梁晖
烟台市土地储备和利用中心 山东省 烟台市 264003
摘要：社会经济的不断进步与发展，加快城市化发展步伐，使城市不断更新与发展，城市在转变与升级过程中，造成其建设土地供需矛盾日益突出。在这样的背景下，想要实现城市更新发展，政府就要合理应用盘活存量土地方式，只有这样，才能促进企业有效应用盘活存量土地方式，实现自身转型升级目标。基于此，本文对城市更新发展中盘活企业存量土地的对策进行探究，希望给有关机构提供参考数据。
关键词:城市更新发展；盘活企业存量土地；对策研究
引言：近年来，我国城市结构已经发生巨大变化。城市居民的生活需求也由此大幅度提高，原有城市功能结构和物质设施对于人们需求已不能很好满足，与此同时，正在被时代所抛弃，现代人越来越关注城市发展及其城市规划。由此看来，有必要采取盘活存量土地方式，这样才能对城市土地资源内部潜力进行最大限度挖掘，使城市用地效率得到不断提高，促进城市更新与发展，从而使城市进行良好转型，并增加发展活力。
一、企业盘活存量土地模式分析
政府盘活企业存量土地意义主要表现在以下方面，以城市不同区域间的差异性为根据，采用调整空间规划结构方式，合理配置土地资源，为实现社会经济可持续发展提供保障和支持，使市民工作生活需求得到充分满足，对城市服务体系进行不断改进和优化，与此同时，这也是城市更新发展的要求。
企业和政府之间利益博弈已经成为企业盘活存量土地的关键。第一，对于政府而言，借助盘活存量土地方式，能够将企业存量土地使用权收回，而且还能在二次开发过程中将更多经济效益获取到；与此同时，在二次开发之后，可以改善城市社会环境，提升城市面貌，调整经济结构，更好的促进城市发展进行不断更新与升级。第二，对于企业而言，借助土地二次开发，促进产业能力不断提升与发展，采用将土地容积率提高的方式，新建扩建建筑，在进入市场后能够将更多经济效益收获到[1]。
将土地属性进行彻底改变，使其从原来划拨属性转变为出让属性，从原来工业属性向着研发或者商用属性转变，这就是盘活企业存量土地的实质。想要在原有政策条件下实现该项目标，就需要企业采用传统政府收储企业土地方式之后，到土地市场利用适当出让土地方式来促进目标实现。一直以来，各地政府都在积极进行实践和探索，就是想要实现一种目标，促进一种局面形成，将参与盘活土地各方的积极性提高起来后，可以由政府进行主导、规划和控制，共享政府、社会、企业利益。早在21世纪初期，上海政府就颁布相关政策规定，如果企业存量土地能够与转型发展方向、区域土地控规标准相符合，而且已经通过了编制实施方案，就可以获得批复，这样也能充分利用城市存量土地，但是，不能转移存量土地原有开发权和使用权，还需要进行土地出让金补缴，而且对于政府比如将一定比例公益或者公益用房提供给政府的要求要进行满足，再将新土地出让合同签订好，这样能够转变土地性质，促进对存量进行盘活的目标实现。如果一些企业能够主动以原有途径为依据，让政府对存量土地进行统一收储，政府会以原有评估为基础，再额外给与收储补偿，会在收储后将出让产生的土地储备收益进行公开，然后将其中一定比例收益补偿给所有人[2]。
自从推出这些政策后，对于企业存量土地潜在价值就能够正视，将企业和政府利益共享机制确定下来，将企业在盘活土地中侧重长远利益或者当前利益的选择路径提供出来，有利于城市更新过程中更加快速、有序发展。
二、城市更新发展中盘活企业存量土地的对策研究
对于城市更新发展而言，盘活企业存量土地具有重要意义，为更好发挥出其相应价值和作用，本文接下来研究盘活企业存量土地的对策，具体分析表现在以下方面：
（一）变更土地属性为盘活核心
