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房地产政策与房地产市场

发表时间：2021/4/15 来源：《基层建设》2020年第32期作者：倪智慧1 徐林忠2

[导读] 摘要：近些年来，我国经济发展迅速，其中房地产市场所贡献的份额不可小觑，房地产市场崛起的同时也带动了相关产业的发展。

        1中国建设银行股份有限公司；2中国移动通信集团浙江有限公司
        摘要：近些年来，我国经济发展迅速，其中房地产市场所贡献的份额不可小觑，房地产市场崛起的同时也带动了相关产业的发展。作为重要产业，房地产业的发展与宏观经济走势息息相关，也与国民的生活福祉密不可分，在一定程度上影响到市场经济的稳定。然而就目前发展现状而言，我国房地产政策在某些方面仍旧存在问题和缺陷，影响房地产行业正常发展的同时也波及到了其他产业，因此，相关问题急需得到解决。
        关键词：房地产政策；市场分析
        1、房地产政策回顾
        房地产政策在保障人民合法住房权益、维护房地产市场正常运营秩序、促进房地产行业平稳运行以及推动我国市场经济繁荣发展等方面有着不可忽视的作用。但同时，尽管有政策的规范与指导，一线二线城市房价过高，普通白领买不起房，“地王”频现等问题却始终存在。基于此，十九大报告中明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，以期为房地产行业的发展提供更明确的政策指引。
        回顾梳理我国房地产政策的发展脉络，自从2005年出台“国八条”，首次将房地产价格调控上升到政治高度后，房地产调控政策就成为保障我国房地产行业健康平稳发展的重要举措。目前我国正处于住房制度改革的关键时期，2020年更是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。因此有必要对房地产政策进行系统的梳理与分析，反思当前房地产政策调控的不足之处，从而为将来进一步的政策完善补充工作提供借鉴，以期更好地促进房地产行业健康有序发展。
        2、房地产政策问题分析
        2.1政策制度细则不够完善。现阶段，我国一些政策细则概念定义划分不够明确，使得政策制度的实施和落实效果不够明显。比如：在“国十条”出台后，其要求针对“房价较高、增长迅速”的城市制定抑制措施，不过，至今为止并没有对“房价较高、增长迅速”的标准进行定位，也未对哪些城市出现这一现象列为重点抑制城市。此外，在该政策中要求“房源囤积、故意提升房价”的的开发商或是企业，应加大惩罚和媒体曝光，严重者将取缔经营资格。但是针对房源囤积、哄抬房价的详细评定标准没有详细的指出。对于政策中被视为打击炒房者的有力一条，即：指导个人合理住房分配、调整个人房产效益税收制定的有关内容，未有任何体现。针对开发商最有效的抑制方法，即：对开发商展开土地增值税的“注重清点与检查”内容，在实际落实中也仅是形式化。
        2.2地方政府自身效益和房价升降有着直接影响。我国在土地出让形式上，政府为成为土地市场的掌控者，土地售卖的价值直接影响到房地产商品价值的形成，一些区域地租单价占房地产单价的50%之多。所以，对于一些建筑规模较大并且有较多债务的政府，房屋价格的降低使得开发商的盈利空间不足，拿地意愿不高，导致土地交易量的降低，进而减少政府财政收入。同时，对于那些完全依靠土地财政单位也将出现财政赤字现象。

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所以，多数地方政府对“国十条”的落实较为被动，缺少根本性的内驱力。
        2.3住房保障体系不完善，廉租房政策落实不到位。目前保障性住房建设作为房地产市场调控政策的一个重要组成部分，其重要影响是不容忽视的。但是由于缺乏资金和动力等问题，住房保障体系的建设速度较为缓慢。在国家新颁布的“国十条”中提出：保障性住房对调控城市房价起重要作用，强调各城市应在近期制定和发布住房建设计划中，确定保障性住房、中小普通住房的建造数量与比重。保障性住房、棚户区域建设与商品房用地应占住房建设用地供应量的70%以上。同时，优先供应，进而弥补商品房不足。不过，与西方发达国家相比，我国目前住房保障体系仍不完善，保障性住房建设任重而道远。
        3、对策与建议
        3.1引导人们建立正确的住房观，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。先租后买，首先要有房可以租，其次要有稳定、便宜的房子可以租；先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位的普通商品房。这样不仅可以降低广大“房奴”的经济和生活压力，解决人们对住房的刚性需求，从而缓解住房紧张的供求关系，使房价回归到合理水平。
        3.2进一步提高土地使用效率。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划，同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定合适的住房用地供给计划。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，规范土地市场，打击土地投机，解决高价供地、无序竞争的问题，从而间接调控房价。
        3.3加大旧城区开发改造力度。随着城市化进程的不断推进，土地资源变得越来越稀缺。如何深入挖潜土地资源成为城市发展的重要课题。目前，城市中心区的开发利用方式大多局限在拆除重建方面，而此种方式的数量及规模会直接影响到房地产市场价格，并在短期内造成房价的上涨。因此，为促进房地产市场的稳定发展，可结合建筑物的类型及质量等因素有针对性的进行改造。例如，针对一些质量较好、功能性完善的建筑物可选择不改变建筑整体结构的方式，将更新重点放在周围基础设施建设或生态环境维护方面，促进城市空间以及各类资源的优质配置，并以此从根本上提升房地产市场产品供给的总体质量，提升城市人口分布的均衡性。
        结语
        纵观我国近年来房地产业的发展情况，在高速发展的同时还存在着许多的问题，导致房地产供应过剩与大量刚需消费者买不起房的问题共同存在的尴尬局面。要摆脱这一局面，还需要针对有关政策因素对于房地产发展的影响进行深入研究，合理进行政策调控，推动房地产行业在未来的健康稳定发展。
        参考文献：
        [1]政策：调控固本优化结构应对：调整节奏以新为进——2016年中国房地产市场总结及2017年展望[J].房地产导刊，2017（01）.
        [2]张风华，孙熙隆，刘佳佳，高雅，汪寿阳.我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究[J].科技促进发展，2017（01）.