魏金波
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摘要：本文主要围绕房地产住宅项目的施工管理展开研究，分析精细化管理模式的内涵，指出精细化施工管理理念对于房地产住宅项目建设质量和效率提升的意义，总结如何在房地产住宅项目中开展精细化施工管理，为推进我国房地产住宅项目建设提供一定的参考。
关键词：房地产；住宅项目；施工；精细化
在我国社会经济迅速发展的背景下，房地产住宅项目的开发速度非常快，住宅项目的质量需要得到最大限度的保障。房地产住宅项目的施工过程有着标准化的参考，而且需要将质量管理贯穿始终，因此，施工过程的管理也需要科学化、体系化，精细化管理模式作为一种规范、有效的管理模式，十分适用于房地产住宅项目施工方面的管理。
一、房地产住宅项目精细化管理模式概述
（一）精细化管理模式的内涵
精细化管理模式是指以精细化的方式来开展管理、优化管理的模式。房地产住宅项目开展精细化管理，其实际上是对房地产住宅项目内容的解构和管理上的重构。精细化是管理模式的核心理念，是将项目内容进行精细的划分和处理，实现了对管理项目的分解，按照更为具体的项目内容以及项目流程设定相应管理要求，每一个环节和步骤都被纳入到精细化管理中，如此看来，相应的管理项目也能够更加具体、更加清晰，管理人员可以基于精细化管理的要求来开展管理，并且能够达到更为精细化的管理效果。
（二）精细化管理模式的特征
精细化管理模式的特征主要有四个方面，一是规范化，精细化管理中，房地产住宅项目在实现内容上的分解之后，其实际上需要更为规范化的管理，尤其是质量是房地产住宅项目的生命线，现在很多房地产项目存在粗制滥造、偷工减料的情况，而精细化管理是标准化管理的一大推手，在开展房地产住宅项目工程施工时，规范化管理就是确保所有管理项目和过程都能够按照一定的规范来进行，这样，一些施工中的细节就可以被及时关注到，有问题也可以最快速度解决。二是系统化，既然要实现精细化管理，也必须要建立相应的管理系统和体系，房地产住宅项目是一个系统性的项目，各方面的管理需要达到一个协调的过程。三是数据化，通过对各种数据的收集、记录和获取、对比分析，可以让管理有据可循，让管理的过程更为精细，在做出管理决策时，也有相应的佐证。四是信息化，在现代化背景下，信息技术手段是精细化管理实现的必由手段，这也是精细化管理的基础。
二、精细化管理在房地产住宅项目施工中的应用意义
（一）优化房地产住宅项目施工计划
房地产住宅项目在开展施工之前需要先制定施工计划，同时需要确定施工的步骤，精细化管理模式的应用可以让施工计划的制定更为科学合理，而且能够进一步将施工过程进行完善的梳理，在真正开展施工时就能够有更具细节性的参考。完善的施工计划书也有助于施工监理和质量监督工作的开展，相应的管理人员可以直接按照施工计划来加强管理，在出现与施工计划不符的情况时，可以及时发现和制止，并上报审核。可见精细化管理不仅可以优化施工计划，还可以保障施工计划的有效落实。
（二）完善房地产住宅项目施工体系
精细化管理在完善房地产住宅项目施工体系方面也有积极作用，精细化管理是整体管理和分散管理的融合，既从整体上把握大方向，又从细节上来把控各项管理内容。房地产住宅项目的施工需要各类型部门的配合，从而实现对各方面施工内容的有效管控，比如房地产住宅项目施工中，地基基础施工就需要建筑施工、管道施工、电力施工等多方面的配合，只有精细化管理才能够让各部门之间实现相互协调，形成项目管理的积极导向。
（三）提升房地产住宅项目施工水平
房地产住宅项目虽然已经有比较成熟的技术，但是不同资质的房地产企业在项目施工水平方面仍然存在着差异。我国的一些大型房地产企业在施工水平方面相对较高，但是一些中小型房地产企业在项目施工中采取“模仿”的方式，在开展施工时都是临时组建施工队伍，一些施工人员对于建筑技术掌握不精，房地产住宅项目的施工水平不高，在接受质量检验时仅能勉强过关。
