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地产项目的特点及施工管理要点

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：周一思

[导读] 近十几年是我国房地产开发市场高速发展时期，地产项目占据了建筑市场很大份额，所以做好地产项目对建筑施工企业扩大经营、提高发展至关重要。

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        近十几年是我国房地产开发市场高速发展时期，地产项目占据了建筑市场很大份额，所以做好地产项目对建筑施工企业扩大经营、提高发展至关重要。
        而地产项目主要有以下几个特点：1.工期要求高。地产公司资金流转要求快，故对项目投资周期要求也快。2.甲方管理制度健全完善，对管理要求高。除了对工期要求高，同时对质量、成本管理要求也高。在质量、安全管理方面，地产公司一般都会聘请第三方评估公司对其在建项目进行评估、实测实量，对防渗漏工作要求严格。3.施工方案必须充分考虑建设单位关于销售展示区、样板房的销售要求，据此进行施工组织设计。4.地产项目由甲方直接分包的施工单位和材料供应商比较多，施工单位的协同工作量大，协调难度高。
        由于以上特点，导致地产项目施工管理工作难度越来越高。工期紧，质量要求高，成本控制严格，专业分包和供应商之间的协调量大，不同专业之间的交叉配合等，地产项目管理是一个高要求、高难度的系统工程。建筑企业必须运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益，才能在市场竞争中立于不败之地。针对以上特点，以本人在地产项目的施工管理经历为例，谈谈对如何管理好地产项目的看法。
        一、地产项目的工期管理
        1、项目工期(进度)保证从精细化计划开始。项目计划的制定过程，实际上是对项目目标是什么、需要做什么、由谁做、什么时候做、怎么做、需要什么资源、费用多少等一系列问题澄清的过程，也是一个对项目进度计划不断进行优化调整的过程。地产项目编制项目计划主要依据是业主要求（包括展示区、样板房工期，预售节点、交楼时间等），在此基础上，结合施工企业自身的资金/物料/设备/资源保证，建立施工项目的经营工期目标。
        2、制定项目计划需要考虑如何与其它各项计划协同衔接，形成有机整体，避免各行其事，互相冲突。主要考虑以下几方面的衔接：主项目计划与业主要求时间协调对接、项目进度计划与资金需求平衡对接、项目进度计划与采购协调对接、项目进度计划与供应商协调对接等，以及各专业施工之间协同衔接。
        3、主项项目进度计划制定好，就要进行精细化排程，包括：一般性项目计划排程、滚动式项目计划排程、月、周、日滚动项目计划排程、甘特图项目进度排程、网络计划技术项目进度排程、基于挣得值分析法的项目进度排程等。
        二、地产项目的质量、安全管理
        地产公司通常有不少地产项目同时在建，其内部会聘请第三方评估公司对各个项目进行质量、安全评比，加上一般地产公司内部具有健全完善的工程管理制度，故各个项目在质量、安全方面的施工要求较高，其工程部和施工企业项目部压力也大。施工企业要针对地产公司的管理特点和要求，做好从以下几个方面进行管理。
        1、加强现场管理中的质量管理。

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由于工程实物的形成过程是一个系统的过程，所以施工现场的质量管理也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到工程完成、竣工验收为止的全过程的系统控制过程。事先分析在施工中可能产生的质量问题，并提出相应的对策和措施，将各种隐患和问题消除在产生之前或萌芽状态。成立专门实测实量小组，每一楼层拆模后进行实测实量，对存在问题及时进行分析整改，避免下次出现同样问题。这样在甲方组织的第三方评估中才能够取得高分。
        2、一般地产公司在施工合同中附有其内部管理的安全文明施工标准、管理规定及相关资料模版，注重HSE管理，以提高企业形象，提高项目品质，促进项目销售。施工企业除按安全施工规范进行安全文明施工管理外，还必须认真熟读合同中关于安全文明施工的相关内容，并严格执行。
        三、展示区、样板房施工组织设计
        地产项目最终目的是销售，地产项目的一切活动是围绕销售进行的。项目开工前，施工项目部要与甲方就展示区、样板房的施工范围、工期及销售要求等进行充分沟通，要充分理解甲方关于展示区、样板房的设置意图，才能很好完成甲方关于展示区、样板房的施工任务，才能为项目的成功销售打下坚实基础。
        展示区、样板房工程施工有以下几个值得注意的重点：1.根据甲方楼栋号销售顺序相应安排各楼栋的施工顺序，先销售的先施工。2.展示区、样板房范围先施工。通常地产项目会划定一块地下室顶部，包括一两栋塔楼作为展示区和样板房。地下室顶板局部提前做好防水、回填土方、预埋管线、园林景观基础。3.设置实体展示区、样板房的项目，展示区施工完成开放后，必须将展示区、样板房楼层与施工现场进行隔离，工人不能随意进入展示区，看楼客户不能进入施工现场，保证安全。施工单位要考虑展示区隔离后，展示区内未完成的施工楼层如何运输材料、组织施工。样板层顶上楼层继续施工，要设置防坠落防护棚，防止顶上施工影响样板层及展示区安全。要制定隔离层方案，做好防水层，防止雨水、施工用水流进样板层。4.样板层不能把混凝土泵送管、施工电梯设置在展示范围，在做施工方案时，需提前考虑该问题。
        四、地产项目的施工协调管理
        地产项目由甲方直接分包的施工单位和材料供应商比较多，施工单位的协同工作量大，协调难度高。要对地产项目施工组织进行有效协调，确保各分包单位、材料供应商之间的协作畅通，提高工程的施工效率和质量，可以从以下几方面入手：首先，施工计划必须与各分包单位的计划进行衔接，协同。制度计划前召集各相关施工单位、材料供应商召开计划专题会，对各相关施工单位的计划进行讨论，整合，形成总体计划。其次，做好沟通交流工作，完善沟通机制。安排专人来负责各单位之间的沟通以及信息的传递，以免因沟通不当或信息传递不到位而影响工程的顺利实施。第三，监督组织协调细节工作的有效落实，确保各相关单位职责的落实以及各个环节施工的质量。
        五、结语
        由于地产开发项目自身的复杂性导致施工现场管理和组织协调工作的难度非常大，而施工现场管理和组织协调又直接影响了地产开发项目的最终效益，必须强化对这一方面工作的重视，做好对工作要点的分析和掌握，以此为基础展制定合理有效的管理计划和组织协调计划，并将其有效落实到房地产开发项目施工现场管理和组织协调工作中，充分确保地产开发项目的质量，施工企业才能在地产项目市场中发展壮大。