闫春利
沈阳联勤保障中心第四储备资产管理局沈阳管理站 辽宁省，沈阳市，110005
摘要：军队储备房地产是新时期军队战略储备资源和物质基础，军队储备房地产的开发始于1985年，后因各种原因军队储备地产交由指定公司进行盘活。在指定公司运作下对闲置土地资源进行开发利用可以有效的弥补军队建设方面经费不足的问题并为国家的建设和军队的发展做出很大的贡献。
关键词：军队储备地产 资源盘活 中国融通
一、开发军队储备房地产的意义
1985后，军委对部队编制进行了调整，很多部队被撤编，而撤编部队的营房空置造成资源的浪费。空置的营房及周边地产除了具有军事属性之外还有商品的社会性和商品性，所以总部也出台了一系列政策支持空置营房即军队储备地产项目的盘活。军储地产的盘活最直观的好处是创造经济效益、弥补军队经费、为国家的经济建设做贡献。
军储地产的开发与其他地产不同，需要严格按照《中国人民解放军房地产管理条例》进行，在充分保障军事所需的之后，才能根据形势任务，对军储地产进行盘活利用。在实行军储地产盘活的二十多年中，较好的实现了在确保营房军事功能前提下创造经济效益，在一定程度上补充了军队的经费，实现了以房养房的目的。
在军事方面，军储地产的开发可以防止土地流失，很多时候军队空置土地会经年累月的因为道路拓宽、修建基站等等原因被政府占用，还会有一些周边的群众在军队空置土地外围种菜盖房，对军储地产进行占用和蚕食。这些被蚕食的军储地产在很大程度上难以收回，而遏制军储地产被蚕食的最有效的方法就是进行开发。军储地产开发所获得的收益也会对军事建设方面进行经济上的补充和支持，有利于军队的建设。
军储地产开发的意义不止于军事方面，对于整个社会来说军储地产的开发都有很大的价值。从改善市容方面来看，军队空置地产往往缺乏管理，杂草丛生，甚至被堆放废弃建材和垃圾，有一部分空置军队地产甚至位于市中心，杂草丛生的军储地产与环绕周边的现代化城市形成鲜明的对比，直接影响了整个城市的形象；从创造就业机会方面来看，军储地产开发过程和后期的经营运作可以给社会提供大量的就业机会，甚至还会带动周边商圈和周边其他产业的发展，所以一个良好的军储地产开发项目对于整个城市和社会的影响都不容小觑。
二、军队储备房地产项目开发过程中的基本问题
军储地产的盘活利用的本质是商业投资，因此军储地产开发项目势必会受到市场经济的制约。比如说市场经济下的投资回本时间、市场情况以及风险程度都会对军储地产项目影响深远。而部队对军产开发利用的时间并不长，所以可以借鉴的经验也不多，这种情况下往往会出现很多问题。很多军储地产的投资项目经不起市场的考验、轻则预期目标难以达到，重则甚至会浪费了人力物力财力还留下难以解决的历史性问题，得不偿失。而在现实中看到的往往是军储地产不能得到很好的开发利用，比如说有些土地会以低廉的价格被出租，或者选择的项目不合适造成项目收益还不足以支持开展项目所需要的的人工运转开销，这样的项目无论是继续还是中止都是很大的损失。
军储地产不同于其他产业，它具有几个特点：第一是需要保证产权完整性，军队制约着军储地产的发展，军储地产必须服从军队发展的需要和军队的部署调整，所以产权必须完全归属于军队；第二是军储地产必须服从总体规划，严格遵守军区的制度方案和保密规则；第三是有着严格的审批制度，开发一个项目需要进行层层审批；第四是要实现以房养房，军储地产的收益一部分用于运转开发，另一部分用作军队需要进行的改造、扩建等项目的经费补充。正是因为这些特点，军储地产的发展限制性因素较多，所以它做不到完全跟随市场，丧失了一些机会，此外管理人员的市场属性不强，专业知识不够，因而无法根据市场做出合适的调整政策，使得军储地产的投资整体回报率较低。
三、军队储备房地产现状分析
