广西祥浩资产土地房地产评估有限公司 廖河锋 何诚 530000
摘要：一般而言，在土地评价工作中由于各项主客观因素的限制与制约，往往会导致土地评价的结果有一定的不确定性甚至有不同程度的误差。鉴于此，本文从数据、方法这两方面分析其对土地评价结果不确定的影响，仅供相关人员进行借鉴与参考。
关键词：土地评价；评价结果；不确定性
一、数据的不确定性
(一)评价实体本身的不确定性
在土地评价中,相对于确定的评价实体而言,具有不确定或不均衡性的实体所占比例更大。某些空间实体没有明显的边界,或无法确定其边界,而许多实体目标的边界体现出渐变的特征,例如空气质量边界、绿地覆盖边界和土地评价单元等。非空间实体边界的划分存在模糊性,即使被认为同一类的空间实体,其边界内部的物质结构也存在不确定性,不可能处处均质,而通常是异质的[1]。传统的空间数据及空间,是假设所处理的对象在自然界有清晰的界限。目标模型总是假设空间实体是具有精确已知坐标的点、线、以及由确定的线所严格界定的面域来描述的。然而,在大多情况下,客观世界中具有几何定义的精确的点、线、多边形并不存在。实际上,所谓的实体界线大多是人为划定的。
(二)人类认识与表达的局限性
数据采集中的测量方法以及量测精度的选择等受到人类自身的认识和表达的影响,这对于数据的生成会出现误差。所有的属性数据均是借助于某些理论、技术和方法来获取的。这些理论、技术和方法隐含地或明确地指出了属性数据所需的抽象和概括的必要水平。因此,对于空间实体的属性而言,我们所描述的数据远少于客观总体数据。属性数据的期望值是由感知的目标近似逼近的。因此,经计算机处理而表达过的空间实体可能丢失相应空间实体某些方面的特征,这就使得空间数据库中存在空间实体的不确定性。为了达到对客观世界的认知,人们必须借助于一定的设备来获取空间数据,由于受量测设备本身和量测技术及其实施方案的影响,会产生数据质量问题。量测设备都有自己固有的精度范围,选用不同精度范围的量测设备所获取的量测数据具有不同的精度等级。在操作方法上,不同精度等级的测量有各自的操作规定；不同等级的观测纲要不同,观测方法也随之变化。
(三)数据质量的控制
1制定科学、合理的数据采集方案
土地评价是一项复杂的系统工程,调查资料几乎涉及多个政府部门,为确保调查工作的及时、高效、科学性,需制定严谨的工作制度和培训制度。应根据《规程》的要求,结合当地土地评价工作的需要,考虑到调查部门的多少,组织外业调查组,并根据资料类型编制资料调查方案、列出各部门资料调查清单和评价资料调查表,为外业调查做好准备。在开始调查之前,需要对参加调查的人员进行室内和室外培训。室内培训主要从工作实际出发,由有经验的土地估价师讲述本次调查的范围、目的、工作对象、工作方法,详细讲述调查的基本要求、调查表格的填写方法、调查样点的上图方法、各部门资料的特性以及与该部门联络人员的联系、交流办法,确保各小组成员理解调查工作的要求和表格内容[2]。室外培训分组进行,由有经验的同志带队示范,强调所获得资料的真实性、合理性和有效性。资料调查时,将调查区段、调查样点落实到调查小组,采取“分区片、分小组、定时间、定任务”的包干形式,针对各区段样点的分布情况,进行实地调查。最后,对收集到的定级资料,逐一登记造册,进行详细的整理、分析,从中剔除异常数据,并建立相应的图形和属性数据库。
2严格的数据检核机制
为确保调查资料能满足土地定级测算要求,需对所有的评价因素资料进行检查验收。调查资料的检查验收一般分三级进行,首先要求调查者本人自查,确认无误后交所在小组组长检查,然后交土地评价单位验收组检查,最后由评价地区领导部门和从事土地评价的技术组检查验收,存档备用。数据检查的技术方法可采用传统的手工方法、元数据方法和地理相关法结合进行,以保证数据质量符合土地评价的要求。
二、处理方法的不确定性
(一)土地评价因素权重的确定
目前,确定评价因素权重常采用的方法有主观赋权法(特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等)和客观赋权法(均方差法、极差法、熵值法等)两类。主观赋权法是聘请熟悉城市土地状况的有关行业的专家对土地评价因素打分或对评价因素比较排序,经整理得出各因素权重。其结果来源于多数专家的经验与主观判断,不同的专家群体,其直观评估意见和协调情况不可能完全一样,得出的结果可能会出现相当大的偏差,而且权重结果的真实性很大程度决定于专家群体对土地状况及土地评价相关理论的熟悉程度。客观赋权法是利用实际观测数据所提供的信息,运用数学理论与方法来确定各个指标的权重系数。客观赋权法虽然避免了主观赋权法的弊端,有严密的数学理论支撑,但忽视了决策者的主观信息,而此信息对于经济管理中的评价或决策问题来说,有时是非常重要的[3]。因此,在土地评价因素权重确定问题上,对于同一地区,无论采用哪种定权方法,都可能产生权重的不确定性问题。
(二)土地定级因素影响半径的确定
传统的评价因素影响半径的计算方法是根据因素实体均分城市的原理,利用评估区面积除以定级因素实体个数或实体长度来计算其影响半径。该方法存在以下缺陷:(1)当评估区域形状不规则或评价因素实体分布不均匀时,该方法计算的半径往往过小,使其影响辐射不到其本来的影响范围,从而影响了土地评价结果的准确性。(2)该方法计算出的影响半径仅考虑土地评价因子对土地评价单元的直线影响,而现实城市中这样的情形并不存在,评价因子在向评价单元辐射影响时,或多或少会受到各种障碍的阻隔,那么评价因子的影响半径也应随之变化。(3)传统方法将各同级因子的作用等同,未考虑因子作用指数的差异,计算出的影响半径同级因子相等。事实上,地域空间里因子之间总存在差异,因而,它们对评价单元的影响距离也有大小之分。
结语
土地评价结果的不确定性是评价过程中无法回避的事实。然而,为了准确地确定土地的价值,查清土地资产的数量,为国家制定各项政策规划提供有效的依据,就要求土地评价结果要具有一定的准确性。
参考文献：
[1]胡石元,刘耀林,李德仁.土地评价结果的不确定性研究[J].国土资源科技管理,2007(04):11-15.
[2]吴晓娟.基于不确定性的神木市土地资源弹性优化配置研究[D].长安大学,2019.
[3]王晓雅.基于不确定性理论的土地利用结构优化配置研究[D].山西大学,2018.