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刍议房地产评估行业存在的主要问题及其对策

发表时间：2021/4/14 来源：《城市建设》2021年2月作者：苏雪慧1 王孜奋 2

[导读] 时代的不断进步，科技的快速发展加速我国整体经济建设的发展进程，推动我国其它行业的快速发展。房地产评估业是我国建筑业的重要组成部分，对我国的经济发展有着直接的影响作用。由于我国房地产评估机构发展时间短，实际工作过程中出现了很多问题，房地产评估行业发展缓慢。

1.广西祥浩资产土地房地产评估有限公司梧州分公司苏雪慧1 2543000
2.广西祥浩资产土地房地产评估有限公司王孜奋543000

摘要：时代的不断进步，科技的快速发展加速我国整体经济建设的发展进程，推动我国其它行业的快速发展。房地产评估业是我国建筑业的重要组成部分，对我国的经济发展有着直接的影响作用。由于我国房地产评估机构发展时间短，实际工作过程中出现了很多问题，房地产评估行业发展缓慢。
关键词：房地产评估行业；问题及其对策
        引言
        我国经济建设自改革开放发展至今，所取得的成就和成果令世界为之侧目，其先进技术远超其它发展中国家。随着房产行业的快速发展，与房产相关的交易活动也不断增加，如租赁、买卖、投资、贷款等等，与此同时，房产交易法律纠纷也随之增加，房产评估方面的漏洞和弊端逐渐显现出来，主要体现在法律制度、评估方法、人员素质等方面，需要采取科学有效的措施进行解决，促进房产行业的稳健发展。
        1我国房地产评估发展现状
        房地产估价服务于房地产交易。这些年来我国房地产业一直处于快速增长时期。随着各种房地产交易的频繁进行，对房地产评估的需求急剧增加。房地产评估为房地产交易提供了重要依据。尽管我国的房地产评估行业发展迅速，但前景仍让人不断加入。但是它也因为快速的发展带来了一些问题，例如员工素质参差不齐，一些员工的素质有待提高。相关法律法规的结构不健全。这些问题对财产评估行业的健康发展产生了特别不利的影响。如果不及时解决，后果将更加严重。
        2.房地产评估行业存在的主要问题分析
        2.1相关法律制度不健全
        尽管我国已经制定并颁布了《城市房地产管理法》，其中以评估和登记机构批准标准的两个行政许可为核心，建立了房地产评估法律体系以及鉴定机构和管理人员的鉴定，但并没有说明和解释操作规则。尽管该法律阐明了财产评估系统的法律地位，但没有专门针对财产评估的法律。这种态度分散在各种规章制度和规范性文件中，不能成为行业规范和道德标准的法律依据，这样会缺乏法律保护。在这种情况下，评估师通常不愿采取妨碍主观公司行事的行动，社会很难认可评估的效果。
        2.2从业人员素质不高
        房产评估对人员的专业性要求比较高，考虑到房产价值有着特殊性，这使房产评估的结果科学性与估价人员之间的关系变得更加紧密。结合当前的实际情况来看，我国没有形成完善的人才培养机制，针对估价人员的专业性考核不够严格规范，难以保证人员的实际能力。由于门槛比较低，非专业人员混入其中，学历较低、对房产评估缺少全面认识的人员也从事这项工作，影响了评估的效果。另外，房产估价人员的资质审查不够严格，挂证现象严重，造成了估价人员队伍的专业能力不足的问题。
        3房地产评估行业存在问题对策
        3.1建立健全房地产评估行业的法律规范
        首先加强相关行业标准的制定和规范人的技能，不宽大处理对违反相关法律法规的员工采取惩罚措施。有关标准化费用的标准是适当的。

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其次对于低价值项目，可以对项目进行适当的分析和分类，并可以增加固定费用的投入。否则，由于费用减少，很容易导致承担无人接手这些低价值的项目。对于高质量的项目，还必须分析和解决费用较多而产生的压价或者是人员收回扣的现象，应减少费用。再其次，为了行业的职业道德，员工必须遵守相关标准并始终注意其行为。通过完善相关法律法规，可以有效保证房地产估价结果的科学有效性。
        3.2提高从业者综合素质水平
        应通过提升估计人员的专业素质水平来减少行业的风险，不仅需要加强认证的严格性，还应改善估价师的资质考核要求，根据估价师的执业能力、经验丰富程度、评估技术等方面来明确职业等级标准，加强动态管理，使房产估价人员的能力得到保障，为房地产估价工作的开展提供良好的条件。另外，应提升评价者门槛，从源头对估价师的素质进行控制，可提高报考学历的要求水平，使人员具备较高的学历，还应对注册制度进行落实，虽然已经建立了相应的制度，但是执行力度比较小，难以发挥出有效的作用。同时，应对考试的难度进行调整，明确要求，可通过扩大考试知识范围的方式来达到目的，使从业人员的素质符合要求。
        3.3评估需要以合理准则为依据
        房地产价格评估中需要确保所依据准则的合理性，在合理准确的支撑下可以为交易当事人或者委托人提供价格参考上的依据。交易当事人或者委托人需要明确估价结果的产生前提是要做出一系列的假设和构建相应的限制条件，因此评估价格不能直接作为交易价格。交易当事人或者委托人要对估价报告正确使用。
        3.4加强房地产行业外部监管
        为了预防评估中的风险问题，应加强外部监管效果，首先，应建立公平的社会经济环境，给社会提供基础的信息服务及公共产品，使评估行业的发展有完善的条件，将估价行业的信息资源整合，给估价机构提供更加全面的服务。其次，完善房地产评估行业的法律规定，明确估价的要求，建立透明化的市场环境，并且打破垄断社会公信资源的不平等局势，使信息资源的共享得以实现。最后，应加强对房产估价中的各类违法问题的处理，提升处罚力度，对评估机构内部控制度建设进行监督，使各项工作能够符合相应的要求。
        3.5构建评估数据库
        在我国房产估价中法律纠纷不可避免，究其原因，主要因市场信息不透明所致，当前美国、德国等发达国家采用的评估软件便可克服这一弊端，使市场信息透明化，我国可参考他国的成功经验，引入评估软件，对数据信息进行实时整理，构建评估数据库，并充分发挥房产管理机构的作用，收集全部成交房产的数据信息。作为房产评估协会，应与房产管理机构建立联系，对相关信息进行搜集和整理，借助网络渠道传入计算机之中，使房产成交信息得到共享，以此提高评估结果的精准度，降低评估风险。
        结语
        总而言之，21世纪是个充满机遇和挑战的时代，我国的房地产评估机构若想得到长足发展，必须来一场“凤凰涅槃”式的变革，加强自身建设，完善房地产评估制度，加大政府监管力度，认真落实政策，有效抵御市场的竞争和风险问题，增强我国房地产评估机构的专业素质，努力适应并服务于新形势下的房地产市场。
参考文献
[1]王丽艳,辛宽.当前我国房地产评估亟待解决的几个问题[J].地产,2019(14):30~31.
[2]曹建军.房地产评估存在的常态问题分析[J].住宅与房地产,2018(7):2.
[3]乔兵兵.我国房地产评估中存在的问题及其对策[J].时代金融,2017(12):219~221.