宿迁市自然资源和规划局 江苏宿迁 223800
摘要：农村不动产登记是一个庞大的、系统的民生工程，关乎农民利益，关乎农村发展，影响深远。建立便民、高效、有序、科学的不动产登记管理制度，非一蹴而就，在探索中完善，在创新中提高，是实现农村不动产登记目标的必由之路。基于此，本文就农村不动产登记存在的问题及对策进行简要探讨。
关键词：农村不动产；登记；问题
1 农村不动产登记重点、难点分析
1.1 涉及范围广、牵涉利益大
农村不动产权籍调查，目的是查清宗地权属和房屋权属，以及其面积、位置、四至，其中权属调查是这几个要素的核心，理清权属关系，避免或减少相关不动产之间的权属界线不清、权利归属不明、权利互相冲突等问题，有效保护权利人的财产权益，保障市场交易的安全，减少纠纷，增进社会的和谐与安定。它涉及整个农村地区，社会影响较大，因此，如何做好宣传，调动乡镇、村 /组的参与积极性，采用何种调查技术方法保证测量成果的精度、权属的准确性是整个项目开展的重点。
1.2 涉及知识面较广
农村宅基地及房屋权籍调查涉及控制测量、地籍测绘、地籍修补测、房产测绘，地籍权属调查、房产权属调查，地籍图的绘制、宗地图绘制，地籍调查数据建库等，外业需要掌握测绘仪器的使用方法，学会地籍测绘和房产测绘方式方法，以及相关标准；内业需要掌握相关图式图集的编制，成果数据的整理建库等，还要掌握不动产登记管理部门的业务需求。
1.3 标准多样化
农村宅基地及房屋权籍调查涉及的作业标准包括地形测量标准、房产测绘标准、地籍调查标准、资料收集标准、数据库建设标准、档案归档及其扫描等诸多标准，在整个项目中如何贯彻各项标准，保障各个环节符合项目技术规范的要求是整个项目最终成果质量的核心。
1.4 工作内容环节多
农村宅基地及房屋权籍调查涉及土地权属资料收集、工作底图制作、权属调查、地形、地籍、房产测量、内业建库等各个工序相互紧密衔接，任何一个工作环节出现问题，都将导致其他环节的工作难以开展，甚至是影响整个工作环节。因此，必须要有切实可靠的技术手段和工作方法保障工作的顺利开展。
1.5 测量、权属调查难
以开展实际工作过程中因农村规模经营等方式及其他原因导致宅基地成片，或是其他建设活动导致空间界线密集，造成测量难以开展。按照标准要求，权籍调查要到界址线，每条界址线都需要相邻户的户主签字确认，描述清楚每条界址线的位置和类别，造成权属调查困难。
2 存在问题的主要原因
2.1 国家对农村不动产登记重视不够
例如，建立不动产统一登记制度，从立法的角度早已明确，至今还有农村土地承包经营权登记游离在“统一登记”制度以外，很明显属于上对下的监督不力、执行政策失之过宽：再如，无论是政策上，还是从技术上，农村不动产登记操作规程不尽详细，没有一套完备的针对农村实际惝况制定的特别政策规定，用城市不动产登记规程指导农村不动产登记工作，适用性不强，难操作，登记工作效率低。
2.2 地方政府对农村不动产登记投入不够
主要是农村地籍调査基础薄弱，没有像城镇地籍调査一样建立完备的、可适时利用的数据库，并年年开展地籍变更调查。农村幅员辽阔，不动产种类多，权属分散，建立不动产登记权属调查数据库，投入人力、财力、时间都需要很多，现在很多基层政府财力捉襟见肘，在夯实农村不动产登记基础工作方面，政府无论是资金安排上，还是充实基层不动产登记工作力量上，很多地方政府采取了“应付”的办法，“头痛医头，脚痛医脚”，以致登记效率低、质量差、周期长，农村不动产登记像“小马拉大车”式的负重前行。
2.3 “运行式”的农村不动产登记遗留了很多问题
在基层，农村房屋登记、土地承包经营权登记、林权登记都存在“运动式”的突击性开展登记工作。为完成上级任务而敷衍、而草草了事的集中登记，不在个别案例。
这种登记方式直接导致的后果是，发证率越高，返工率越高，信访多，处理难度大。“运动式”推进不动产权登记本没有错，错在考核指挥棒出了问题，重数量，轻质量，重发证率，轻各级政府组织专业技术人员沉到一线去进行抽査过程监管，轻返工问贵。
