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县级城市土地价格及土地评估的研究

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：陈金明、韦志威

[导读] 随着我国经济社会的发展进步，城市规模不断扩大，特别是县级城市，在使县级城市的发展迎来巨大发展机遇的同时也对其土地资源的管理工作提出了更高的要求。因此，县级城市必须要及时调控土地价格，优化土地价格评估工作，提升土地资源管理的成效。

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摘要：随着我国经济社会的发展进步，城市规模不断扩大，特别是县级城市，在使县级城市的发展迎来巨大发展机遇的同时也对其土地资源的管理工作提出了更高的要求。因此，县级城市必须要及时调控土地价格，优化土地价格评估工作，提升土地资源管理的成效。本文现就县级城市土地价格及其评估进行详细的探讨。
关键词：县级城市；土地价格；土地评估
        1县级城市土地评估的概述
        随着房地产行业的崛起，土地市场也得到了很好的发展，这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程。国家对土地利用高度重视，并颁布了一系列的土地制度改革措施，以此来完善土地市场，从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展[1]。城市土地价格的上涨，给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响，县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高，快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此，县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理地对土地资源开发和利用，可以有效推动土地市场规范化发展。
        2县级城市土地价格评估需要注意的内容
        2.1合理使用替代原则
        替代原则指的就是在两个或两个以上的物体自身的功能作用具有一定的相似程度的前提下，能够实现互相代替的目的。在县级城市土地价格评估当中，对于替代原则的合理有效作用则指的是能够互相代替的土地具有相近的地块的特征，在市场竞争日益激烈的形势下，这种能够互相代替的土地价格能够趋向于一个平衡的状态，这种平衡的趋势主要体现：通常情况下，价格相对比较低的土地地块会把价格比较高的土地地块的市场抢走，从而促使价格较高的土地地块进入一个被迫降价的局势当中，使二者趋向于价格平衡[2]。通过这种替代原则所带来的平衡状态能够明显看出影响县级城市的土地价格评估所运用的替代原则的因素主要有土地地块自身的市场价格、市场当中的土地价格的综合水平、土地地块的交易双方以及对土地地块进行利用之后的价值等，而最终城市土地价格评估就能够通过对土地的实际使用价值的实现来进行合理有效的评估。比如在选择新楼盘的地址时，可以通过对现阶段的实际情况以及已经建设完工的类似土地地块的实际情况，进行相应的对比来比较土地价值，通过对这种土地使用价值的衡量来判断土地价格是否合适，从而保证交易双方的经济利益达到最高。
        2.2合理使用预期收益原则
        县级城市土地在开发利用的过程当中，会存在部分投资者对土地投资工作格外关注的情况，从而使得投资者在土地投资为自身所带来的预期经济收益上进行合理有效的土地价格评估，为此县级城市土地价格评估与土地投资之间存在着密切的联系。并且也受到社会发展形成的市场经济体制以及土地市场不断发展的影响，土地价格的高低直接影响着土地投资收益的高低，通过对土地投资在未来的收益以及土地在过去所积累的收益进行相应的比较之后有效结合当前土地市场的发展状况、发展趋势、国家出台的相关政策等方面，进行充分的研究分析，进而有效提高对土地投资在后续发展过程中的预期收益的预测的准确性和可靠性。

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        2.3合理采用最有效使用原则
        作为社会各行业、各领域当中至关重要的部分，土地在这些行业和领域的发展中也充当着重要载体的角色，对土地使用的多样性得到了充分的展示，对于不同用途的土地其所带来的经济收益也是不同的。在对土地进行投资选择时需要满足尽量将土地资源自身的有效利用率得以提高的要求，并且要追求土地利用的最大化以及经济效益的最大化，促进县级城市土地使用的有效性，需要在相关的经济学理论的引导下以及社会经济市场的不断发展来对土地价格和土地有效使用进行相应的联系，从而在进行土地价格评估的能够保证土地自身的状态处于最佳状态，进而保证对土地资源的最优化的配置，促进土地市场能够在稳定的环境当中持续有效发展。
        2.4注重需求与供给原则应用
        在社会市场经济持续发展和进步的过程当中，商品自身的价格与对商品的需求、供给之间的联系相当密切，这种联系主要体现在如果供给大于需求就会导致商品价格下降，如果供给无法满足当前阶段的需求，就会导致商品价格飙升的情况出现。然而在我国各个城市当中的土地规划各不相同，并且在相关政府部门的宏观调控的力度不断加大的情况下，使得人们对自身的生活环境和质量的要求不断提高。为此，县级城市的土地价格评估与土地自身的供给与需求关系密切，并且在部分地区城市当中的土地价格评估是由土地供给需求决定的。
        3城市土地价格评估的建议
        第一，有效平衡土地的供求市场价格受供求关系影响，供大于求引起价格下调，供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响，所以政府有关部门要加大宏观调控的力度，使土地市场的供求关系平衡，稳定土地价格。第二，合理应用预期收益部分土地投资商，会在投资前对土地进行综合评价，并合理的进行土地价格评估，以此来确定投资预期收益。由此看来，城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下，土地市场不断的发展，使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小，所以为了提高土地投资预期收益的准确性，保证投资人的利益，在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析，并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析[3]。第三，保证土地有效使用土地的用途具有多样性，不同的行业中土地扮演着不同的地位，同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同，所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益，还要保证土地利用率最大化，使土地资源得到充分的利用。
        结语
        综上所述，城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高，就业机会较少，土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作，全面考虑各种因素，结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用，稳定土地价格。
参考文献：
[1]陈淑芬.县级城市土地价格及土地评估的研究[J].住宅与房地产,2019(33):36.
[2]张达.简论我国县级城市土地价格与土地评估[J].农家参谋,2017(10):13.
[3]陈淑芬.解析县级城市土地价格及土地评估[J].山东工业技术,2015(24):87.