房地产融资渠道多元化及财务风险管理要点分析--中国期刊网

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房地产融资渠道多元化及财务风险管理要点分析

发表时间：2021/4/15 来源：《建筑科技》2021年1月下作者：唐秀玲

[导读] 近年来，我国金融业的发展逐渐成熟，为房地产企业提供了新的融资机会。而房地产企业对资金的需求量很大，如果企业能够根据自己的需要选择多元化融资渠道，在满足企业开发过程资金需求的基础上，可以实现财务风险的有效防控。笔者根据个人经验对我国房地产企业融资模式提出了一些建议，针对不同融资渠道提出了应对财务风险管理、促进企业健康发展的建议。

广西大都恒城房地产开发有限公司身份证号码：4523241981062****3        唐秀玲    530000

摘要：近年来，我国金融业的发展逐渐成熟，为房地产企业提供了新的融资机会。而房地产企业对资金的需求量很大，如果企业能够根据自己的需要选择多元化融资渠道，在满足企业开发过程资金需求的基础上，可以实现财务风险的有效防控。笔者根据个人经验对我国房地产企业融资模式提出了一些建议，针对不同融资渠道提出了应对财务风险管理、促进企业健康发展的建议。
关键词: 房地产融资; 融资渠道多元化; 财务风险管理
        房地产业具有初始投资大、资本回报慢的特点。怎样在融资机遇与挑战良好结合的背景下，抓住机遇，解决问题，管控财务风险，以此来提高房地产企业的财务管理水平，成为直接关系到企业生存和发展的关键因素。
        一、当前房地产企业融资面临的困难
        (一)融资法律保障不足
        在房地产业持续迈向成熟的过程中，相应的融资权并没有同步得到改善，中小房地产企业在激烈的市场竞争中更是处于劣势。这些企业在融资时，由于可抵押的资产较少，很难从常规渠道获得融资。在这种情况下，部分企业采用一些非常规手段融资，虽然短时间内解决了企业资金需求，但是由于信息不对称和融资成本高，相关立法没有提供保护，这就造成了较大的潜在风险。
        (二)融资市场系统不全
        我国证券市场增长缓慢、房地产金融市场不全面，引发了一系列问题：资金渠道紧张、监管机制薄弱、信用担保不足、金融资源缺乏新意、股票分割、政策指引不到位。这些问题阻碍了许多金融产品的充分利用。建立适合我国企业、个体经济和国情的发达金融体系是十分必要的。这样房地产企业既能够通过银行,又可以通过其他不同的融资方式分散市场风险，这是创建完善房地产融资系统的主要实质。
        (三)过度依靠银行贷款
        虽然银行贷款是房地产企业的主要融资来源，但如果房地产企业过度依靠银行的资金支持，则不利于企业自身的健康发展。从借款方面看，2020年，住房城乡建设部、人民银行规划了房地产业的三条红线：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%；3、现金短债比小于1倍。从贷款方来看，2020年末，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，可看成是银行业的两道红线。
        在国家宏观政策调控下，各大银行已逐渐收紧货币政策，控制信贷水平。为了减少坏账,，银行加强了贷款审核要求及审批流程。房地产企业如不在第一时间内调整企业融资策略，降低企业负债率，这可能使企业后期融资更加艰难。因此，房地产企业过度依赖银行贷款，无论是对企业自身还是整个行业，都存在较大的负面影响。
        (四)过度负债加大财务风险
        负债经营给企业带来了一定的效益，尤其是在不依赖资本市场的情况下，利用杠杆管理，房地产股东能够从中获得更多的利润。但负债也是一把双刃剑。如果房地产企业负债较大，将加大财务风险，商业银行和其他金融机构会因为不愿承担高风险而不愿意向房地产企业提供贷款，再叠加政策因素，致使高负债房地产企业不同程度地面临融资难题。一些大公司凭借雄厚的财力应对困难局面，而许多小房地产公司则因资金链断裂而面临生存危机。
        二、融资多元化形式
        （一）股权融资
        股权融资比外部融资成本更高，企业会面临分散控制权或失去控制权的风险。但在风险可控的情况下，与外部融资相比，股权融资可以降低企业资产负债率，让资金流更加稳定，资金使用期更长；股权融资没有定期偿付的财务压力，财务风险比较小；股权融资还可以增强企业的资信和实力，以此来提升企业的财务融资水平能力和声誉。
        （二）房地产信托
        房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资等方式投资房地产。

