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物业管理中公共维修工程成本控制策略

发表时间：2021/4/12 来源：《基层建设》2020年第32期作者：李为民

[导读] 摘要：近年来在我国物业管理行业快速发展的过程中，发展规模逐步壮大，经济水平也有所提升。

        中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司江苏省淮安市 223000
        摘要：近年来在我国物业管理行业快速发展的过程中，发展规模逐步壮大，经济水平也有所提升。然而，当前物业管理成本控制的工作中还存在很多问题，难以有效进行成本的协调管控，在无法合理控制成本的情况下，会导致经济效益无法提升，对其长远发展造成不利影响。因此，在物业管理行业发展中，应该严格控制成本，筛选最佳的措施开展相关成本控制工作，为其后续发展夯实基础。
        关键词：物业管理；成本控制；有效途径；
        引言
        物业管理成本控制的工作中，应该树立正确观念意识，筛选多元化的经营管理方式，营造出较为良好的成本控制文化，打破传统成本管理工作的局限性，优化各方面的成本控制机制与模式，达到预期的工作目的。
        一、物业管理的具体内涵
        物业管理起源于19世纪60年代的英国，同时首个物业管理组织成立于1908年，我国物业管理行业起步相对较晚，20世纪80年代才由香港引入。物业管理作为一种新兴行业，是一种公共服务行业，具体是指物业服务企业受小区业主委托或业主自身，对小区内业主共有的建筑区域、基础设施等进行管理及维修的活动，据《物权法》规定，业主可自行管理物业，也可委托物业服务企业及其他管理者来管理物业，一般而言物业服务管理包含三种，常规性服务、针对性服务以及委托性服务。当前我国物业管理费用由政府进行定价，物业费用一般由当地经济水平以及物业管理公司的服务水平来决定。同时物业管理企业在提供物业管理服务时要遵循权责分明、业主主导、统一管理、收费合理、服务第一、专业高效、依法行事以及公平竞争原则。近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，住宅型物业管理的市场规模不断下降，而商用以及工业型的物业管理迅速发展，但当前物业管理市场中，住宅物业比重仍较高。
        二、物业管理成本控制问题分析
        近年来在物业管理的行业中，经常会出现成本控制问题，不能确保有效的进行成本管理，难以满足当前的工作要求。具体问题为：
        （一）组织成本难以控制
        物业管理企业中组织成本属于非常重要的部分，一般情况下，组织成本主要是静态与动态两种，静态成本受到物业管理企业自身组织结构所影响，动态成本则是在运作过程中所消耗的成本。目前物业管理企业在实际工作中，尚未制定完善的静态成本控制计划，经常会出现多头领导的问题，管理的层次很多，不能有效进行成本的管理。在动态成本控制方面，相关成本管理人员之间的专业素质较差，没有制定完善的决策方案，也难以将成本控制决策落实，这样很容易导致相关的成本控制工作效果降低，难以满足当前的组织成本管理要求。
        （二）缺乏良好的成本控制文化
        物业管理企业在实际工作中，尚未树立正确的成本控制意识，没有营造出良好成本管理文化氛围，对各方面的成本控制工作会造成不利影响。在缺乏良好成本管理文化的情况下，很难引导工作人员形成正确的成本控制观念意识，无法有效进行成本的管理和协调，这样会导致各方面工作效率降低，无法有效进行成本管理。
        （三）经营管理模式单一
        物业管理企业在实际工作中，经常会出现经营方式单一的现象，只重视基础性服务，未能结合自身内部的优势与实际情况提供增值服务，这样难以有效通过增值服务获取到经济效益，难以从根本上控制自身的成本，对其长远发展会产生不利影响。

