覃秀娥
深圳市华鸿园投资发展有限公司518000
摘要：本文通过对中小型房地产开发企业在项目建设中成本管控的必要性、出现的问题及解决措施的阐述，希望给房产企业一定的借鉴和启发意义。
关键词：中小型房地产开发企业 项目建设 成本管控
房地产企业投资大，周期长，牵涉面广，只有管控好房地产企业的项目成本，才能达成目标利润，实现生产经营的良性发展，使企业生存空间得到扩大，市场竞争力得到增强。
1.在项目建设里房地产开发成本管控的必要性
第一，控制房地产企业的施工成本，可以确保房地产企业股东利益、投资收益、盈利能力和再生产能力的保障。对成本进行收入和支出的实施与管理就是企业的盈利能力。当企业支出越少成本，得到越高收益时，盈利能力就会越大。通过合理控制房地产企业的成本，能够使企业收益得到最大化保障，使企业成本实现合理化，使得企业的经济效益得到进一步稳定增长。
第二，房地产企业如果想从激烈市场竞争里脱颖而出，就要考虑自身实际，使成本控制水平得到提高。企业对于成本控制不仅要从财务概念上要重视，而且应该将其提升到战略发展的高度上。使得企业市场竞争方面的能力得到增强的有效途径之一就是使企业成本降低，这也是企业目标之一。
第三，企业管理的一部分工作任务就是对房地产项目的成本管控，成本管控能够对企业经营情况进行真实反馈，通过控制和研究项目成本，可以使企业管理水平得到不断改进与提高，使管理效率得到提升，最终达到资源配置得到优化的成果。
2.在项目建设里房地产开发存在成本管控的具体问题
2.1前期缺乏合理的规划设计
对房产项目的规划设计是实现成本预先得到管控的重要环节。许多中小房产企业在项目规划设计时期，成本部门很少介入，有些规划设计工作人员在进行规划设计时对设计细节很重视却忽视经济数据，对安全系数、设计标准任意调高，导致按照规划设计的方案来进行即将开始的建造成本却超标严重。多次变更规划设计的方案，甚至导致项目成本的上升。因此，在规划设计时就对成本进行管控是非常重要的，对最终企业盈利产生直接影响。
2.2开发项目前缺乏对其可行性方面的研究
部分中小型房地产企业不重视对项目开发在成本方面的管控，对于成本测算的意识淡薄，开发项目前对于其可行性方面的研究仅仅只是形式上的，甚至与缺乏对其可行性方面的研究。测算成本时直接将类似已开发项目拿来作为成本预算结果，而由于每个项目具有不同的情况，不一样的成本构成，导致后期增加许多不必要的成本，最终成本超支。
2.3管理设计和施工单位的招投标不到位
开发房地产有较大的政策风险，较多的投入资金，较长的开发周期。实现利益的最大化，开发项目时，管理设计和施工单位的招投标显得很重要，最终成本与设计方案关系密切，工程质量则由施工单位直接决定，这都使得中小型房地产企业对设计与施工单位的选择运用招投标机制，以对成本实施管控。【1】但是部分中小型房地产企业没有认真管理设计与施工的招投标工作，对招投标实施的流程并不规范，仅仅在于形式，没有严格筛选与审查投标单位，没有组织招标评审来进行公平的决策，导致设计与施工单位不具有标准资质，设计出的方案所产生的成本很高，不合格的施工质量，结果工程成本很高或者产生责任事故给企业造成极大的损失。
2.4施工中管控成本意识不足
部分中小型房地产企业施工中管控成本意识不足。例如劣质建筑材料的使用导致产品开发的质量问题，客户提出对房屋的质量索赔甚至退房的要求；购买建筑材料时，采购员没有要求供货方提供增值税发票，结果不能抵扣进项税额，导致建筑材料成本增加；提供建筑材料的厂商在施工现场对材料的收发非常混乱，导致建筑材料使用量增大，且使用去向不明，增加了项目的成本；监督和管理施工单位措施不力，导致安全隐患没有及时被排查与发现，使得问题没有被及时督促解除，不但使得工程质量无法被保障，还使工期被延误，使得项目成本增加等各种不利状况的出现。
2.5对于成本信息化缺乏管理系统
部分中小型房地产企业通常采用传统成本核算模式，即在开发项目过程中，财务部搜集招标采购、成本管理、规划设计及工程管理等部门所提供单据或电子表格，并将这些单据或电子表格作为凭证录入核算软件进行成本核算。但是这种成本核算的方式过于太简单，无法核算成本中的大量数据，容易在信息查阅、传递、归档方面出现纰漏，不利于管控成本，无法实现精细管理的现代化需求，从规划设计到完工阶段，对成本信息化缺乏一整套的管理系统。
3.解决在项目建设里房地产开发成本管控问题的策略
3.1项目前期加强规划设计
人们生活水平日益提高，对住房需求也越来越高，前期的项目规划设计也变得越发重要。客户购房需求与项目设计联系密切，项目设计还决定了开发成本，据研究，开发成本几乎由前期的规划设计来决定。因此，规划设计工作人员除了对购房客户需求进行分析外，还依据需求定位开发项目、设计方案和施工图。【2】在此过程中，规划设计、成本管理和施工管理等部门应配合规划设计工作人员，分析后期可能变更带来的成本上涨，规划好目标成本。
3.2开发项目前对其可行性加强研究
房地产开发需要投入大量资金，管控成本难度很大，压力很大，因此中小型房地产企业开发项目前应对其可行性加强研究。在项目开发前，应组织规划设计、工程管理、成本管理、招标采购、营销、财务、法律等部门专业工作人员或者委托专业机构及时充分论证项目可行性与否，在控制整体风险情况下，对项目加强成本测算。
3.3管理设计和施工的招投标应得到加强
加强设计施工的招投标管理，就要对招投标流程各个环节严格执行，严格筛选与审查投标单位，组织优质招标评审部门，通过民主决策的方式，选择资质合格的中标单位。在资质达标中标单位和合理可控成本的基础上对设计和施工单位进行选择，使得设计满足客户需求，施工质量达标、合理报价，达到对项目的成本管控，提高企业利润。
3.4施工中管控成本应加强
施工中管控成本，应加强对建筑材料管控，例如采购员应取得建筑材料的增值税发票，施工现场加强对材料收发管理。除此之外，还应该对施工企业加强监管，减少项目的成本。
3.5建立成本信息先进管理系统
建立成本信息先进管理系统，对项目资源、成本、进度、质量等进行动态成本管理，通过对成本控制进行严谨的设置，优化成本参数，完善成本管理体系，为企业管控成本提供依据，使得企业项目管控能力得到提升，同时提高中小型房地产企业在项目开发中的盈利水平。
4.结语
中小型房地产企业面临严峻的房地产环境，只有重视项目开发中成本管控工作，不断提高企业盈利空间，使得企业竞争力得到增强，才能使企业实现可持续发展。
参考文献：
[1]王宏娟.房地产开发企业项目建设成本管控研究[J].纳税,2020,14(24):161-162.
[2]王青. 房地产企业成本控制[D].湖北工业大学,2017.