宿迁市诚信房地产测绘有限公司 江苏宿迁 223800
摘要：房地产行业已从高速增长步入到稳步发展的阶段，人们对房屋的需求也已从最基本的实用性转变为兼具美观、节能环保等，建筑的高度、体量及结构也都呈现出由低到高、由小到大、由简单到复杂的变化过程。不动产测量作为权籍调查的基础，是保障不动产登记顺利开展的前提。文章分析当前模式下各类楼盘数据管理的现状及对不动产登记的影响，并探讨机构进一步整合后，如何分阶段实现各类数据的有效衔接，从而使不动产登记工作更加高效快捷。
关键词：房产测绘；不动产登记；技术
1导言
在当前机构设立的背景下，房产测绘、交易机构与不动产登记机各自均建有楼盘表。房产测绘、交易备案与不动产登记由不同机构进行分别管理，导致测绘楼盘、交易楼盘和不动产登记房屋表数据间存在不一致，尤其是测绘楼盘与不动产登记房屋表的部分数据差异，会直接对不动产登记工作的便捷性与准确性造成一定影响。
2规划测绘建筑面积和房产测量建筑面积的差异
2.1概念不同
规划测绘建筑面积是经实地测量，由规划主管部门核定，主要用于规划设计、许可审批以及竣工验收时的规划条件核实。规划测绘建筑面积包括计容建筑面积和不计容建筑面积，其中计容建筑面积主要用于计算容积率和测算土地出让金。
房产测量建筑面积经实地测量，根据房产测量有关规定测算，由房产主管部门和不动产登记机构审核，分为套内建筑面积和共有分摊面积。它与规划部门审批的容积率和规划相关建筑面积并无直接联系，但需经竣工核实，符合规划条件、属合法建造的房屋方可确权登记。
2.2原则和目的不同
规划测绘建筑面积主要体现规划相关指标及共建配套需求，用来计算容积率和测算土地出让金。规划测绘建筑面积是针对建筑单层面积及总体面积计算，无需考虑共有部位分摊规则和各户室的套内面积，但在架空层、地下室、层高等方面有相应的计算规则。
房产测量建筑面积主要包含套内建筑面积和共有分摊面积，无需考虑容积率问题。由于房屋的高价值性，为确保买卖双方的公平、公正，在房产测量时有严格和合理的共有面积分摊规则。各地房屋建筑面积分摊规则目前主要采用“谁使用，谁分摊”的原则，严格按照房产测量相关规定、合同文件，建设工程规划许可证及相应审批图纸，有权机关批准的不动产合并、分割文件等执行。
3房产面积测绘现状及存在问题
3.1房产面积测绘标准和规范不够完善
房产面积测绘所涉及内容及信息较多，测绘工作具有很强专业性，要求测绘人员对房产测绘的标准和规范把握要准确统一。但实际工作中，随着建筑外观及结构等多样性的发展，房产测绘在操作过程中面临的新问题、新情况越来越复杂，相应规范相对简单且多年未更新，很大程度上无法满足现阶段房产测绘发展要求，工作中遇到的很多实际问题，出现无标准可依，测绘人员只能凭经验和专业技术能力做一定的“自由裁量”，致使房产面积测绘成果不严谨，无法有效保证成果质量。
3.2房产面积测绘技术水平有待提升
房产面积测绘工作是一项精细、复杂的工作，对从业人员要求很高，需要具有专业的技术能力，适应不断切换的外、内业工作模式，持续学习和创新的思维等。整个行业现状是大多数测绘从业人员对房产面积测绘还停留在使用皮尺和测距仪等基础工具上，忽视更新对全站仪技术、RS影像技术及GIS测绘技术等学习使用，特别是在大型商业综合体的测绘过程中，要求测绘人员具有全局视角，首先在施工图上深入分析测绘切入点并按树状结构图分析该幢建筑分摊级数，制定详细的测绘计划；其次在实测时，先对建筑整体外观进行审查，形成初步印象，再进入建筑内对重点区域重点楼层及外立面变化位置进行细致测量，尽量做到对每一个数据进行重复测量取平均数，对现场和图纸不一致的地方进行清晰标识；最后对复杂的建筑外立面用全站仪技术等进行测量。
综上，测绘人员只有全面提升测绘技术水平，才能有效避免造成后期内业处理出现现状复核不全面、数据不准确、具体情况遗忘、模糊等，造成计算出现错误。
3.3房产面积测绘从业人员素质有待提高
