项目部审核总包提供的计划是否满足相关节点的要求，施工工人、设备及材料是否满足，施工平面布置是否与每个阶段匹配，进度计划是否满足；
2、根据合同约定的施工计划 ，项目部应制定关键线路上的施工计划，避免关键线路上工作影响总体工程进度计划的实现；
3、项目部应编制总控计划、专项计划、三级计划，要求监理每天统计现场的劳动力、设备、材料，每天以日报的形式上报，每周要进行汇报及汇总，对比周计划是否存在偏差，并提交下周的施工计划；
4、如每周的施工计划有滞后，项目经理应有具体的分析报告及纠偏的措施；
5、如半月计划完成情况对比三级计划有明显滞后，项目部应通知总包项目部上级单位，进行计划预警；
6、如月计划完成情况对比总控计划有明显滞后，项目部通总包的负责人驻场进行督办，如没有明显改善采取合同相关条款处罚。
五、安全文明管理：
1、建立安全组织机构，主要负责人、安全负责人、安全员等等；
2、建立项目安全文明的目标，并落实贯彻“安全第一，预防为主”方针，落实管生产必须管安全；
3、安全文明施工策划和实施：总包在地下室、主体施工阶段需分别进安全文明施工和场地布置策划，经项目部审批后实施；
批量装修阶段，现场安全文明施工管理以装修中标单位为责任主体，土建中标单位须配合装修单位的管理；
安全晨会制度：总包需按合约定的晨会制度及安全文明检查要求，每天晨会时间6:00-8:00，总包及相关单位需上传APP系统；
安全检查制度：安全检查需要常规检查、专项检查、节日重大检查 ，及时排查安全隐患；
六、资源管理：包括资源的计划、管理、控制；
1、编制项目的资源管理计划，根据项目进度及进展，编排相关资源采购招标计划，对于各专业资源投入阶段作出合理的安排，满足项目生产的需要；
2、资源优化管理：供应商管理制度，根据公司合作过的供应商，评价及考核供应商，选用优质供应商匹配项目；
七、风险管理：
项目风险管理是指通过专业来判断风险识别、风险分析、风险规避，在此基础之上合理使用各种风险应对措施、技术方案排除风险，尽量减少风险事件造成的不良后果，以最少的成本措施保证项目目标实现。
1、风险识别：针对项目的特点存在哪些重大风险，如深基坑、高大支模、外排脚手架、爬架、大型设备塔吊等
2、风险分析：分析这些重大危险源可能存风险，如深基坑设计及施工可存流砂、基坑变形过大；高大支模的搭设是否符合要求；
风险排查及应对：主要有风险回避、风险降低、风险转移等措施，预防风险的发生；
八、客户满意管理：客户满意度是关于公司品牌及发展的事宜；客户满意，指一个人对一个产品的可感知的效果（或结果）与他们的期望值相比较之后，所形成的愉悦或失望的状态。
影响客户满意度的主要因素：企业因素、产品因素、营销与服务体系、沟通因素、客户关怀；客户满意的特性：主观性、层次性、相对性、阶段性；
WHO-提升哪些客户的体验，选择客户的指标就是客户价值；
WHEN-提升客户体验的时机，“峰终原理”对地产行业而言，从产品生命周期的角度看，峰值时机在合同签订的时刻以及交房的时刻，终值应该是在物业服务的时刻；
WHAT-从哪些方面去提升客户满意度，触点管理法，客户体验是通过所有的公司与客户的接触点的客户体验汇集而成的。因此，管理客户体验，最直接的就是去管理好这些客户接触点的客户体验，服务环节包括客户咨询、投诉和建议的接待和处理、产证手续的办理、交付入住手续的办理、销售与交付过程的财务服务等接触点。
HOW-如何有交效提升，真正有效的体验应该是：有效体验必须易被记住。这就是前面说的峰终时刻的体验是最容易被记住的，其它时刻的体验度会被淡忘；有效体验应是品牌化的。
综上所述，现大型房地产公司的工程管理是一个系统管理，需前端做好相关策划方案，过程落实各种管控动作，加强协调管理各种资源，最后完美交付给业主。
参考文献：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300-2013
《建筑施工企业安全生产管理规范》GB50656-2011
《建筑施工组织设计规范》GB/T50502-2019
《工程网络计划技术规程》JGJ/T121-2015
《工程质量验收规范》GB50207-2012
《工程技术规范》GB50345-2012