而精细化管理是一种对施工水平要求较高的管理模式，会在管理过程中注重施工水平的提升。
（四）增强房地产住宅项目施工质量
精细化管理对于保障房地产住宅项目施工质量也有重要作用，现如今，不少房地产住宅在投入使用之后出现质量问题，比如管道安装错乱、防水保暖效果差，甚至墙体出现裂缝和渗漏，影响到居住功能和安全。特别是现在楼房建筑层数越来越高，房价居高不下，其质量关系到诸多家庭成员的生命财产安全，房子是一种商品，有严格的质量要求，精细化管理是对业主的未来居住提供保障。
三、精细化管理在房地产住宅项目施工中的应用策略
（一）施工项目严格按照图纸设计展开
在房地产住宅项目施工中应用精细化管理，其必须要重视在项目施工和图纸的一致性。任何一个房地产住宅项目在施工前都必须完成图纸设计的审核，在图纸设计审核通过之后，才能开始施工，深基坑、高支模等工程还需要专家论证，而最终的施工成果也应与设计中要求的完全一致。现如今，不少房地产住宅项目在施工中由于多方面的因素，施工中的用料、管道铺设、建筑格局都可能与图纸中的不同，而且在最终检验中，一些施工内容隐藏在墙内、地下，很难“按图索骥”，就有可能蒙混过关。但是，与此同时，也可能给业主带来很多居住中的潜在风险。所以，必须要采用精细化的管理模式，以图纸为准，方能保障质量，即便在施工中发现需要修改设计的地方，也要提交修改申请，走正规程序，避免出现日后的质量纠纷问题。
（二）精细化控制项目施工进度和目标
房地产住宅项目施工中，精细化管理模式可以实现对项目施工进度和目标的有效控制，这也是施工管理过程中应重点关注的方面。施工进度的精细化管理应落实到每月、每周，乃至于每天的工作日程上，各个细节项目的管理人员应对项目施工的进度把控了然于心，这往往需要基于精细化的数据管理来做好记录和管控，并且需要提前就打出施工进度的“提前量”，留出必要的整改时间，以及处理一些紧急情况的时间。另外，还需要在开展精细化施工进度管理的过程中确保每一阶段目标的实现。
（三）技术资源的开发、整合与合理应用
在房地产住宅项目的精细化管理中还需要注重对技术的有效管理，往往施工技术达标，施工质量才能达标。在现代建筑行业，施工技术不断发展，住宅项目施工虽然对技术的要求比较常规化，但是采用新技术往往可以起到事半功倍的效果，例如采用铝模、爬架、全砼外墙、高精砌块等的应用大大提高了施工质量。所以，精细化管理还应加强对技术资源的开发、整合与合理应用，特别是要求施工管理人员和技术工程师承担起技术开发和应用的责任，从而能够在项目建设中提质增效。
（四）注重项目施工成本的精细化管理
房地产住宅项目的施工需要耗费大量的资金，因此，精细化管理也需要“精打细算”，考虑到施工过程中的成本管理，加强对财务和各部门的管理，确保每一项资金的出入都有明细，并能够有专门的资金监管人员，对每一笔资金的用途和真实性进行审核。施工中，大量资金的浪费，以及施工中材料的浪费，都会给项目带来一定的困难和阻碍，住宅项目建设中最怕资金链的断裂，所以，预先做好资金成本管控十分必要。
（五）实现施工环境保护的精细化管理
在当前环保型社会的建设要求下，房地产住宅施工项目的精细化管理还需要重点考虑到施工环境方面的管理，比如扬尘、噪音方面的管理，在开展施工时，不能对周边的环境带来大的影响，应在施工工地周边采取措施，比如通过加湿、裸土覆盖来避免扬尘，通过隔档措施来减轻噪音，并且不能对城市环境带来影响。
四、总结
综上所述，房地产住宅项目的施工和质量管理是关系到民生的重要事务，业主对于房地产住宅项目的施工过程不了解，对于房屋质量的标准不了解，当房屋真正出现质量问题时，还存在维权难的现实困境。因此，房屋住宅的施工管理应得到格外重视，不仅仅是开发商、施工单位应积极采用精细化管理模式，相关的监管部门也要加强对精细化管理模式的推广应用，这对于实现房地产住宅项目在质量、水平和施工效率方面的提升有重要意义。
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