宿迁市不动产登记中心 江苏宿迁 223800
摘要：不动产，指的是根据其物理性质不能移动，或移动会受到严重损害的，并且具备经济价值的有体物，泛指土地、房屋、林木等相关地上附着物。而对于不动产权籍调查来说，则是不动产登记工作的重要环节及内容之一，为了做好此项工作，尤其是对于一些调查取证困难的不动产，在权籍调查过程中，采取合理的方法非常关键。
关键词：农村；不动产权籍；调查；方法
1 作业过程
用GNSS-CORS-RTK进行图根测量、控制测量、界址测量及其他要素测量；用全站仪进行地形、宗地、房产要素测量，房屋面积测绘用手持式激光测距仪量边，作业过程中采用边作业边检查的方式，测量数据准确可靠。
（1）地形测绘。采用内外业一体化数字测量，测图软件用南方Cass9.1测图软件，碎部点采用2s或5s全站仪进行全解析法测量，观测困难时也可采用量距法与交会法，高程采用三角高程，棱境全部使用小棱镜。以原有不动产数据库中的1：500地籍图作为工作底图，对原地形图未覆盖的村庄和变化的地方进行数字地形测绘补测，实地采集的数据经全站仪通信端口到便携机，做到实地采集、实时传输、现场编辑。
（2）地籍测量。外业采用全解析法，在控制测量基础上，采用全站仪采集界址点及其他地物要素数据后，内业将电子测量手簿上的数据通信转入计算机，参照宗地草图和权籍调查表，进行图形编辑，编制基本地籍图。
（3）房产测绘。利用手持式测距仪和经检定的钢卷尺，对已确认的权属房屋各边进行边长数据采集，采用野外房产平板测量实时绘制房屋草图，以已有的1：500比例尺地籍图为基本图，逐户进行房屋测量，将房产测量数据及房屋调查结果按照统一规格整理，编辑房产分户图、房屋分层面积计算表，并出具完整的房产测绘报告。
（4）权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法，开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。
（5）数据入库方面
①地籍数据导入。把地籍调查数据库中的宗地、界址点、界址线、地籍区、地籍子区等图层导入到农房调查数据库中对应的图层，导入时需保留原有的相关信息。宗地层主要信息包括：宗地号、权利人、宗地四至、土地坐落、通讯地址；界址点层主要信息包括：界址点号、界标类型；界址线层主要包括：界址点起止点号、界址线长度、反算边长、界址线类型、界址线位置；地籍区和地籍子区的主要信息是地籍区代码和地籍子区代码。
②房屋调查数据导入。由于房屋登记发证数据中没有矢量图形，农村房屋数据导入是将地籍调查调查数据库中的居民地图层导入农房调查数据库中的房屋层中。对于分层分户图，将分层分户图的图片作为附件导入。
③属性数据入库。属性数据的导入主要包括房屋登记发证数据和地籍调查调查表，地籍调查调查表包括：权利人表、地籍调查主表、界址标识表、指界信息表、权属调查表；房屋登记发证数据包括权利人、建筑面积、坐落。
④图形与属性关联。a.宗地和调查表之间通过宗地号关联，实测面积、发证面积、权利人、土地用途、权属性质、使用权类型以地籍调查主表和权利人表为准；b.根据空间面赋值，把宗地层的宗地号赋到房屋层；c.根据房屋层幢号，关联产权人幢、楼层、房间信息；利用建库软件对入库后的数据进行图形拓扑修改、属性处理等。图形拓扑修改利用建库软件以及ArcGIS中的拓扑检查修改工具进行修改，属性处理包括空间关系赋值、关键词段关联赋值等。
2 无人机航测技术在不动产权籍调查中的具体应用
2.1利用无人机航测技术精准获取各项航空影像数据信息
同传统的不动产权籍调查技术相比，无人机航测技术具有更加理想的应用优势，如高效便捷、灵活方便、精准度高、成图速度快等，尤其是在大面积的不动产权籍调查中，应用效果更为理想。利用无人机航测技术精准获取各项航空影像数据信息的基本流程如下：第一，在充分结合调查区域地形地貌的基础上对无人机的飞行子区块进行科学的划分，并且保证各个区块的飞行高度、飞行航速以及旁向重叠度等各项参数确定的科学性与精准性；第二，科学分析调查区域的地形地貌特征，对地面遥控点的实际埋设密度进行合理的增加，保证航拍结果的精准性；第三，根据无人机的飞行参数进行航空摄影操作，并及时核检处理影像资料，如果发现不符合标准的影像数据要立即重新获取；第四，利用专业的软件开展影像数据处理分析，并生成规范统一的正射影像图；第五，结合调查内容开展工作底图的编制工作。
2.2航拍影像DOM制作和图斑的精准获取
数字正射影像被简称为DOM模型，只有在此基础之上才能有效实现不动产信息的精准化与信息化。不动产权籍调查工作中采用的卫星遥感影像数据的分辨率为2.5m，实际所得图斑误差在4.2%左右，将分辨率调整为0.5m，实际所得图斑的误差仅在0.6%左右。因此，在进行遥感技术影像数据分辨率的选择时，要结合调查区域的实际情况与调查的精度要求，选择最佳的分辨率，确保DOM和图斑的精细程度符合不动产权籍调查的具体要求。
3 农村不动产权籍调查措施
3.1建立不动产权籍测绘信用评价机制
笔者认为，县级以上自然资源主管部门应加强对本辖区内不动产权籍测绘单位监管力度，建立测绘单位信用评价机制，定期将权籍调查成果质量评价、委托人满意度调查结果等进行公示，方便申请人自行选择服务好、信誉度高的权籍测绘单位，切实做到规范有序，便民利民。建立测绘市场信用管理“红黑榜”，健全守信激励与失信惩戒制，不动产登记机构或授权机构应当将权籍测绘单位出现的质量问题和处理意见及时反馈至自然资源主管部门。自然资源主管部门根据制定的信用评价机制动态管理权籍测绘单位，对出现质量问题的测绘单位作出相应处罚，对出现重大事故的测绘单位可由县级以上自然资源主管部门上报省级自然资源部门进一步处理。
3.2规范提交不动产权籍调查成果
权籍测绘单位应提交规范统一的不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，根据不动产单元的类别，按照《不动产权籍调查技术方案》《不动产登记数据库标准》《地籍调查规程》《房产测量规范》要求，提交权籍调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图、楼盘表、不动产权籍图等纸质成果及相应电子数据。电子数据应当包含宗地基本属性信息、界址线属性信息、界址点成果信息、自然幢信息、户信息等shp格式文件或数据库，并满足一键导入不动产登记信息系统要求。
3.3加强测绘成果入库管理
测绘成果具有保密性，申请首次登记或涉及界址界限变化的不动产变更登记时，不动产登记机构对通过审核确认的电子成果进行质检并入库，测绘单位或房地产开发企业等非不动产登记工作人员不得进行操作，严禁对纸质成果进行手工录入和入库操作，避免操作失误造成数据错误，影响不动产登记发证工作。
4 结语
采取合理的农村不动产权籍调查方法，开展农村房屋不动产权籍调查确权登记工作，全面查清并掌握农村范围内宅基地和集体建设用地利用状况，规模、结构、分布及潜力等基本情况，为政府决策、开展农村不动产统一登记工作提供数据支撑。
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