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        （四）成本管理工作缺乏科技含量
        物业管理企业在实际工作中，尚未充分意识到相关成本控制工作的重要性，在工作中没有合理应用先进科学技术进行处理，导致成本管理的过程中，缺乏科技含量，难以采用先进科学技术开展相关成本控制活动，这样会对各方面成本控制的效果产生不利影响，难以满足当前的时代发展需求，无法有效进行成本的管理。
        三、物业管理中公共维修工程成本控制的对策
        当前要控制物业管理中的公共维修工程成本，物业公司就要全方位控制其维修成本，包括事前控制、事中控制以及事后控制三方面。
        1.事前控制
        事前控制是指物业公司积极依据上一年度的公共工程维修成本以及公共工程的使用现状编制本年度公共维修工程的成本预算。如，公司工程部填写本年度维修工程清单，包括维修内容、规模（包括大修、中修、小修三种）以及预算资金等，并将清单交回财务部门，之后财务部综合考虑历年公共维修资料、当前市场维修材料成本等修改预算，并通过各部门协商以及业主大会等修改成本预算，最终由预算委员会讨论确定本年度维修费用的预算。
        2.事中控制
        事中控制阶段要对维修项目做到事前审批、事中汇报以及事后报销。在事前审批环节，财务部门要参与合同的签订过程，首先依据成本预算资料合理控制各项费用，并制定修理项目预算表，主管领导要全面分析合同内容、金额及成本预算，在其审批通过后合同部门才能签订合同。在这一过程中，物业公司还要审核维修企业的资质以及信誉等，从而确保维修工程的质量。事中汇报环节，物业公司要依据资金管理规定、维修工程预付款规定以及合同约定等来预付维修合同款，同时财务部门要随时了解工程施工进度以及各项目实际成本支出。事后报销环节，财务部门要核查预付款的发票，同时还要确认工程人员的验收签字等。此外，物业公司可以与信誉较好的维修企业签订长期合同，提升物业维修质量的同时通过优惠政策降低成本，或针对大维修项目进行竞标，在全面分析维修企业的服务以及价格的基础上确定合作企业，另外在日常物业管理中要定期对建筑及基础设施进行维护，组织公司的维修人员及时对小问题进行处理，并及时对当地维修行业进行信息调查与收集，全面了解维修市场各项材料的成本，合理控制维修工程成本。
        （三）创建多元化经营模式
        首先，物业管理企业在实际工作中，除了为社区提供基础性的服务之外，还需要充分利用自身现有条件，在社区内合理进行多元化的经营，这样不仅可以及时发现新的效益增长点，还能满足客户的不同需求，与此同时，还可以通过多元化的经营管理方式，有效控制服务成本，全面提升自身经济效益。企业在创建多元化经营管理模式的过程中，应该结合实际情况，创建出符合客户需求的经营机制，在满足客户多元化需求的情况下，有效进行成本的管理，从根本上降低企业的成本，全面增强其经济效益，达到预期的工作目标[3]。其次，应该节约各类费用，制定完善的水电统计月报表的相关工作制度，针对各级水电分表还有总表进行统计对比分析，如果存在差异性，就应该明确问题的发生原因，注意进行合理的分析，一旦出现误差问题，就必须要严格管理和控制，以免出现偷电的问题，从而预防因为偷电问题所带来的高成本。最后，在多元化经营的过程中，应该采用日光灯，安装节电器设备，合理利用LED灯，在节约电力能源的情况下，全面控制成本并提升经济效益[4]。
        结论：综上所述，公共工程维修作为物业管理的主要工作内容，其对提升物业管理服务水平具有重要作用，针对当前公共维修工程成本较高的现象，物业管理公司可以在事前控制阶段完善成本预算编制，事中控制阶段合理选择维修企业，事后控制阶段全面分析维修项目的成本支出来加强公共维修工程的成本控制，最终提升业主居住满意度，提高物业公司的管理服务水平，推动物业管理公司的长远发展。
        参考文献：
        [1]田瑞杰.浅谈物业管理中公共维修工程的成本控制[J].中国化工贸易，2014（20）.
        [2]任蕊.浅谈物业管理成本费用控制[J].财会学习，2017（10）.
        [3]彭芳.合理控制物业管理成本的有效策略[J].时代金融，2017（27）.