宿迁市自然资源和规划局 江苏宿迁 223800
摘要：当前我国不动产登记存在法律法规建设不完善的问题，虽然各地区已经严格推行了不动产登记制度，但是在实际执行的过程当中，并没有起到一个良好的约束效果。因此，在未来研究的过程当中，从影响的机制角度探讨房地产市场当中登记所发挥的作用，可以帮助我们理顺房地产登记与市场发展秩序之间的双向相关关系，进一步落实管理和保障机制。下文就不动产统一登记对房地产经济的影响进行简要阐述。
关键词：不动产；统一登记；房地产经济
1不动产登记制度概述
1.1不动产登记制度
2007年《物权法》《土地登记规则》相继出台，使不动产登记制度逐渐明晰起来。不动产登记中心是自然资源部直属的事业单位，其职责是负责全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记工作，将分散的不动产登记进行统一，做到“四统一”，即登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台的全面统一。
1.2不动产统一登记的原则
不动产统一登记应遵循合法原则、申请原则、在先原则。合法性是指每一项登记申请材料要符合法律规定，同时登记机关的不动产登记全过程符合法律规定。合法性原则是依法治国，保障权利人利益的重要基础。申请原则是应该由当事人或机关先提起登记申请，然后登记机关才能启动不动产登记程序，予以登记。申请原则主要是体现私法自治的原则，使登记机关不逾越法定范围。在先原则是指根据《物权法》相关规定，登记程序要作为不动产登记的必经程序，物权变动在权利处分之前必须要先登记，也就是登记程序将成为必经程序，这样能够确保不动产登记簿的准确性。
2 我国不动产登记制度存在的若干问题
2.1不动产登记的法律法规建设尚不完善
我国不动产登记的法律法规建设尚不完善，虽然各地区已经出台了针对地方发展的行之有效的制度和标准，但是在具体执行的过程当中，仍然受到本地房地产市场发展的部分阻力。在执行的过程当中，也存在具体法规不健全，约束力不够良好的问题，影响了整个房地产秩序的规范。进入到新时代以来，关于房地产“房住不炒”的稳定政策越来越多，各地区的具体条例也出现了较大的差异，但是执法部门和管理部门在沟通方面、信息共享方面都存在一定的政策矛盾情况。这表明我国的房地产登记相关法律制度仍然不够健全，具体的部门职责履行不够到位。
2.2统一登记的信息标准不明确
目前我国不动产统一登记的体系建设还不够完善。不同产权类别众多，性质复杂，包括商品房、房改房等城市国有土地，还包括宅基地、自留地等农村集体土地，还有草原、林地、海地等等，登记制度和管理机制众多。统一登记的内容不够明确，信息标准也比较模糊。比如公共建筑面积的界定，常常处于争议状态。停车场、绿化带、架空层等等其他公摊面积，应该属于法定的全体业主，但是很多开发商都是变换手腕进行二次确权，在业主不知情的情况下，将公共面积变成私产。一些市政设施存在面积法定不够清晰明确的问题，一些利益单位与相关机构相互得利，严重损害业主的合法权益。监管制度体系与信息共享系统的建设比较滞后，政府部门之间的共享信息资源的渠道不够畅通，致使行政工作低下，原有的登记机关与现在的登记中心在资料交接等方面不够谨慎，存在资料丢失、数据不详等现象，对进一步整合登记职责和不动产权权利人的有效保护很难落到实处。
3不动产登记对房地产经济的影响分析
3.1不动产登记对新房价格的影响
首先，不动产实行全面统一登记之后，新房的价格会受到比较明显的冲击。人们对房价所造成的影响会密切的关注，尤其是把握政策发展的变化，做出自己购买行为的选择。
