汤欣怡 刘霞
重庆工商大学 400000
摘要：房地产企业实行”营改增”延续了增值税的抵扣链条,避免重复征税,降低了开发产品的成本,能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看,营业税和土地增值税均属于价内税,实行价内税加重 了房地产行业的税款,税收的增加必然影响到商品的价格,并能对生产和消费产生连锁反应,最终还有可能危及税基的稳定增长。本文通过对营改增对房地产企业的影响进行分析之后，提出切实可行的方案政策，促进我国房地产行业的发展。
二、营改增后对房地产企业的影响
（一）能够有效避免重复征税问题，抑制房价增长
房地产企业在楼盘开发阶段的成本主要涉及土地成本、建安成本和材料成本等。而材料成本和建安成本的供应商已经向国税局或地税局缴纳过税款。但是在房地产企业末端商品交易阶段还要缴纳 营业税，这样就造成了重复征税，直接导致房价抬高。而增值税可以使得这些成本项目税额抵扣，避免了重复征税。
（二）能够盘活房地产企业的现金流，扩大融资
房地产企业实行的商品房预售制，房地产企业在商品房预售阶段就已经将营业税上缴至地税局，由于房地产企业均为大额销售，因此缴纳的营业税也会非常多，由此导致企业在没有完全收回销售 款时候就已经缴纳大量的税额。使得企业的现金流大幅度减少，造成资金流紧张，同时也会减少企业资产负债表的货币资金项目，减少在银行的融资等。而营改增之后，收缴增值税可以抵扣企业的税款，盘活现金流，扩大房地产企业的融资，同时也会增加企业资产负债表项目，产生各方面的积极影响。
三、房地产企业”营改增”面临的问题
（一）账务处理程序复杂，一定程度上加大了涉税风险
“营改增”税收处理改革是我国第二次的税收改革。营改增是将营业税和增值税统一为增值税的改革，通过这次改革将使得很多的行业的税负降低，但是同时也会给一些企业的税务处理增加难度。尤其是企业的财务工作人员，面对税制改革，需要从新适应新的税收制度以便工作的顺利开展。尤其是涉税范围的改变，核算方法也需 要更新，对于财务的人员的学习和适应能力都是一种挑战，由于财务人员的水平参差不齐，很可能会导致重报漏报等风险的发生。税制改革不仅仅涉及房地产企业，还在开票、认真、缴税方面都存在风险，任何环节一旦出现纰漏，都可能出现涉税风险。
（二）税负转嫁的影响
房地产公司购买的成本不仅包含土地、建安和材料等大额成本，还包括了许多品种繁多、物美价廉的零散材料成本，例如一些杂品配 件、机电五金等。而部分原料的供货商大都是私营业主、个体工商户、五金店铺、各种小规模纳税人等等，其材料的销售大都无法提供增值税专用发票，将导致公司所购买的这部分的材料进项税额无法抵扣，应纳税额增多，税负增加；而如果取消这部分供货商，会导致房地产公司丧失一部分优秀的原材料供货商，又会导致房屋开发成本增大。
四、营改增对房地产企业税负的变化
（一）房地产企业毛利较高，可抵扣进项税额多
实行“营改增气延续了增值税的抵扣链条,避免重复征税,降低了开发产品的成本,能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看,营业税 和土地增值税均属于价内税,实行价内税加重了房地产行业的税款,原因是价内税形式较为隐蔽,不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小由于价税一体,税收的增加必然影响到商品的价格,并能对生产和消费产生连锁反应,最终还有可能危及税基的稳定增长。
（二）房地产企业的经营方式会给企业的税负造成影响
在实行”营改增”之后决定企业的税负的是企业盈利的多少。因此，可能出现具有相同盈利的同一性质的企业出现不同税负的情况。因此，企业的经营方式也至关重要，如果企业的经营方式合理则会减少企业的税负，反之将会使税负增加。
五、积极应对”营改增”政策建议
（一）提高成本的可抵扣性结构，提升管理水平
由于”营改增”改革带来的其抵扣项目的不足问题，首先要求房地产企业财务工作人员对于增值税中不可抵扣或者抵扣额度的小的项 目进行全面深入的了解。其次要求企业的管理人员尤其是采购人员、施工管理人员等相关人员深入学习营改增之后的相关政策和财务知识，再次要在房地产企业实行全面的”营改增”方面的学习，提高全体职员的在增值税方面的认识。通过进一步提高成本可抵扣结构的比例等手段来降低企业的可抵扣项目不足问题。
（二）加强人员培训，积极应对税务筹划风险
针对”营改增”对房地产企业的核算处理程序复杂和税务风险增加的问题，主要应该从财务工作人员的培训方面入手。企业在面临税制改革和新税收制度试行前做好新税收制度的普及和专业技能的培 训工作，以便积极应对税制改革可能出现的各种风险。首先通过各种平台使员工对新税收制度加以学习，并对其进行相应的考核。其次，企业可以通过选取职工中学习能力强、表达能力强的人外出学习培训，然后指导全体员工更加深刻的掌握新的技术，更快的适应此次改革的变化。
五、结论
综上所述，我国房地产企业大力遵循营改增税务体制规则，对于国家遏制房价任意上涨迹象工作来讲，辅助功效异深刻。相信至此过后不久，我国房地产行业会朝着更加健全、完善的轨道方向不断过渡转换，同时适当强化特定企业纳税行为，稳固各类实务操作进程，将其间隐藏的一切涉税险隐患全面扼杀在摇篮之中。