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房地产开发项目动态成本控制管理

发表时间：2021/4/15 来源：《建筑科技》2021年1月下作者：李佩霏

[导读] 房地产开发项目属于资金密集型项目，建设周期长，建设过程中有易受到多种因素作用，容易导致建造成本产生较大波动或失控，必须加强对其动态成本控制管理工作，为房地产开发项目的有效开展奠定良好的基础，促进房地产企业的有效管理。

身份证号码：4406821988011****5 李佩霏

摘要：房地产开发项目属于资金密集型项目，建设周期长，建设过程中有易受到多种因素作用，容易导致建造成本产生较大波动或失控，必须加强对其动态成本控制管理工作，为房地产开发项目的有效开展奠定良好的基础，促进房地产企业的有效管理。
关键词：房地产；开发项目；动态成本管理
        前言
        房地产开发建设过程中需要投入巨额资金、时间周期较长、施工过程容易受到多种因素作用，造成施工成本失控等问题。因此，必须强化对房地产动态成本控制管理工作，对施工过程各环节的成本进行全面监控和记录，确保整体建设项目资金控制在预定目标范围内。
        房地产行业在开发建设过程中，容易受到来自政策调控、材料价格上涨、资金筹集成本等多种因素影响，都会直接影响到房地产开发成本控制管理工作。
        在具体开展房建工程动态管理工作过程中，要对开发项目施工期间所产生的实际成本与预期成本进行比对分析，找出存在差异，从而制定更为精细化的管理措施，对成本进行动态控制，减少动态成本消耗，降低建设风险，提高房地产开发项目的质量和效率，实现在预定投资范围内顺利完成各项建设任务，按时投入使用，产生经济效益，促进房地产行业健康发展。
        一、房地产企业项目动态成本管理的内涵
        对房地产进行成本管理的目的就是为了合理控制房地产项目开发成本，确保投资取得预期回报。房地产开发项目时间长，要根据项目进度，准确计算出项目的实际成本。并与目标成本比对，如果出现较大偏差时，要进行查找原因，为后续的项目成本管理提供参考。
        项目成本可以划分为开发成本与待开发成本两大类；在已发生的成本中可以分为合同性成本、非合同性成本。这些成本内容都是房地产企业动态成本管理的基本内涵。合同动态管理包含了工程合同、预算、变更签证、成本结算等内容。
        二、房地产项目动态成本的管理总体思路
        房地产企业完成项目标成本后，企业各部门应当根据已定好的计划有序开展工作。目标成本虽然是属于静态数据，但项目在建造过程中会遇到多种因素作用而出现很多变化，例如工程设计、施工、市场营销、潜在客户变化等，这些都会影响到目标成本控制出现风险，因此成本管理人员要根据这些因素预测未来利润。
        房建工程建设周期较长，静态成本无法预测项目建设过程中所发生的情况对成本造成的影响，而动态成本则可反映出实际施工中所产生的成本变化情况，通过对两者进行分析，可以找出存在差异的原因，从而采取有效措施，及时对成本控制。
        1、建立并统一目标成本的基准文件
        现阶段房地产开发的项目内容和种类较多，产品定位包括了民用住宅、商铺、商业中心、别墅等。个别项目需要高速开发，成本预测工作也相应在短时间内完成。如何保证项目预测成本能够与实际发生的成本相符，成本管控部门要做好以下几项工作：
        （1）建立统一的成本科目树
        由于房建项目建设的区域不同，签订施工合同内容也存在差异，要保证对项目成本实现动态化管理，需要保证成本控制的科目的一致性。相同项目存在不同点时，必须按照合约规定内容执行，保证成本科目设置与合同的分类控制的一致性。采取这种措施，可防止合同中存在跨科目问题。
        （2）财务系统与预结算成本ERP系统的科目的统一性
        在具体的成本管理过程中，所发生的财务数据是直接与工程建设所发生的成本数据相联系的，因此，在进行成本归类时，必须对应工程预算系统，确保财务核算科目与工程成本种类内容与口径相一致。如房地产项目成本中，一级科目的内容包括土地费用、住宅建筑工程成本、前期工程费、室内装修工程成本、设备安装工程成本、基础配套设施费用、公共配套设施费用、其他直接费用、开发间接费用、采购费用、临时设施费用、开发期间利息、不可预见费、土地增值税等。

