袁丽娟
南京花样年房地产开发有限公司 江苏南京 210000
摘要：在当前我国房产行业市场发展过程中，房产项目的利润水平已经回归理性，使得各个房产企业的利润空间遭到了显著压缩。在这种背景下，房产企业就应该充分重视成本控制工作。而设计变更会对房产成本控制带来显著影响，需要进行针对性的成本管控。本文先阐述了设计变更对房产开发成本的具体影响，在明确设计变更原因和成本控制思路的基础上，最后从多个方面探究了基于设计变更的房产开发成本控制的各项要点，能够较好降低设计变更对于房产开发成本的影响水平。
关键词：设计变更；房产开发；成本控制；限额设计
在当前我国房产工程设计施工过程中，设计变更的出现也是比较普遍的。大部分设计变更都会对房产开发成本产生非常显著的影响，不利于成本管控体系达到预计的目标。特别是在当前我国房产行业市场环境中，各个房产企业所面临的成本压力已经非常显著。在这种情况下，如果房产项目频繁出现设计变更，那么就会给房产企业带来非常显著的成本压力，必须要在后续时间里进行充分重视，并做好针对性的成本管控工作。基于这种情况，下面也着力于探索设计变更对房地产开发成本的具体影响和成本控制的有效方法。
一、设计变更对房地产开发成本的具体影响
设计变更对房产开发成本有着非常显著的影响，这里也从几个方面进行分析。第一，房产开发项目涉及的环节非常多，同时各个环节的成本信息也比较复杂。一旦出现设计变更，就会对多个施工环节的成本控制造成影响，导致项目成本变得不确定。结合当前我国大部分房产工程的实践经验来看，设计变更通常都会导致成本增加，降低工程的综合收益。第二，设计变更的发生也会打乱房产成本管理的流程，使得成本管理的效率下降。在房产工程施工活动开始之前，已经构建了相对完善的成本预算体系，同时各个施工流程环节也有对应的成本控制目标。在这种情况下，如果房产工程项目出现了设计变更的情况，那么就会直接打破预先设计的成本预算体系，同时也使得各个施工流程的成本管控目标无法正常实现。在这种情况下，房产工程项目的成本管理活动就会变得比较紊乱，不利于高效成本控制活动的开展。
二、基于设计变更的房地产开发成本控制思路分析
（一）房产工程出现设计变更的原因
结合当前我国房产工程项目的实际情况来看，项目出现设计变更的原因也是多元化的。第一，设计原因。即房产工程在设计阶段，没有充分考量各类因素，导致设计内容过于理想化，跟现场施工所遭遇的实际情况发生了冲突，最终也就容易出现设计变更的情况。第二，施工管理原因。部分房产施工企业在进行项目施工的时候，对于现场施工环境的管理不到位，导致现场施工活动跟设计内容出现了冲突，最终不得不进行设计变更。第三，市场需求原因。当前我国房产企业所面临的市场竞争压力是非常大的，为了保证房产项目可以在后续市场营销活动中取得较为突出的竞争优势，房产企业也有可能会出现项目决策变化，从而引发设计变更情况。
（二）房产开发成本控制的具体思路
通过上述分析可以发现，房产开发项目出现设计变更的原因是多元化的，要想完全避免设计变更的出现也是不现实的。基于这种情况，房产企业也应该综合分析设计变更给房产项目成本控制带来的诸多影响，并依托于此进行针对性的成本控制活动，降低设计变更带来的负面影响。基于这些考量，我国房产开放项目可以从两个方面进行成本控制，即降低设计变更发生的频率以及规避设计变更带来的成本增加。对于前者来说，需要立足于房产项目设计阶段，提高房产项目设计的合理性，避免在后续时间里出现设计变更。对于后者来说，则应该立足于设计变更出现的实际情况，构建全面完善的管控体系。这样以后，在设计变更发生以后，房产企业就可以快速反应过来，并进行针对性的成本管控活动，有效降低设计变更对成本管控带来的负面影响。
三、基于设计变更的房地产开发成本控制要点分析
（一）提高房产工程施工技术图纸的设计水平
对于各个房产工程来说，做好施工技术图纸的设计工作能够较好避免设计变更的发生。因此房产工程设计人员应该充分保证图纸设计的质量，避免施工技术图纸中出现不必要的错误。这也需要设计人员可以积极前往施工现场进行实地调研，同时还要加强自身跟施工方、监理方等各个主体的互动沟通，通过多主体参与模式避免技术图纸中存在问题。在施工技术图纸会审的时候，也应该综合考虑图纸内容的可行性，并关注施工技术图纸在工程实践过程中的应用细节内容，避免后续出现不必要的设计变更。
（二）合理使用限额设计的相关理念
在房产工程设计阶段中，也应该面向设计单位贯彻限额设计的相关理念，提高设计人员的成本控制意识，避免出现成本浪费的情况。特别是很多设计单位在进行房产开发工程设计时候，存在过于突出的保守设计情况，使得房建工程的成本压力也比较高。但即便使用了保守设计模式，也很难避免工程设计变更。一旦发生设计变更，将会带来更为显著的成本增加情况。因此在后续时间里，房产开发工程应该全面贯彻限额设计，转变各个设计人员的设计理念，真正把握好设计变更与成本投入的平衡。
（三）充分强化工程设计变更的管理工作
房产开发项目中出现设计变更是一件比较常见的情况，想要完全避免设计变更也是不现实的。因此为了降低设计变更带来的负面成本控制影响，后续也应该不断强化设计变更的管理工作。这也需要房产开发项目能够针对设计变更进行统一管理，同时还要明确设计变更出现以后的各项管理活动与流程。在这个过程中，房产开发项目一定要明确设计变更以后，成本管控工作的具体运作环节。即先对设计变更引发的工程量变化进行全面分析，同时还要明确设计变更带来的直接成本变化。与此同时，成本管控人员还要明确设计变更跟其他施工环节成本控制带来的影响，最终进行完善全面的成本管控工作。
（四）切实增强工程设计变更的时效性与严谨性
房产开发项目在发生设计变更以后，企业应该充分引起重视，第一时间暂停施工，并由设计部门进行工程设计的全面分析，快速处理设计变更问题。在这个过程中，企业应该充分强调设计变更处理的时效性与严谨性，充分降低设计变更所带来的施工工期进度影响，同时还要全面了解设计变更出现的原因，并着力于分析设计变更以后施工技术图纸的科学性与合理性，避免设计变更以后的施工活动再次发生设计变更，造成不必要的成本增加。
（五）保证设计变更的执行控制效果
在设计变更发生以后，新变更施工方案执行控制的合理性，直接影响了成本控制的效果。因此对于房产开发项目来说，也应该在后续时间里充分重视设计变更以后，施工方案的实施成效以及施工方案实施过程中的成本控制细节内容，尽可能降低项目成本控制所遭受的负面影响。
结束语
综合来看，设计变更活动会给房产开发企业的成本控制活动带来非常显著的负面影响，必须要在后续时间里充分引起重视。这也需要房产项目在设计阶段，就能够充分考虑后续工程建设可能出现的设计变更，并尽可能避免这些设计变更的发生。如果房产工程出现了设计变更，那么就应该在设计变更发生以后快速对比工程设计变更前后的工程量变化，立足于此来分析成本变化水平。在这个过程中，相关管理人员也要全面贯彻精细化管理理念，使得成本管控活动可以较好面对设计变更带来的各类影响，最终也就可以显著提高房产企业成本控制的综合成效。
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