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对于房地产企业，信托资金相对银行贷款，融资成本较高。但如果采用股权投资模式，信托资金对于地产公司属于股权投资，在三道红线降杠杆的大背景下，并未增加负债，符合监管要求。同时，信托资金介入较早，时间点一般在开发商拿地时，这样大大缓解了房地产企业前期融资困难的局面。
        （三）资产证券化
        资产证券化有助于投资者加大投资力度。各种证券的投资方式各不相同，更好地考虑到不同投资者对时间、利率与风险的偏好。资产证券化技术能够供应无限的证券与灵活的贷款、还款期限、还款结构等。这种多元化性与灵活性是资产证券化的主要特征，也是投资者选择的重要因素。
        （四）网络金融
        互联网融资近年来发展迅速，正成为中小房地产企业理想的融资渠道。互联网融资具有比上述传统融资渠道覆盖面更广、信用接受门槛更低、信用率更快的优势，是一种房地产企业资金短缺问题的重要解决方案。但互联网金融短期内还有许多方面需要改进，如：互联网金融的融资规模迅速扩大，而监管政策相对滞后，导致互联网融资存在一定的风险。这也是房地产企业融资时需要关注的因素。
        三、房地产企业融资过程中的财务风险管理对策
        (一)尝试融资渠道多元化
        房地产企业资金需求量高，资金充足是维持房地产公司稳健经营的基础。然而，房地产业本身具有建设周期长、资金回流缓慢的特点。如果经营资金不充足,在发生财务风险或其他紧急情况时周转资金不足，导致资金断裂，从而发生经营危机。因此，房地产公司应尝试多种融资渠道，提升融资能力防范资金断裂风险。例如，房地产企业以往的主要资金渠道是向银行贷款，将来应尝试将银行贷款以及房地产信托、资产证券化良好结合，这样能够较好地提升融资的灵活性。
        (二)提升信用等级营造良好企业形象
        在我国信用信息系统日益完善的背景下，企业对于自身信用也越来越重视。有不良信用记录的房地产企业，不仅难以吸引投资者，而且还受到金融机构贷款的诸多限制。这将迫使房地产企业重视企业信用，提高信用等级。例如，房地产企业无论采用哪种融资模式，都要注意按期归还本息。特别是同时采用多种金融渠道融资时，要注意加强现金管理，防止因为逾期而影响企业信用。
        (三)增强政府宏观调控
        政府的宏观调控对房地产业健康发展尤为重要。目前，我国的房地产政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。控制房地产投机行为的增长，可以设立专门的登记机构统一房地产登记。通过建立全国房地产信息管理平台网络，推进完善房产税相关税收法律制度，降低炒房者的利润率,限制炒房行为拉高房价增加房地产金融风险的可能性。通过数据预测金融风险,提前采取适当的防范措施，制定有效的管理策略，从而对房地产市场进行适当的政策干预，保障房地产市场健康发展。
        (四)进一步完善个人信用体系
        目前，我国个人信用体系尚未健全。对于个人信用而言,多数时候还是要靠道德约束,个人的不诚信行为无法得到严惩,相关法律制度的不完善和法律责任的不明确导致了严重的信用危机。如果对违规贷款的处罚力度不够,就难以对个人产生威慑作用，个人信用违约难以避免，从而导致银行信贷危机。因此，健全个人信用系统，对于降低银行信贷风险及房地产相关金融风险是十分必要的。
健全的个人信用系统包括个人信用调查、个人信用证件、个人信用监督评估等多种机制。此外，提高信贷成本也是降低房地产违约和金融风险的良好途径。
        总结：
        综上所述，房地产业投资大、回报慢、融资风险高的特点，要求企业在融资过程中提高识别、防控财务风险的能力以维护自身资金的安全。房地产企业可以通过多种渠道进行融资，例如银行贷款、房地产信托、资产证券化、互联网金融等。可有效解决房地企业发展过程中资金不足的问题，为企业发展提供必要的现金流支持。只有多元化融资与风险管理有效配合，才能为房地产企业的发展提供可持续的动力，使房产地企业健康发展。
参考文献
[1]李讳涵.我国房地产企业财务风险管理研究[D].北京:中国人民大学,2012.
[2]黄金龙.安联地产融资渠道及方式研究[D].河北:河北大学,2013.
[3]杨雅静.光明地产公司的融资风险管理研究[D].新疆:石河子大学,2017.