整体来看，专业的测绘人员结构出现两极分化的态势。房产面积测绘在整个测绘领域高素质人才缺失，虽然现有大量的房产面积测绘人员，但大部分从业人员不具备测绘从业资格；缺乏房产测绘技术经验人员，依照师傅口口相授的模式入行；缺乏专业的学科背景和较高的综合素质。如何解决房产面积测绘高素质人才队伍的缺失，一直是困扰整个房产测绘行业的重要问题。
4房产测绘楼盘与不动产登记分析
4.1不动产登记业务流程
要解决不动产登记业务流程改造中的责任问题，地方政府机构不动产登记业务流程改造工作就要做到权责清晰。行政审批体制改革关系到审批制度的改革，也关系到行政管理体制、行政部门的改革，因此要建立责任清晰的政府管理制度，不断推进国家管理的现代化进程。清晰政府责任既是现代行政管理的基本要求，也是建设服务型政府，提高政府公信力，促进官民和谐，推动社会经济发展的前提。理清政府责任，划归政府执政权限，能够更清晰地评估政府职能的发挥情况，督促政府“善政、善治”。在改革审批制度、审批流程时，明确各部门的权责将有利于加速执行改造，不断完善地方政府的组织结构，改进地方政府责任制度。在明确政府职权之后，要规避责任推诿、责任模糊、政出多门的现象，完善审批程序，优化审批权限，促进办事工作的整体提高。如某市以“一枚公章管审核”作为行政审批体制改革的指导，实现了对相关行政机构责任的判定。对于不动产登记业务流程改造，同样也要明确不同流程下的各职能机构的责任。
4.2三维激光技术
高度数字化、高速化、高精度是三维激光技术最为典型的特点。三维激光测绘技术能够测绘各种复杂的地形，适应性较为广阔。在复杂气象条件下，可以通过三维激光技术开展测绘工作。工作人员能够在具体位置上完成全地形测绘，能够高效完成测绘工作。现代信息技术的发展进一步推动了三维激光技术的优化，现如今矿山、道路、建筑等复杂测绘工程中都可以应用三维激光技术。在应用三维激光技术过程中需要有较为复杂的操作过程，首先需要构建测绘控制网络然后对测绘条件进行考虑，确定是否适合采用三维激光技术。通常GPS技术会同时配合使用实现对测绘区域动态观察。三维激光技术还可以和碎部测绘技术同步应用，构建完善的控制网络和全地形测绘模型保证DEM数据能够及时准确地传输并且得到较为准确的等线画图，这种测绘凡是可以在具体场景中应用，有时不动产空间位置信息可以通过一次扫描直观地呈现出来，在不动产模型建立方面能够发挥良好效果。
4.3多测合一，统一规范
根据国务院办公厅推行工程建设项目审批领域“多测合一”要求，地方政府应统一测量标准，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。从保护权利人的合法权益、分摊的合理性、面积测算的精度出发，我认为政府应明确《房产测量规范》作为房产交易、不动产登记、建筑工程规划许可审批和竣工验收规划核实的建筑面积测算规则。同时，为更好地适应房地产发展的需求，避免规范条款的认知差异，各地方可根据《房产测量规范》及地方建筑特点制定相应的实施细则，简化房屋附属建筑部位面积计算方法，进一步明确共有面积分摊规则。
4.4加强房产测绘成果的管理
建立规范有序的房产面积测绘成果管理制度是确保房产面积测绘质量的重要程序。按照相应的法规要求，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。为了保证房屋基础数据的准确性，主管部门应打破数据一经审核确认，即使错误也不能调整的静态成果管理模式。在资料验收入库前期阶段，主管部门可研究制定开展定期和不定期质量抽检的方式，进行房产面积测绘成果动态管理，对已入库待归档的成果数据一经抽检发现问题，应对测绘机构及作业人员提出质询并形成考核处理意见。
5结语
在不动产登记过程中加强房产面积测绘质量控制的重要性和必要习性不言而喻。房产测绘不仅能有效推进不动产登记工作的开展，也能较好维护房地产行业秩序。加强研究现代测绘技术，积极应用现代信息技术，不断提高自身的工作能力，通过合理应用有关技术的方式，保障测量结果的精确度，并在此基础上，提高测量效率。