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房地产建设项目全过程成本管控应用研究——以上海嘉定保利星海屿筑项目为例

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：李婧

[导读] 房地产行业由之前的高速增长转向了如今的平稳增长，进入了平稳增长期。房地产行业的增长方式，也由过去依靠财务杠杆驱动业绩高速增长，向全方位均衡稳定且高质量的增长转变，越来越多的企业认识到成本的全过程精细化管理才是最基础的降本增效方法。

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摘要：房地产行业由之前的高速增长转向了如今的平稳增长，进入了平稳增长期。房地产行业的增长方式，也由过去依靠财务杠杆驱动业绩高速增长，向全方位均衡稳定且高质量的增长转变，越来越多的企业认识到成本的全过程精细化管理才是最基础的降本增效方法。本文结合上海嘉定星海屿筑实际项目案例，分别从定位招标、工程施工、竣工结算等三个阶段，论述了成本管理的有效方法。有效的控制了星海屿筑项目利润最大化，确保了公司当年的利润结转要求。
关键字：房地产建设项目；全过程；成本管控；优化措施
        引言
        上海嘉定保利星海屿筑项目作为笔者所在公司近五年的重点工程，也是后期项目重点对标项目，全面梳理和沉淀管控措施及手段，对后期项目具有指导性的意义。
        1、上海嘉定保利星海屿筑项目简介
        保利星海屿筑项目位于上海市嘉定区嘉定新城的中心区域的北部C8、C11地块，占地面积95566㎡，总建筑面积为259160m2 ，北临洪德路，东临德富路，南临白银路，西临永盛路。地块周边地理条件优越。距离地铁11号线白银路站约1公里，西侧为政府机关办公楼，南侧为司法中心和东云商业街，东侧为大型集中市政绿地和主题会所，北侧为小学、幼儿园、初中，东南面为远香湖和新城商业中心。
        本项目分三期开发，分别是C08-1、C08-2、C11-1，其中北地块建高层住宅、C11-1南地块建多层商业、办公用房，整个项目地块全做地下车库，并配有相应的公用配套设施。其中高层住宅共21栋，层数为地上10～17层，多层商业3栋，层数为1～3层；地下车库共4个，建筑面积为72995m2，其中C08-1地库设计为人防车库。
        2、定位招标阶段的有效实施方法
        2.1目标成本与合约规划的合理编制是核心基准
        星海屿筑项目最初的目标成本是依据设计定位、装修标准、技术原则、经济指标等基础上建立的，目的是为指导项目成本控制工作。接下来根据集团文件中标准化的成本科目，组合成合约规划，将成本科目转化为拟需招标的建安工程分判合同的目标成本，以便于后期招标过程中优化设计方案、指导招标使合同在限额内签订。
        2.2招投标过程中使用恰当的方法是重要手段
        1）在采购阶段，定标结果只能用目标成本的95%，其余的5%需放入预估成本作为以后施工过程中的变更签证使用。2）招标清单的编制需根据设计提资的施工图，明确承包内容、承包形式、计价方式、甲供分包范围、甲指已供材料品牌、限价限质材料、界面划分等内容。3）在商务分析时就需进行数量、单价、品牌的对比，找出差异；数量的差异需和图纸对照，和设计沟通，答疑时和投标单位单位沟通，尽量消除数量的差异；单价偏差较大的项目需进行市场询价，对偏离市场价的投标单位需在询标记录中提出来进而消除单价的差异。4）主要材料单价、含量、综合单价、投标单位横向比较，与市场价的比较。每次回标都需要做详细的单价、总价分析。5）合理低价中标的适用范围：分为2种，第1种是价格差别不大（如价格相差不超过5%），效果差距较大的，需应用价值工程做出判断，选择其中性价比最高的，具体包括：外墙涂料、面砖、软装、特殊苗木的采购；第2种是技术要求高，或对质量、服务要求高的工程，具体包括：总包、基坑围护、精装修、大区景观、幕墙、弱电智能化以及消防工程。
        具体应用案例如下：
        在星海屿筑项目公共部位精装修的招标过程中第一轮回标超出原定目标成本，经过反复测算多次讨论，将原先的部分配置做了优化：①原设计方案公共部位大堂装修全部采用石材，后优化为少部分石材围边+大面积玻化砖（材料单价控制在200/m2以内）墙面采用玻化砖（材料单价控制在150/m2以内）；②原设计方案公共部位电梯厅装修全部采用石材，优化后电梯厅的地面材质选用玻化砖，电梯厅的墙面材质除了电梯门套所在墙面选用玻化砖外，其它墙面选用淡色乳胶漆，踢脚线为同色地砖。所有电梯厅采用的各种墙、地砖，不能与大堂一样，均应比大堂低一档次；最终招标结余1300万。使定标结果满足了目标成本的95%，顺利推进项目进度要求。
        3.工程施工阶段动态成本控制具体优化措施
        房地产项目的开发成本是随项目推进逐渐发生的，通过对项目的动态成本报表的编制与上报，提升项目管理全过程及时发现和化解项目成本超限风险的能力，把项目成本控制在目标成本以内，实现项目的预期利润率。
        3.1制定成本月报，时时对比更新
        3.1.1成本月报的时效及内容组成
        星海屿筑项目在每月25 日前，组织设计、成本、工程等相关人员全面梳理当月已发生的变更、签证（含预估、确认）、结算、付款清单，包括单据编号、内容、收单日期、报价、处理状况（已完、正在处理、待处理）、确认价、情况说明，编制月度动态成本回顾报告。下表为：动态成本组成示意：

