孔嵘
福建润鼎置业有限公司
摘要：结合当前的房地产开发企业的实际情况，从自身从事房地产项目管理的经验出发，在探讨了房地产开发项目管理目标的基础上，重点从多角度论述了房地产开发项目管理流程现状和存在问题，并最后提出了房地产开发项目的流程优化管理策略，希望对全面提升房地产项目管理水平有所帮助。
关键词：房地产项目管理，管理目标，管理流程，优化策略
随着我国经济建设的快速发展，给我国的房地产开发带来空前的发展机遇。结合房地产开发项目的实际情况来看，项目管理流程则是重要的工作，只有充分重视管理现状以及存在的问题，保障实施科学合理的管理措施，这样才能全面提升房地产企业的竞争力，更好地迎合市场的发展要求。这里结合房地产企业的特点，探讨了如何加强企业项目管理，全面而及时地进行房地产开发方向的优化调整，从而保障房地产企业的稳定发展。
1 房地产开发项目管理目标
随着人们的生活水平的逐步提升，其对于房地产开发的要求也日益提升。对于广大房地产企业来说，为了保障自身具有较强的竞争力，不被竞争激烈的市场所淘汰，则应重视项目建设开发中管理的各项工作，实现有效的全过程管理。对于项目管理目标来说，具体涉及到如下几个方面的内容：一是，要求整体项目具有明确的战略目标，并能据此提出有效的科学合理发展对策，并要求明确落实好具体的相关措施，以保障目标的可行性；二是，重视设计方案的合理化发展，结合设计方案的要求来看，则应全面考虑到项目的合理性、经济性等方面要求，主动积极地采用先进技术，加强绿色低碳化生产，力求全面保障环境效益、经济效益都得到提升；三是，合理化选择并组建队伍。结合项目的特点，一定要重视如何有效构建高质量的队伍，并加强施工项目管理团队的综合素质，这样才能实现预期战略目标的基础性的重要保障。
2 房地产开发项目管理流程现状和存在问题
第一，在进行项目启动的过程中，往往会造成归属情况不明等问题，大部分则是通过董事会来明确相应项目的初始方向以及内容，但没有科学合理的操作流程，这样也会造成具有较强的主观性的特点。而市场营销部门则大都是通过领导层的决策来进行相关的调研工作，并没有充分参考客观实际情况。在不规范的调研工作中，还会造成不合理的流程，这样自然无法有效地引导项目的正常开展，容易造成失控的情况。
第二，在设计招标环节存在不少问题，部分房地产企业则大都是采用设计外包方式，企业大都是进行相应的设计开发方向和规划目标的审核以及监督管理等工作。如果不加以重视，企业则容易造成项目时间的管控方面的问题，造成项目进度难以实现。在具体的项目招标环节，主要涉及到招标准备、招标和决标成交等步骤，所涉及到的工作内容较为繁杂，这就要求各个部门则应明确自身职责，避免造成工作重叠或者相互扯皮行为。
第三，在施工阶段的过程中，施工环节则是项目管理流程中重要内容，直接影响到项目总体质量问题。
具体的流程管理环节中，施工现场监理工作则是代表着开发商企业，主要是进行决策以及审批的工作，这样就会造成过于依赖监理机构的问题，容易造成腐败以及监管失效的问题。可能有着较为完善的质量监理规划，但往往在中间环节中存在较多问题。
第四，结合收尾阶段的实际情况，我们也丝毫不能忽视收尾环节中存在各项工作，也是施工项目管理中重要内容。施工方发起项目验收和交接，而监理方则是根据这些材料来进行审核以及评定，并组织相关设计单位、开发单位来一起进行验收，在明确合格要求基础上进行项目交接处理。在结合流程的发展来看，并没有体现出投入使用后应该的注意问题以及对施工方控制约束等内容。
3 房地产开发项目的流程优化管理策略
在进行房地产项目管理的流程优化过程中，则应从企业的实际出发，在满足管理流程的基础上，重点进行宏观调控，从而实现流程优化管理的要求，并能满足方案优化，更好地实现知识体系的完善。具体来说，主要涉及到如下方面：
一是，启动环节。重点能从整体上来引导项目的健康发展，并能结合市场调研及分析来开展相关基础性工作，重视如何发挥领导决策层的重要性，重点有效开展相应的开发方向的明确，并有效控制决策失误问题。在进行充分调研的基础上，进行共同商讨来明确项目开发内容，以及具有的执行项目目标等情况。
二是，重视设计及招标阶段的工作。在开展设计阶段流程优化环节，则应从实际出发将时间轴加入进度控制中，能有效明确重点内容的节点，并要求提出清晰的设计脉络。中电来说，则是集中在相应的设计时间点、调整时间点、结束时间点以及验收时间点等内容，这样均可以明确进度情况，便于更好地进行工作进程把握。
三是，施工环节中，则应结合项目施工情况来进行项目分解，能落实到不同监理人员，实现专人专管的要求。同时，还应进一步加强总监、督导的组内设置，避免造成工作重叠情况发生，要求工作人员能进行不同区域的分管，明确职责，避免造成监管不得力的情况。
四是，收尾环节中，则应实现这个过程的流程优化，重点解决缺乏质量监控的情况，以保障后续工程质量要求。重点落实相关的合同阶段中的竣工所占的付款比例、时间要求、抵扣金额等内容。要求明确解决存在的问题，如果不能及时解决，则进行保证金扣除，严重质量问题则是进行施工方的起诉。
4 结束语
综上所述，结合当前房地产开放商的发展实际情况来看，只有企业不断进行自我完善和优化，进一步从实际出发来进行合理化调整，这样才能更好地迎合市场的发展需求，重点解决自身存在的问题，实现管理流程方面的发展，通过逐步优化来实现房地产企业的可持续化发展的要求。
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