政府在城市更新发展中，积极对传统管理理念进行改变，采取比较柔性的盘活管理政策，从而使企业对存量土地的收益权不断增加，这样能够让企业盘活存量土地积极性和主动性提高。对于企业而言，必须将城市更新发展中的巨大机遇把握住，将变更中心确定为土地属性，全面了解和掌握政府对本地地区的调整目标和规划发展战略，将转型实施方案和规划制定出来，并且采用存量补地价等方式，使土地划拨属性转变为出让属性，将工业属性转变成商业或者研发属性，对不同级差区域地块应积极挖掘其潜在价值，只有这样，才能保证企业自身产业顺利升级[3]。
（二）开发模式与盘活方式的确定与把控
通常情况下，拥有企业存量的所有权人，不仅没有丰富的产业开发经验，还缺少足够的资金流进行改建扩建产业建筑，往往需要寻找合作伙伴，将开发资金和开发管理经验引进来。制定企业盘活策略之前需要考虑多方面因素，包括选定策略对合作开发的影响，引进合作伙伴的有效性和形式及时点。
现阶段，根据城市更新盘活土地政策要求，一般情况下，开展城市更新发展盘活存量土地的主体应该是所有权人，将产业转型发展方案成功制定出来之后，把土地出让金补缴上，然后再签订新出让合同。盘活土地前期需要大额资金，主要目标就是补缴土地出让金，解决方式比较多，比如利用自有资金或者融资手段解决。盘活土地后期需要引进合作伙伴，开展形式有增发股权或者转让存量股权。
对于企业而言，假如能够采用政府收储补偿，并且还能将再次出让土地过程中的受益分享到，就能够将当前收益直接获取到。然而，在分享土地二次受益及土地收储补偿过程中，通常会涉及到很多税种，比如所得税、资源税、流转税等，一些税可以得到减免，还有一些税能够在企业经营过程中采用分年摊销方式扣除，做好相应税收筹划是重中之重[4]。
三、盘活企业存量土地的注意事项
盘活企业存量土地的注意事项主要有以下几个方面：第一，土地和地上物权属问题。在对企业土地进行收购之前，需要全面了解和掌握企业土地及地上物权属。具体来说，就是要核查房屋产籍，到专业部门确权土地，这样能够避免土地及房产出现限制权利现象，从而导致收购后不能办理注销使用权、房屋更名等手续，从而使政府无法出让收购的土地，引发过大资金压力等问题。第二，规划用途、出让面积的确定和测算。在收购企业用地后，需要到相关部门查明规划用途，然后进行定线、出图、土地权属。第三，签订协议主体是否具有资格。为避免出现补偿纠纷问题，需要对签订协议主体资格进行明确[5]。
结束语：总而言之，城市化进程的不断深入，进一步创新与升级我国城市的发展转型。对于政府部门而言，通过对盘活存量土地策略的应用，可以促进城市进行发展与转型，这样就为城市科学合理进行转型与发展提供保障和支持，与此同时，对于企业而言，充分利用盘活存量土地方式，还能够促进产业转型与升级目标的实现，从而有利于城市转型后进行可持续发展，将更加便捷的服务提供给人们。
参考文献：
[1]邓堪强,胡珊,刘晓妮.广州市属国有企业旧厂更新中的开发权转移机制研究[J].规划师,2020,36(15):73-78.
[2]钟毅,王洪乐,阮江宁, 等.油气田企业存量土地优化运营对策与建议[J].天然气技术与经济,2018,12(2):78-80.
[3]秦晓燕.对上海盘活工商企业存量国有土地资产的探析[J].上海土地,2000 ,000 (006 ):15-17.
[4]赵国昌.盘活存量土地资产推进国有企业改革[J].土地与经济,2000 ,000 (004 ):6-8.
[5]蔡剑英.浅论盘活国有土地存量资产及其在企业的实践与探索[J].上海土地,2000 ,000 (006 ):18-22.