从整体的情况来看，不动产统一登记之后，市场对于新房价格的认可度可能会出现一定的下降情况，由于各项税费改革带来的相关条例也会对房价的波动造成比较明显的影响。但是在这个过程当中也要明确，实施房地产统一登记并不是为了降低房价或者是提高房价，而是在房住不炒政策的支持之下，稳定一个地区房价的增长，对原有不合理的制度进行整改，进一步的打击房地产市场的不规范增长情况，提高房地产市场发展的健康水平，避免双方在新房交易的过程当中，买方承担过多的市场风险。
其次，不动产统一登记之后，可以促进整个房地产行业更加健康，平稳地运行，从短期的实行情况来看，购房者对于市场预期可能会存在一定的变动，因此会造成不同程度的供求关系的变化。
最后，分析不动产登记对于新房价格的影响要从老旧房子的继承问题、房地产市场的供求关系问题以及房产税的预期问题几个角度进行。新房的建设主要是以改善目的为主，如果房主抛售老房子的目的在于改善，那么很有可能就会增加市场当中房屋的交易量，这其中就关系到一个老旧房子的继承的问题。通过不动产统一登记的方法，可以对老旧房子的继承权进行进一步的明确，从而规范老旧房子改革的发展。市场当中的经营主体有更多的资金用于购买新房，一定程度上还会带来核心地段的房价上升。对于有多套住宅的居民，想要增加投资性住房来说，那么房地产统一登记必然会带来房产税的预期，那么这些房主在购买新房用于投资时，可能就会放缓自己的脚步，或者增加多因素共同考虑的可能。他们还会抛售自己原有的一些住房来压缩房产购置方面的风险，统一自己手中的资源，这样供给增加，需求减少，可能会带来房价下行的压力，增加二手房市场的供给关系。但从数量上面来看，这些人群毕竟有限，并不会引起房地产市场根本性的变化和影响，也不会造成房地产的系统性风险。
3.2不动产登记对二手房价格的影响
第一，实行不动产统一登记最重要的目的就是调控房地产市场的不良发展秩序，将把控房价的稳定性作为最基本的一个目标，因此短期内不动产的统一登记并不会对二手房的价格造成明显的波动。整个行业的影响也会在这种规律化的发展环境之下，逐步走向平稳运行的轨道。
第二，在不动产统一登记的情况之下，大部分购房非刚需的民众会持续保持一种观望的状态，观察房地产统一规划和管理的前期运行结果，一定的存量房地产可能消化的时间会变长。在信息管理平台统一建设之前，很少会出现大量的房子抛售的情况。因此从短期来看，二手房的价格将持续现有的价格不会出现明显的上涨或者是下降的情况。这就表明，对于二手房市场来说，推进不动产统一登记管理最重要的影响就是约束房地产的不良秩序，提高整个市场的规范性程度。但相对于新房市场来说，不动产统一登记对于二手房市场的影响还是比较明显的，虽然大多数的群众会保持一种观望的态度。但市场当中二手房的存排量可能会增加，交易的期限会延长。不动产的流通性下降，会长远地影响民众对于二手房市场价值的认知。
3.3不动产登记对房地产经济的影响
不动产登记在短时间内可能会造成供应量的增加以及成交量的下降，影响不动产的流通性，使得社会公众的心理倾向性发生明显的转移，大多数选择投资作为主要消费目的的消费者，可能会更加理性地思考自己的投资行为，而刚需住房的购买者由于生活以及其他房子所带来的附加性因素，不会影响自己的购买决策。从总体的交易量情况来看，市场受到不动产登记影响的变化是短期的，长期来看市场会越来越规范，因此由于不动产登记而造成的市场影响并不会过于的激烈，政府还应该从长线的角度来思考政策推行的具体效果，通过完善相关的管理条例，对于房地产的规范化，制度化和标准化的发展进行整体性的展望。
4 结语
不动产登记对于房地产经济的影响要从多个维度共同看待，分析当前不动产登记存在的问题，规范市场的发展，从条例的完善程度入手，调整房价和整个行业发展所面临的风险和困境，进一步完善不动产登记的细节管理问题，整理房地产登记和房产税之间的内部关系，从而减少房地产统一登记对于房地产短期经济运行带来的波动性风险，促进宏观经济的平稳运行，保障行业的健康发展。
参考文献：
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