杨俊磊
中咨工程有限公司 重庆 100048
摘要:2020年7月20日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[[[1].国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[J].北方建筑,2020,5(04):80.]]，为老旧小区改造注入了新的活力，专项债券用于老旧小区改造受到了越多越多的关注，面对老旧改造小区融资难，收益覆盖融资本息难度大等一系列问题，本文将重点探讨老旧小区改造中存在问题并提出相对应的建议。
关键词：老旧小区、改造、融资、效益
1.老旧小区的特点分析
按国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中的工作目标，此次老旧小区改造针对的对象是在2000年底以前建成的需要改造的老旧小区，经过20年的使用，这部分老旧小区重点存在这一下特点。
1.1年久失修严重
根据国家统计局的数据，2019年中国城镇化率突破60% 户籍城镇化率44.38%[[[] 李金磊.中国经济年报：GDP、人口、收入、城镇化有新突破[J].决策探索(上),2020(03):26-27.]]，大量人口的涌入进一步增加了城市的负担，尤其是低收入群体的大量进入，无疑进一步增加了老旧小区维护的难度。据笔者调查目前老旧小区大多存在着屋顶漏水、外墙脱落、下水管堵塞、路面破损等一系列突出问题。
1.2安全隐患突出
由于使用时间较长，年久失修等一系问题的堆积，使得老旧小区成为城市安全隐患治理中最薄弱的一环，根据已发生的火灾事故统计显示，超过70%的老旧小区建筑基本丧失抵御火灾的能力[[[] 昌开馨.老旧小区火灾隐患不容忽视[J].消防界(电子版),2019,5(17):48-49.]]。据有关部门统计老旧小区的私拉乱接现象是老旧小区最为重要的安全隐患，由于建设时期的相关消防技术规范要求较低，使之与其配套的消防设施严重缺乏，进一步加重了老旧小区的安全隐患，严重威胁着人民群众的生命财产安全。
1.3改造难度较大
经过二十多年的发展老旧小区内部已经呈现出空间狭小，布局紧凑的现实特点为施工改造空间及各种管线的重新设计带来了诸多困难。据调查目前老旧小区普遍存在着管道淤塞、墙体老化脱落、照明设置损毁、乱搭乱建、绿地减少等一系列问题并存的现象，这些错综复杂的问题无疑将会加大对老旧小区改造的设计、施工、环境优化等带来诸多难题。
1.4改造资金极其缺乏
老旧小区改造面临的首先困哪就是资金缺乏，资金的极度匮乏成为制约老旧小区改造的最大难题。单纯靠政府公共财政的投入对于耗资巨大的老旧小区改造简直就是杯水车薪，没有盈利来源又很难调动社会资本的参与，因此老旧小区改造最为关键的应该是如何解决资金不足的大难题。
2.老旧小区改造的模式
2.1以居民为主体的模式
小区是居民主要的生活场所，小区环境的好坏关系到居民的切身利益，老旧小区改造的直接受益人群也是广大居民群众[[[] 陈铭,郭步华.基于空间潜力挖掘的城市老旧小区交通环境改善研究[J].建筑与文化,2020(11):61-62.