2.4 农村不动产登记顶层设计还需要进一步推动和完善
例如登记操作系统不统一问题，无论是按农村房屋、土地承包经营权、林权分业务种类统一，还是所有的不动产登记“大统一”，都需要顶层研发；土地包经营权、林权登记的“办事指南”，全国应出台指导性意见，便于基层“照单抓药”、有章可循。
3 解决问题的对策
3.1 加强顶层设计，完善配套政策
一要对农村房屋登记、集体建设用地使用权登记、土地承包经营权登记、林权登记分别出台登记规程，或在同一个总框架下，分项出台登记指导办法，相当于出台一部“不动产登记法典”，实现不动产机构合并后的政策口径统一，便于指导基层操作；二要国家建立统一的不动产登记操作系统，兼容城市、农村所有类型的不动产登记，实现在同一个系统内办业务、查信息、管档案、收费用，为实现不动产登记全国并网打基础、探路子；三要督促加强机构整合，基层政府不得以任何理由分设不动产登记机构，务必在规定的时间内完成不动登记职能移交，严禁以设分支机构、派出机构等方式变相逃避中央关于整合不动产机构职能的重大决策，将整合不动产登记职能的相关工作纳入中央督察和巡视范围。
3.2 夯实登记基础，加大政府投入
“工欲善其事，必先利其器”。做好不动产登记基础工作是提高不动产登记质量和效率的关键。而这关键的关键又在于做好不动产登记所依附的城市和农村地籍调查工作，进一步完善城市和农村地籍调查成果。笔者建议全国开展同步城乡地籍大调查、大测量、大汇接工作，把过去喊了多年、一直没有有效落实的建立国土资源管理批、供、用、补、查“一张图”工程迅速落到实处，国家统一调查测量规程、统一数据库标准、统一数据备份安全管理措施，中央、段支持基层政府准确、便捷、安全的取得地籍调查成果。建好“蓄水池”——“一张图”地籍数据库，确保源头有水可取，常取常清，是不动产登记的基础工程，也是战略工程，需要各级政府合力推动。
3.3 化解遗留问题，堵塞管理漏洞
在农村有些建筑物，都存在二十年、三十年了，当时规划、用地管理不严格，形成违法建筑，造成登记困难。这种现象在广大农村尤其突出。目前国家的政策是从1982年国务院关于发布的《村镇建房用地管理条例》划“线”，以前建设的一律视为合法，以后建设的，没有审批手续一律认为违法，这条时间线，涉及太久远。建议国家大胆突破，重新划“线”，在不动产各利益方（譬如村社、被占地农民、左邻右舍）认可和不动产安全有保障的前提下，以政府多部门会商、“一张表”联合审批的方式，解决过去的遗留问题。
3.4充实专业队伍，创新便民服务
全国不动产登记系统有一个普遍现象，从业人员临时工多，有的不动产登记机构临时人员比正式职工还多。临时人员待遇低，流动性大，重要岗位业务骨干流失频繁，常常造成人才不济、青黄难接。一方面，机构编制管理部门要会同不动产登记主管部门对不动产登记机构的人员编制，要根据业务量、业务种类科学界定，改变过去凭感觉随意定编现象，要充实窗口一线登记力量，让群众办事更方便；另一方面，要继续推行“登记官”持证上岗资格考核，提高“登记官”待遇，在制度设置层面，为在不动产登记系统营造创先争优的氛围；第三，更大范围推行网上报件，在偏远乡镇设立不动产登记网络报件窗口，帮助指导山区群众利用网络开展远程报件，全国区县不动产登记中心设置网络报件窗口，互为远离家乡务工、经商、求学等特殊群体开展远程登记服务。
4 结语
随着农村不动产市场不断发育和繁荣，在今后的工作中，我们要不断提高农村不动产登记效率和质量，夯实农村不动产登记基础，从而更好地保护农民的财产权。
参考文献：
[1]陈传宏.新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J].资源信息与工程，2018，33（05）：108-109．
[2]鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2019（01）：265-266．