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摘要：伴随着电动汽车技术的逐渐成熟，电动汽车的保有量也在不断增加，充电桩是电动汽车发展所必须的条件，充电桩用地评估也就成为未来土地评估部门的重要工作内容。本文根据现有研究资料，结合所学的专业知识及工作经验，分析了充电桩用地评估的基本方法，认为充电桩用地评估本质上仍然是一种土地评估，在评估当中又要应用市场比较法的基本评估方法。同时，在进行土地评估的过程中要充分考虑国家的电动汽车发展政策，以及本市的电动汽车保有量，以及充电桩实际利用率等因素。通过研究，希望能够对充电桩用地评估提供一些帮助和启示。
关键词：充电桩；土地评估；保有量
经济社会的发展，人们对环境保护的重视程度也不断增加，而汽车尾气是导致大气污染的重要因素之一，想更好的保护生态环境，有效的控制和降低汽车尾气排放是一项重要措施。在这种情况下，新能源汽车运土，其中电动汽车成为新能源汽车未来的重要发展方向。最近几年，我国的电动汽车技术不断成熟，电动汽车已经成为人们汽车消费的一个重要方向，电动汽车的销量也保持不断增长的趋势。而在发展电动汽车的过程中，充电桩是不可缺少的组成部分，要想让电动汽车真正成为人们汽车消费的重要形式，就必须建设逐步的充电桩。而在充电桩建设的过程中，土地评估是不可缺少的环节，在这一过程中必须熟练的运用各种土地评估方法准确地对充电桩用地进行评估。
一、充电桩用地评估概述
新能源汽车是未来中国汽车市场的重要发展方向，电动汽车是新能源汽车的主力军，而在电动汽车使用的过程中充电上是不可缺少的，要想真正让电动车成为人们一种重要交通工具，就必须重视和加强充电桩的建设，未来的充电桩建设就如同加油站一样普遍，并且因为充电技术的限制电动汽车的充电时间普遍比较长，所需的充电桩数量也会更多，而这也带来了更多的充电桩建设需求。无论是充电桩的建设还是投资，都需要土地资源，站在国家和投资者的角度来讲，都需要实时掌握土地的实际价格，国家需要通过土地评估确定土地使用权出让价格，投资者需要通过土地评估确定自己的土地拍卖报价或投资规模，这就产生了更多的充电桩用地评估需求。在充电桩用地评估当中，就是要根据土地评估的一般原则和方法，在充分了解充电桩及电动车市场未来的发展方向，以及评估区域的土地供求及地租等因素的影响之下，按照土地评估的基本原则，综合评价在出让期之内的土地价值的过程。可以看出，充电桩用地评估本质上仍然是一种土地评估，要按照土地评估的一般方法和原则进行。当然，与其他土地评估不同的是在评估的过程中就要考虑充电桩建设项目的未来收益，以及本地区电动汽车市场的当前和未来发展状况。
二、充电桩用地评估的基本方法
充电桩土地评估当中可以应用的评估方法有很多，具体介绍如下。
1、市场比较法
市场比较法是土地评估当中最常见的方法，也是国际通行评估方法，这种方法是以市场替代原理为依据，通过评价周边土地交易价格的方式来评价即将交易的土地价格。在充电桩用地评估当中，可以对照周边土地成交价格来评价该块土地价格。当然，市场评估法只能作为确定土地价值的基本方法，作为估算价格的常见依据，但在应用的过程中还需要综合考虑地块的区位及周边的交通条件等因素，即便是相同区位的土地在嗯，价值上也不可能是完全一样的。但是，市场比较法可以作为充电桩土地评估的基本方法之一，但在运用的过程中需要收集周边土地的出让价格，确定一个比较合理的估值范围，为土地出让或投资者的投资提供准确的依据。
2、收益还原法
收益还原法也是土地评估当中经常使用的一种方法，这种方法要求在土地评估当中估算土地未来正常年纯收益，用一定的土地还原利率还原，在此基础上来估算土地价格的方法。这种方法最早产生于西方国家，但西方国家的土地具有永续性的特点，所以在国内适用的过程中要考虑到土地的使用年限，也就是说未来的实际收益时间是非常有限的。但是，依然可以用这种方法评估在土地使用权出让年限内的土地纯收益，然后再用一定的还原利率折现来确定土地的价格。与前一种土地价格评估方法相比，收益还原法要更加科学一些，不要涉及项目的未来收益估算。但是，这种方法在实践当中的应用也有一定的局限性，估算的过程中不可能考虑到影响项目的所有因素，以电动汽车充电桩项目为例，未来的影响因素众多，在估算的过程中就要考虑到建设成本、用电成本和管理成本，还需要考虑未来充电技术的发展、电动汽车的市场保有量等等因素，所以在运用此种方法的过程中要综合多种因素进行综合考量，才能对充电桩用地进行准确的评估。
3、成本逼近法
成本逼近法也可以应用于充电桩用地评估，这种方法在评估的过程中是以开发土地所耗费的所有费用为基础，再加上开发者在土地使用权期限之内所可以获得的利润、利息以及与之相关的税金和土地增值收益来确定土地价格。站在充电桩用地评估的角度来讲，评估的过程中主要考虑充电桩建设项目的成本，未来可以获得的收益，其中对收益的估算在评估当中所占的地位比较高。此外，由于是站在投资的角度来评价土地的价值，并非是站在土地出让者的角度来评估土地的价值，所以这种土地评估模式更加适合满足投资者的评估需要。一般情况下，成本逼近法是核心开发土地和工业用地评估，充电桩建设项目可以采用此种屏幕模式进行评估，但是在应用的过程中也需要注意评估结果与土地出让价格之间的偏差可能过大，对土地出让者来说是不利的，我国的土地出让者都是政府，出让的是土地使用权，基于政府及公众利益的角度，在充电桩用地评估当中，对新出让的土地不适合采用此种模式进行估价。
三、充电桩用地评估的基本方法应用建议
在对充电桩用地进行评估的过程中，考虑到充电桩项目本身相对比较新颖，对其建成以后的收益没有类似的项目可以借鉴，尤其是目前电动车技术还不是特别成熟，电动车的保有量还不是很高的情况下。对充电桩用地评估不能采用单一的评估方法，而是可以运用多种评估方法综合评价。分析每一种评估结果的科学性、合理性，综合不同评估方法的结果，选择一个相对比较合理的价格，作为充电桩用地评估价格的最终评估结果。当然。在土地评估当中，在研究中只是介绍了三种比较常见的评估方法，实际上在评估实践当中还有其他一些评估方法，比如说剩余法、基准地价系数修正法，这些方法有一定的科学性、合理性，但是站在评估单位的角度来讲，这些评估方法在使用的过程中都带有一定的不确定性，再没有一个参照价格在情况下所得出的评估结果，可能与其真实价格存在较大偏差，就会影响到土地的顺利出让，也会影响投资者的投资决策。所以，上述评估方法也需要与其他评估方法结合起来加以运用，这样才能够得出更加科学的结果。除此之外，未来收益也是应用不同评估方法中需要重点考虑的要素。充电桩建设项目主要是为了满足新能源汽车的发展需要，尤其是的电动汽车的发展需要，未来新能源汽车的发展方向和市场接受度最为关键，这些因素会直接影响充电桩项目未来收益。
总之，充电桩用地评估要充分考虑项目特点，体现出评估工作的公正与科学性，在评估的过程中需要根据实际需要选择对应的评估方法，最好采用多种评估方案进行综合评价，这样才能得出更为科学、合理的评估结果。
参考文献
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