]]，老旧小区改造也符合居民对提升生活品质的迫切需求，但是面对改造的巨额资金负担，居民们反而缺乏集资、筹资的积极性，这就造成了改造的迫切需求与资金不足的客观矛盾，因此以居民为主体的老旧小区改造因巨额资金反而挫伤了居民的积极性。
2.2以政府为主体的模式
政府是公共资源的生产者与提供者，肩负着改善人民生活水平的重要责任，以政府为主体的老旧小区改造同样会加重政府的财政负担，造成巨大的财政压力，而且由政府为主体的老旧小区改造容易造成资源的配置失衡，制约经济的健康发展。
2.3以社会力量为主体的模式
社会力量相比居民和政府拥有大量的闲置资金，但是社会力量追逐最大经济效益的特点决定了社会力量参与老旧小区改造会存在着动力不足的缺陷，因此要调动社会力量参与老旧小区改造必须解决投入与产出不成比例的矛盾，只有产出大于投入才能充分调动社会力量积极参与到老旧小区的改造中。
通过以上三种模式对比分析，可以看到老旧小区改造的必须是多种主体共同参与才能充分调动各方的积极性，实现老旧小区改造顺利改造。因此，建立以居民为主体，政府为主导，社会力量参与的联合体模式成为老旧小区改造成功的关键，在这个联合体中要注重协调各方的利益，实现资源的优势互补。
3.老旧小区改造的难点分析
3.1市场资金较难获取
资金不足是老旧小区改造的最主要障碍，单纯依靠政府投入将会极大加重财政负担，居民自身又缺乏融资的积极性。如何获取市场资金盘活老旧小区这个巨大的潜在收益性市场成立老旧小区改造亟待解决的问题，怎样平衡投入与收益，增强市场资金的盈利能力，吸引市场闲置资金运用到老旧小区的改造中将成为老旧小区改造面临的最直接困难。
3.2资金运用效率较低
大量的改造资金如果不能科学、有效的地运用不仅会拖延老旧小区改造的进度，更会加重老旧小区的资金周转困难，怎样运用、运营来之不易的改造资金将直接关系到老旧小区改造资金的良性循环。在改造中要坚决杜绝形象工程和铺张浪费，使有限的资金运用到切实惠及群众自身利益的重要事项中。
3.3收入细微难以抵债
提升改造后的老旧小区盈利能力是关系到能否吸引市场资金参与的关键因素。因此怎样提高老旧小区的盈利能力直接关系到老旧小区改造的成败，通过合理的策划、科学的运营改变收入不足的弊病，增加创收的能力与途径才是破解老旧小区改造融资的关键。
3.4资金管理透明度不高
老旧小区改造涉及的利益群体广泛，提高资金的管理透明度将会不仅能够有效增强居民对于资金使用的监管，更能获得居民对于资金使用与管理的理解与信任，有利于改造的顺利实施。资金管理不透明将会增加出资人、资金管理者、居民之间的相互猜忌，印发严重的利益冲突，将会极大地制约资金的使用与改造的如期完成。
4.老旧小区改造的建议
4.1积极挖掘收益性较强的项目
在策划老旧小区专项债券申报时要积极寻求负债与收益的平衡，尽可能挖掘、包装相关收益性产品，充分、合理、科学地利用公共施设，如，新建停车场、充电桩、健身房、运动室等将闲置的配套用房改造成经营性用房，借助新科技，如智能门禁、智能路灯等增加广告载体租金收入。同时还可以健全社区养老、社区育婴、社区医疗等收益性服务业增强收益性。
4.2提高居民自愿融资的意愿
老旧小区改造是惠及万家的民生工程，居民是实实在在的受益人，提高居民自愿出资融资的意愿的根本是彻底改变群众“自扫门前雪”的狭隘观念，充分重视小区居民的意见建议，通过充分的民意征求，提高居民方案设计、民主决策的参与度，拓宽居民直接出资、运用住宅专项维修基金、提取公积金等方式的融资渠道。
4.3创新社会资本参与的途径
创新社会资本参与的途径最根本的是建立投资风险管控机制，提高项目收益率，从根本上打消社会资本的投资顾虑。通过出台规章制度落实资金投入的受益保障，通过收益性项目经营权的转移盘活小区大量闲置资源、通过税收杠杆鼓励社会资本参与养老、家政、医疗等社区服务业、通过建立“政策+债券+商业运营”相互协作的高效运维体系为社会资本参与老旧小区改造提供动力。
4.4建立长效运营及资金管理机制
专项债用于老旧小区改造的重点难点在于运营，资金的管理问题是老旧小区改造完成后亟待解决的主要问题。建立长效运营及资金管理机制要求运营单位要创新工作思路，真正建立一套完善是的精细化服务管理模式，更要注重资金的监管，特别是建立科学合理的资金回收、资金管理、资金偿债的良好资金循环机制，例如，设立由街道社区、物业公司、居民联合成立的资金运营基金组织及监督考核机制，使资金的运行公开透明。
5.结论
老旧小区改造是惠及民生的重要工程，面对改造资金需求量大的现实困难，只有建立一个居民、政府和社会力量良性循环的互动的参与机制才能最大限度地调动各方的积极性，顺利实现老旧小区的改造。