目前的军储地产开发主要有几个问题，第一是开发较为迟缓，开发经营规模普遍较小，很多空地还处于闲置状态；第二是经营形式简单守旧，大多数土地都是以场地出租、房屋出租和开一些简单的经济实体为主，缺乏开拓精神和创新精神，使得资源不能得到最大化利用；第三是开发规模普遍不足，效益不好。
很多军储地产的地理位置并不优越，军储地产的分散开发的模式使得每个项目都不能得到足够的资金支持，整个项目的开发运转都会受到很大的影响，从而影响到整体效益；第四是管理人员知识储备不够。军储地产的经营管理人员一般是军队内部成员，没有接受过系统的学习，知识储备和管理思路都相对薄弱，在市场竞争中优势全无；第五是体制特殊、制约较多，即使管理人员有想法也无法大展拳脚。
按照新文件《关于加强军队空余土地转让的管理问题的通知》的要求，军储地产的转让范围必须严格控制，军储地产必须要先满足军队单位的使用，如军队有新项目需要土地也应该从原有军队空置地产进行划分。除此之外各级人民政府应该优先安排有军队空余土地转让计划的土地进入年度土地供应计划中，未纳入转让计划的军队空余土地不得转让。凡是具有商业性质比如工业、商业、住宅、旅游用途土地必须在土地市场公开竞价转让。
为了军储地产的合理合法利用，也为了军储地产价值最大化，国家提出了停止军储地产开发四种方式，分别是置换移交、终止收回、社会化保障和委托管理。委托管理就是不变更军储地产所有权的情况下，由国企进行管理运营。这种情况下，一个新的央企横空出世，它就是中国融通。
中国融通正式成立于2020年3月31日，经营范围涵盖包括农业、酒店、地产、旅游等十多个领域。解放军在国内所有具有经营性质的物产和地产都移交给中国融通进行管理，所以中国融通掌握了大量的地产，中国融通在每个省市也基本上都设立了子公司，它也成为了继中铁以后最大的央企。中国融通成立的意义在于它能利用市场机制有效的对军队资产进行管理盘活，更好的服务于军队建设，促进军队固有经营管理模式快速优化更替为更现代化的模式，实现资源的最大化利用。
中国融通的成立是房地产市场和央企市场化的必由之路，中国融通的价值在于它能够更好的适应市场情况，更好的服务于军队，从而实现军队资产的保值和增值。社会发展的新的阶段要求房产由快速发展转化为稳定市场，有人认为中国融通的横空出世能极大的影响到整个地产行业的走向，甚至会引发传统地产行业的变革，但也有人认为政治因素和军队资产的特性会限制融通的发展，融通对于当前整个地产市场的影响十分有限。
毋庸置疑的是中国融通有着传统军储地产无法企及的优势。首先，术业有专攻，传统军储地产的运行者和决策者几乎都是军人出身，没有经过专门的管理方面和市场方面的培训，而中国融通有着专业的管理人员进行管理决策，使得管理更科学，决策更追随市场；其次传统的军储地产开发力度不大，对市场调研也不够深入，所获得的支持力度不大，而中国融通作为中国铁路之后的第二大国企，它有充足的人力物力财力可以分阶段分批次的进行开发，可以根据社会和市场的需求和军队空置地产本身的特性进行规划设计出合适的开发项目，再由专业人士进行开发跟进保证项目的落地。如果说传统军储地产的开发方式是分散式的小打小闹，那么中国融通就是科学严谨的层层递进。
四、总结
军队空置房产的开发是一件利国利军的好事，但军队储备房地产的本质都是市场经济下的投资行为，会受到很多不确定因素的制约，而我国的军储房产的管理和盘活是军队改革的新事物，理论和实践都还在有很大的发展空间。在军储地产的开发中确实也走过弯路，中国融通的出现不止是军储地产发展的飞跃也极有可能是我国房地产行业的一个拐点，无论是对于军队还是对于国家，军储地产的开发都影响深远，而中国融通让军储地产的开发更科学更合理。
参考文献
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[2]于立臣.战时营房保障学[M].解放军出版社,2001
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