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摘要：房地产开发分成几个阶段，主要包括项目决策阶段、开发性研究阶段、项目设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段。本文阐述了房地产项目工程造价的涵义以及控制工程造价的意义，并分析了当前房地产开发造价控制与管理中存在的问题，最后提出了对房地产开发各个阶段管控工程造价的措施。以便于可以更好的管控整个房地产工程的造价，降低生产成本，提高投资和社会效益。
关键词：房地产；工程造价；重要意义；措施
房地产行业在近几十年的时间里不断发展，尤其是最近几年，发展尤为迅速。但是，房地产的价格也逐年上升，加重了百姓的买房负担，老百姓住房困难就对房地产的价格有很大意见。在这种房价不断上升百姓颇有微词的背景下，国家开始对房价的上涨进行控制。对于房地产的开发者来说，要控制和管理房地产项目工程的造价。如何尽最大力度缩减房地产的工程造价，尽最大力度提升房地产开发企业的效益，就要有效的控制工程造价。
一、房地产项目工程造价的涵义及控制工程造价意义
房地产项目工程造价就是指房地产企业在建设某项工程时的全部费用。在现代市场经济背景下，各个行业的竞争都非常激烈。在如此激烈的市场经济下，房地产行业迅猛发展，形成了非常大的市场规模，房地产行业的竞争也日趋激烈。若想明显的提高房地产行业的投资收益，就要有效的控制房地产企业工程项目的价格。不断控制房地产工程的造价来降低房地产企业的成本，提高房地产企业的经济效益和社会效益。我国的房地产企业的建设工程造价长期存在着“三超”的现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算。“三超”现象严重影响了房地产项目工程建设的投资效益。所以，房地产企业要全面控制房地产项目建设的全过程，并且全面管控工程的造价。控制房地产工程造价既可以把项目投资的预算控制在合理范围之内，还更能充分利用人力、物力、财力，不断提升企业的投资效益，获得更大规模的经济效益和社会效益。
二、房地产开发中造价控制与管理所存在的问题
（一）投资决策阶段存在问题
一般来说，建筑单位工程造价的建项目建筑书内容很简单。在可行性研究阶段，业主或者建筑单位会委托设计单位进行投资的估算，这一估算最后会变成项目建筑工程造价的最高限额，但是，不能明确的确定工程量有多大，也没有专业的研究建筑工程的方案和工艺流程。所以，没有特殊情况出现，人们一般很少进行实际调研。因此，项目的准确性比较低。
（二）不重视设计问题,给后期的建筑开发带来隐患
在设计阶段，有的房地产企业忽视其中的问题，没有呀还给你规范的程序来挑选合作公司。所以，合作公司可能出现草草了事的情况，设计图纸的质量也比较差，在实际建设过程中必然会与实际有偏差，为房地产企业带来很大的经济损失。如果房地产公司缩减设计成本，同样也给房地产的后期建筑带来很大隐患
（三）招标方式混乱,导致造价估算偏差大
当前建筑行业大多采用工程招标的方式。这种方式原本是促进行业的合理竞争，但会存在有一些公司虚假操作、讨价还价，或者暗箱操作指定承包商，这些人为干扰都造成了招标混乱，使得工程造价偏差过大。
（四）施工过程造价控制管理不到位
由于某些原因，必须在施工过程中对原来设计进行大规模的变更。在工程施工过程中不能很好的控制工程造价，没有监督好工程更改的必要性和合理性，对于施工设计进行更改也没有履行责任的制约，就最终导致房地产工程造价问题不能得到有效控制。在房地产工程施工过程中，只重视是技术问题和生产过程，而忽视节约建造成本。在施工过程中，不把优化设计方案、改进施工工艺、降低建造成本作为生产管理的重点内容，技术人员和管理人员都相互独立，不进行沟通，工程造价就不能够得到更好的控制。
（五）竣工验收和结算阶段造价控制存在的问题
在对项目进行结算时，送审的结算价一般会高于中标的合同价，甚至还会有非常大的误差。这些原因主要是招标文件不完善、文件条款不充分。甚至还会有盲目签证的因素。结算人员哎的业务水平低下或者业务能力不强。这些因素都会导致工程造价产生问题。
三、房地产开发建设项目工程造价控制与管理问题的解决措施
（一）加强工程造价人员建设
加强工程造价人员建设就要构建人才引进的激励机制。尽量引进具有从业资格的高校毕业生或者造价工程师以及高级造价工程师。在引进人才的同时，还要制定人才激励政策，提高造价人员的福利待遇。这种做法才能够吸引更多的优秀工程造价人才。还要建立健全对于工程造价人员的培训机制，这一机制应该与工程造价人员的利益挂钩。创新培训工程造价人员的培训方式，更好的培养工程造价人员的整体素质。
（二）重视前期决策造价控制与管理
房地产工程的投资决策在很大程度上决定着整个工程的造价高低，所以在工程的投资决策阶段就要控制好工程的造价问题，提高企业的经济效益和社会效益。在选用建造方案时，要选用先进适用性和经济合理性的建筑方案，对企业的建筑规模有一个合理的规划。在选择建筑地区时，要考虑多方面的条件，选择合适的建筑地区进行建造。在选用建筑材料以及建筑设备时，要和尽量选用那些可以根据技术资料就能仿制出来的材料设备，配套使用进口以及国内外材料设备，尽量缩减工程的建造成本。另外还要加强监管力度，不断开拓监管范围。要明确监管的责任和权利氛围，对项目的可行性研究和投资估算更加明确。
（三）注重设计阶段的工程造价控制
1、建立必要的设计竞争机制
对于现行的设计方案以及招标方法要进行改进和完善。在设计方案评选时，要明确设计的概算，把工程建造的技术指标和经济指标有机结合在一起，并且不断提高经济指标的权重。过去人们更多的是注重技术指标，往往轻视经济指标，要改变这一现状。
2、优化设计方案
利用优化设计方案对投资进行控制是一个综合问题。这并不意味着要一直减少投资来控制投资，而是要平衡和调节项目的各个环节。既要采用先进技术，还要防止投资过多而超出预算。不能一味地追求节约投资成本，在设计方案时你要选用先进的技术，使得投资更具有性价比。
3、尽可能减少设计变更
首先，应该明确规定禁止利用设计变更而扩大建设的规模。要不断提高房地产工程的设计标准，扩大建设的内容。其次，对于建设过程中发生的设计变更也要严谨对待，设计变更产生的造价问题也要及时的进行核算。对于有问题的工程方案或者工程的造价比较高的方案要进行重新考虑，多方案进行选择。
（四）做好招标阶段的工程造价控制与管理
1、科学合理地编制标底
建设单位拟建工程投资的底数是标底。可以进行标底的单位没有条件限制，应该尽量请有资格的咨询单位进行编制。在进行编制标底时，要依据市场的实际变化，保证编制出来的标底的质量，使工程造价控制在最低水平。
2、确定适合的发包方式
业主确定工程造价时，要依据工程的规模、性质、特点来决定发包方式。无论业主采用哪发包方式，都要利用工程相标来引进竞争机制。在保证企业的最低利益情况下，使得值工方能够报出很优惠的价格，减少杜绝讨价还价和变相标价的情况。
结束语
控制房地产开发中的工程造价要全面管理投资决策和竣工决算的过程，任何一个过程都不能有松懈的管理。所以，房地产开发项目的负责人要参与房地产开发的全过程，要依据房地产项目的定位，准确、详细的估算房地产的造价。在房地产开发的全过程中，要动态控制房地产开发，保证项目的档次。不断提高房地产开发工程的项目施工进度，从而控制房地产项目的投资。
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