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工业项目总图技术经济指标探析

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2020年9月下作者：张晓东耿志豪

[导读] 工业项目建设活动中，建筑物和建筑物面积利用的一般经济指标包括行政办公室和住宅建筑的利用情况、建筑密度、建筑因素、容量、绿化率等。在规划控制指标中，建筑密度和容量通常是创建工业项目时必须遵守的两个主要指标。

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摘要：工业项目建设活动中，建筑物和建筑物面积利用的一般经济指标包括行政办公室和住宅建筑的利用情况、建筑密度、建筑因素、容量、绿化率等。在规划控制指标中，建筑密度和容量通常是创建工业项目时必须遵守的两个主要指标。建筑密度和容量由规划主管在城市治理详细规划中通过规划研究确定，是控制和管理建设项目使用数据的重要指标。领导和控制通过具体规划指标实现集团土地利用目标。满足详细规划中对改造方案下技术经济指标的要求，是规划负责人发放建筑监理许可证的重要基础。因此，基本建设总计划的技术经济指标必须符合规划控制指标。
关键词：工业建筑；总图；工业用地；
        引言
        工业是实体经济的主体，是推动经济高速增长的基石。改革开放后，中国依靠独特的土地制度和工业用地配置方式实现了高速工业化，使中国成为世界工厂。土地在中国过去的工业化发展中发挥了非常重要的作用，学术界也广泛认可土地对工业经济的促进作用，但随着工业化的不断发展，土地作为中国特色的政策工具，也带来了资源配置效率下降、土地寻租行为增加、用地结构错配、生态环境质量下降等问题。根据不同阶段工业化特征认为，当前中国处于创新型工业化时期，土地肩负着调控和引导工业化科学发展的双重责任，过去依靠工业用地的宽供应和制度扭曲带来的低成本供应促进工业经济发展的模式已经不再适应当前的工业经济现状。
        1控制指标的由来及概念
        1)建筑密度是建筑底部面积总和与特定地理环境中总面积的比率，通常以“%”表示。计算公式如下:建筑密度=建筑的基础面积/总楼层面积。它反映了使用范围内的空间和建筑密度。值越高，建筑越密集，空间越小。值越低，建筑越薄，空气空间率越高。建筑密度是控制地块设计能力的重要指标之一，为我国经济时代提供了苏联规划模式。2)体积容量是建筑面积总和与特定地理区域内楼板面积的比率，表示为公用值。公式为:面积率=总建筑面积/总面积。a)如果总体规划方案符合法定要求和合理布局，则较大的容量意味着地块设计的发展速度会更快，土地使用量也会增加；容量越小，地块构造的强度越小，土地使用也越少。改革开放后，随着城市利用的扩大和房地产业的扩大，开始采用美国芝加哥地区规划制度的主要控制指标。此后，能力是我国城市土地建设发展实力的重要指标。上述两项指标通常用于工程项目，一般由项目项目内的规划主管对规划控制指标提出具体要求。
         2工业用地更新改造意义和方向
         改革开放后，在市场经济的作用下，我国工业用地更新改造变得更加复杂，出现很多问题，造成土地闲置、利用率低等浪费问题，甚至阻碍城市的发展进步。目前，中国特色社会主义进入新时代，习总书记强调“推动高质量发展，创造高品质生活”，高质量发展就要破解城市发展遇到的瓶颈和问题，加快城市更新的步伐。从全球城市与服务经济、城市产业转型趋势和城市产业空间重组三个角度探讨了工业集聚区的空间演化机制和内部空间变化机制。提出要解决工业用地更新改造的制度困境，建立弹性的用地性质管控机制，探索多元合作的更新模式。运用新制度经济学的交易成本、产权和制度变迁理论，论证了土地产权制度对工业用地更新改造的影响，提出要推动土地产权制度改革，降低制度变迁的交易成本。认为工业用地更新是城市更新的一种，对于城市更新政策的变迁受到经济学中均衡理论的制约，只有制定合理更新政策，才能真正保障规划理念的落实。

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        3用地控制指标的计算
        我国家标准要求严格计算规划控制指标，例如b .容积率=总建筑面积/总用地面积。根据GB/ T50353-2013建筑面积计算规范，建筑面积等于建筑的楼板面积(包括墙)。在许多工业项目中，建筑不属于建筑，其面积在计算时不能添加到总建筑面积中。但是，实际上，项目边界内的土地使用量也很大，导致工业项目的能力与开发强度和土地使用量不完全匹配。在适用的法律规定中，例如b .工业项目建设法规、工业企业总平面设计规范 GB 50187-2012、钢铁企业总图运输设计规范 GB 50603-2010、火力发电厂总图运输设计规范 DL/ T5032-2018、燃煤电厂整体运输部门建设法规，容量定额=总建筑面积/总面积。在实际设计项目中生产所需的建筑不能包括在总建筑面积的计算中，这通常导致计算的能力低于工业项目的建筑利用率指标和各个规划机构指定的能力值。将生产所需建筑面积纳入产能计算，既符合建设单位的客观实践，也符合规划部门的使用指标，有助于客观反映项目的开发强度和土地利用情况。其他行业定义的运输概念过于笼统，难以将为民用项目定义的体积能力简单地纳入工业项目，而生产所需的建筑、固定生产设施等。不考虑导致体积值失真的因素，不客观地反映项目范围内的开发强度和土地利用情况。从工业角度来看，我们研究了出生的城市。
融合给工业用地更新改造带来的新动力，提出置换融合、渗透融合、延伸融合等制造业与服务业融合形式，推动工业集聚区优化内部结构、实现闲置工业用地二次开发。通过“产业集群”假说论证，提出提高存量工业用地利用率的关键在于科学定位产业在区域产业体系中的地位与作用。研究和梳理了产业集群在城市建设中的作用和特点，指出要加强对产业集群在空间和经济联系的认识，解决城市空间无序扩张和经济发展动力不足等问题。在我国产业升级转型的背景下，解决工业用地更新改造所出现的问题是推动城市高质量发展的重要任务。
        4工业用地更新改造的研究动态评价及展望
        国外成熟的城市更新理论为工业用地更新改造奠定了理论基础，较早的城市复兴实践亦可为我国的老工业区转型升级提供借鉴，但与我国工业用地更新改造的背景和经济基础大有不同，需要因城制宜、因产制宜，审慎借鉴。国内研究主要集中在大城市的实践，探讨更多侧重于宏观政策、产业发展、存量土地开发、规划管理等方面，并且以定性研究为主，但我国学界还没有形成关于城市工业用地更新改造的系统性、指导性理论。随着城市工业用地更新改造的不断发展及研究的深入，学界可综合运用定量分析方法，做好用地更新的动态评价研究，不断总结探索方法和理论，推动用地更新研究的蓬勃发展。期待学界更好的为我国城市工业用地更新改造进行指导和帮助，期待我国城市实现高质量发展，期待我国人民过上高品质生活。
        结束语
        尽管我国幅员辽阔，但由于资源分配不均和东部生态承载力不同，90%以上的工业生产能力集中，工业区的供应有限。工业区的储蓄利用是我们各国在生产率贸易和国家空间综合规划背景下实现稳定经济增长的重要前提。合理制定行业自下而上管理指标是科学测量的一个重要组成部分，如容量、建筑密度、建筑因素等。统一的建筑因素计算方法和工厂能力的利用有助于客观呈现工业项目应用领域内的使用情景。
参考文献
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