        3.1.2成本月报的对比分析重点
        根据当月的动态成本回顾表，分析成本节约或超出的原因，如新增设计变更、可调价材料价格大幅度变动等，确保动态成本在原目标成本内变动，一旦出现动态成本超出原定目标成本时，需立即提出适当的应急节约成本建议，按目前即将的施工节点进行施工阶段投资偏差分析，提出可实现的纠偏建议。确保了所有的变更与签证处于有效的管理及合理的控制之中。
        3.2及时处理签证变更，准确有效
        施工阶段的变更签证是一定会发生的，有效的管理和及时的控制才是关键，对于项目上预计要发生的事件进行及时的事前评估，根据公司的变更与签证流程上立项预警。在施工前或设计方案制定前预先估算出所对应的设计修改即将引起的成本增减，并及时计算及度量所有设计修改对总合同造价的影响，与承包单位及时商讨合理的工程变更金额，锁定工程变更区间，并且及时根据最新版施工图重新计算原合同中“暂定量”对应的实际数量，及时准确的控制动态成本。
        在星海屿筑项目施工过程变更签证管理中成本优化：将本属于景观合同中部分真石漆优化签证给涂料单位施工，不仅保证了项目整体真石漆颜色的一致性，还节约成本单方约30元/m2；术业有专攻，专业的单位做专业的事成本才能更节约。根据现场施工进度，及时有效的事前评估，需要工程及成笔者员长期在现场，及时的根据现场实际情况进行分析及测算。
        4、在工程结算阶段的成本管控具体做法
        星海屿筑项目的结算工作主要从以下方面进行：
        4.1 结算资料完整性
        工程部和设计部对施工单位上报的结算资料审核其完整性，并认真核实竣工图是否准确，特别是总价包干的合同要求竣工图与招标图不一致的地方，需云线标注出；签证手续变更是否符合上报要求，权限人签字是否齐全匹配。
        4.2认真研读合同，依据合同条件，做好结算工作
        认真逐条的核对施工合同中对约定的工期、质量、结算价格确定方式、工程量计算方法、各种奖惩规定等条款进行结算工作。
        4.3根据设计部及工程部确认的项目竣工图为依据，审核工程量的计算是否准确
准确的计算工程量才能得到每个建筑安装工程合同准确的结算价，所以，工程量的审核是工程结算的核心内容。
        1）应由设计部及工程部确认核实竣工图是否与现场一致并已完工； 2）成本部审核工程量计算是否根据竣工图和合同约定的计算规则计算，计算方法是否与合同清单一致；3）结算中比原合同增加的费用，是否都是甲方认可的，注意区分施工措施费；4）对于多个合同交界面的界限是否清晰，有无重复计取，5）结算中甲供材料的损耗是否在合同约定范围内，超出的消耗量或者多领的甲供材都要在结算价中扣减。
        4.4 单价的审核
        严格按照合同约定，在结算时注意综合单价的审核，主要从以下几方面进行：
        1）核实结算清单中工程内容及做法是否与现场一致；2）有没有按照合同要求相同子母按低价套用；3）是否将合同清单中已包含的工作内容拎出来再次计取等情况。如果因甲方要求，新增或改变的工作内容需补充综合单价分析表。
        星海屿筑项目定位为区域高端精装产品，不仅项目产品为区域标杆，项目销售价格亦为区域价格标杆，比周边同类型竞品项目价格高出1000-2000元/平方米左右，所推出的住宅产品主力去化周期控制在7-10个月左右，去化率即可达到80%以上，确保了项目利润率的同时，也保障了公司资金周转率。目前项目已竣工验收交付给小业主使用且已全部售罄，最终根据星海屿筑后评估复盘数据显示全项目总成本可控，总成本控制在目标成本内的99.4%。
        5、结论与建议
        综上所述，通过本文对星海屿筑项目的全过程成本管控的论述，笔者认为成本管理必须把项目成本的全面降低作为系统性的工程加以深入挖掘，用发展的观念和战略的眼光去研究和分析成本管理方式以及降本的途径，不断创新各种业态的成本管理模式，以适应行业洗牌加剧的新形势下市场经济发展的需要。
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