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        2、按照统一分摊的原则将目标成本进行横向分解
        现阶段房产项目开发通常具有分期、分区、多种产品种类等特点，相应地目标成本也要分别分摊到上述立品并进行汇总。分摊要遵循受益者分摊的原则进行，分摊要与收益成正。
这些成本可以按照项目的建筑面积、占地面积等的实际发生数进行分解，分解后再进行分摊。
        3、动态成本控制
        房建项目成本管理部门，要做好以下工作：先要按照月度、季度结账成本进行跟踪台账。在开展相关工作过程中，要对合同进行归类划分，使其与目标成本所列科目一一对应。在月成本跟踪表中，要清楚了解各科目的预算金额以及需要动态跟踪的金额等。如在跟踪时，对于规模较大的公共设施，应采用单列进行重点跟踪，及时掌握金额变化情况。
        此外，还要合理设置有关成本结转、移动、追加等项目的流程，及时更新目标成本。
        三、房地产开发项目动态成本控制具体内容
        1、成本目标方面的控制。房地产企业在其具体的项目开发过程当中，需要按照实际的情况，结合当地的市场价格因素，按照传统项目开发过程当中的具体经验来对实际的开发管理过程当中不同环节的相关支出费用以及项目的整体费用进行合理的评估，并明确项目的目标成本，这是在后续的项目动态成本控制管理过程当中需要去考核并落实的具体标准和内容。在这个环节，需要对整体房地产开发项目进行成本目标进行科学、合理核算，才能够保障动态成本控制管理工作准确性，这是之后进行动态跟踪考核的主要标准。
        2、编制合约规划表格。在进行该部分内容编制时，要做好以下工作：一是成本管理部门评估核算出具体的房建项目的造价；二是编制规划表格，对整个建筑工程中实际需要使用的原材料以及设备信息、建筑内容、各部分工作的发生时间以及预计的发生金额来进行相对应的规划[1]。
        3、编制签证变更明细表。
        首先，房地产开发企业要制定相应措施，明确工程签证变更的审批流程，并且督促相关的成本管理部门能够对签证变更过程中的具体信息进行搜集和总结，使建筑工程项目中的相关信息情况相互对应，并且能够有效的结合具体的签证变更情况成本总数来完成相对应的编制工作，确保整体签证变更明细表的实际效果。
        4、编制动态成本控制明细表。在这个过程当中需要基于实际的成本以及未发生的成本环节进行相对应的分析，使实际成本的编制过程中能够根据原本已经签订的成本总价以及不同环节的明细价格，按照已经获取签证但是仍然没有完成支付的成本环节进行相对应的处理。编制未发生成本明细表时，主要针对项目考核节点的设置，根据项目进度相关规定对于所属动态成本进行评估。
        5、强化对设计变更、工程签证等的管控
        房地产项目在建造过程中，由于受到多种因素影响，容易出现设计变更、工程签证等问题，如果管控不到位，容易引发动态成本失准。因此，必须加强项目管理及成本管控人员的沟通与合作，实现设计变更、签证的“一单一算，一月一清”，实现对动态成本的管控。
        6、建立预警机制
        要合理控制动态成本波动范围，以不超过目标5%为合适，如果出现超支成本而没有进行及时预警，对超支部分进行消化，则影响动态成本管控。根据成本管理系统要求，房建企业各部门，应在成本系统上举行回顾会议，对月成本有关变化情况进行回顾，并就后续一定时期内（如每月、滚动三个月）将要发生的成本及合约规划，对可能出现成本超支的问题进行及时预警。
        结语：
        总体来说，房地产开发项目在动态成本控制管理过程中的内容相对来说比较复杂，涉及到整个工程的方方面面。本文在对具体房地产开发项目动态控成本控制管理的重要价值产生了解的基础上，分析相对应的具体内容，包括成本目标方面的控制、工程规划表格的具体编制、签证变更的明细表编制、动态成本控制明细表的编制以及动态成本控制表方面的分析，并提出完善动态成本控制管理措施，为房地产项目有序开展奠定良好的基础。
参考文献：
[1]洪涛.房地产开发项目动态成本控制研究[J].中国住宅设施,2019,03
[2]安燕鹏.合约规划下的房地产开发项目动态成本控制[J].价值工程,2020,39