薛梦
中铁二十一局集团德盛和置业有限公司 陕西西安 710000
摘要：在房地产企业日常发展的过程中，为了保证实际工作的有序进行，需要加强对房地产企业关联方借贷利息支出财税处理工作的重视程度，从各个细节上的问题入手来开展实际的工作，从而提高房地产企业的经济效益。相关管理人员根据房地产企业财税处理的要求和标准，有必要保证实际工作有序开展，各部门工作人员之间要加强沟通和交流，从而给税务工作起到一个重要的支撑和引导作用，推动房地产行业在当前时代下的稳定性发展。
关键词：房地产企业;?关联方借款;?财税处理;
一、借款利息的会计处理
在借款利息会计处理时，需要根据企业会计准则的要求，纳入当期的损益中。在《企业会计制度》第77条中规定：“除为购建固定资产的专用借款所发生的借款费用之外，其他费用要纳入当期确认费用中，进入到财务的费用中。”企业会计准则也明确规定了借款费用事宜，对那些没有涉及在房地产商品开发过程中产生的借款费用利息，需要在符合规定的基础上进行资本化的处理记录到资产的成本中。
对于其他借款的利息来说，需要进行有效的摊销明确主要的差额，从而确定当期的费用。对于专门的借款来说，需要专门介入款项范围或者构建固定资产，而且在开发房地产商品的时候，也要排除发生借款的费用，这样一来才可以进行科学性和有效性的管理，在实际工作中需要加强对这一问题的重视程度，从而使得实际的工作效果和工作效率能够得到有效提升。
在面对工作的时候，要按照此项条例进行日常的工作，针对借款费用，需要结合不同的情形纳入资本化，或者是当期损益工作中，企业所发生的借款费用要直接归还和归属到资本化条件构建中，而生产的范畴中要进行资本化的管理，同时也要计入相关资产成本，在处理借款费用的时候，用按发生额的确认内容，将最终成本计入当期损益。符合资本化条件的资产需要长期确认和建造，再结合企业当前的生产活动来明确后续工作的重点以及工作的方向。
对于投资性房地产和存货等资产来说，在资本化期间需要明确资本化的时间以及所涵盖的内容，从借款费用开始资本化的起点入手进行科学性的分析以及研究，从而为后续工作指明一个正确的方向，值得注意的是借款费用暂停资本化的工作内容不包含在内，在实施准则时，无论是关联企业借款还是金融机构来说，需要严格地遵循这一管理制度以及管理原则来进行有效的处理，在实际工作中运用到会计处理原则不仅能对工作起到重要的支撑和引导作用，还能对某些细节性问题进行科学处理和优化，推动企业的稳定性发展。
二、企业所得税的处理
（一）利益性投资方面
在企业所得税处理方面需要从各个角度入手来保证实际工作的有序进行，企业在关联方接受到的权益性投资和比例，假如高于规定从而产生一些利益支出，就不应计算，而是应该在应纳税所得额时来扣除需要进行信息的多方位整合，从而给实际工作起到一个重要的支撑和引导作用。与此同时企业的所得税法实施过程中明确了权益性的投资，指企业不需要偿还本金和利息的支付，而是需要对企业拥有的净资产权进行科学有效的投资，企业直接或者是间接从关联方而获得的投资是指债权性投资，在此过程中需要偿还本金和支付利息，并且还要确定利息性质来确定最终的支付方式，在实际工作中还要进行融资方面的补偿。在这一条例实施的过程中，可以分为直接性的债权性投资和间接性的债权投资，在实际的工作中需要加强管理人员对这一问题的有效解读与认知，从实际工作性质入手进行深入性的分析以及研究，在实际的工作中对间接债权性的投资而言，是指关联方通过无关联的第三方提供债权性的投资，没有关联的第三方所提供的可以由关联方担保或者是连带一些责任来进行债权性的投资，对于间接性的债权性投资来说，主要是指从关联方所获得的具有实质性的债权性投资。
在房地产日常发展的过程需要加强对这一问题的有效认识和解读，在实施税收政策之前，关联方贷款通常由银行委托的第三方以银行贷款的形式进行处理，以非关联的方式有效地避免了这种关系，从而可以将贷款利息支出的全部金额。实现对于新政策实施来说，关联方和借款人确定的标准和范围应更加完善。在实际工作中，企业需要防止企业使用上述间接方法，以避免关联方税前扣除贷款利息。有必要打破现有工作模式的局限，确保实际工作有序开展。
（二）经营活动所产生的利息
房地产企业在日常经营活动中经常会出现利息的支出，在我国管理制度中明确指出了，企业在生产经营活动中，如果非金融企业向金融企业借款产生信息支出，则金融企业的存款利息需要与拆借利息支出相匹配，债券利息支出需要企业批准之后进行。非金融企业从非金融企业借款产生的利息信息，不得超过同期金融企业类似贷款利率的金额。根据本规定，应从支出中扣除关联方的贷款利息，并计入当期金融机构类似的贷款利率。例如，它包括两个部分：基准利率和浮动利率。在实际工作中，我们需要计算和研究这两部分的弹性值，以有效地提高实际工作的效率和准确性。
（三）扣除限额
在我国相关规定中，对于扣除限额也进行了非常严格的规定，在实际财税政策实施过程中明确了关联方利息支出需要在税前进行限额的扣除，在计算应纳税所得额是企业在实际支付的过程中，需要加强对关联方利息支出工作的重视程度，并且严格地按照比例和税法的相关要求进行计算以及扣除，对于超出的部分，不要在当期发生和后年度进行扣除，在实际工作中需要加强对关联债权性投资工作的重视程度，对接受的关联方债权性和权益性的投资比例不得超过规定比例。其中其他企业的则要在2∶1这个范围内来开展日常工作，而金融企业的工作不要超过规定的5∶1。能保证企业经济活动是符合独立经济性原则的前提是企业必须要按照税法及其实施条例的规定提供相关的资料。那么要更加有序地开展日常的工作，并且进行税前的扣除。企业的实际税负不要高于关联方的相关规定和要求，因此在实际工作中需要加强对新企业所得税相关政策向了解以及认识，在新企业所得税政策中，如果纳税人由关联方获得的贷款金额超过注册资本的50%，多余的利息支出，不得在税前扣除。因此在实际工作中需要严格地按照这一工作要求和工作标准来开展日常的工作，提高最终的经济效益。
三、土地增值税处理
在进行土地增值税处理工作中，财务费用中的利息支出在相关规定作出相关的要求，凡是能够按转让房地产项目计算分摊需要进行扣除所提供的证明，最好不许高过按商业银行同类同期贷款的利率进行核算，凡是不能按照房地产项目计算的内容，需要严格地按照房地产开发费用的相关标准，通过计算进行扣除金额之和的10%。计算企业所得税需要在实际工作中体现，在计算土地增值税时需要注意的是，需要根据实际情况进行利息支出的相关计算，按照转让房地产项目的计算来进行分摊，并且还要提供相关的证明，也可以直接向关联的非金融机构提供借款的利息，在计算土地增值税时，不要进行体现性的扣除，要按照10%的标准来计算扣除开发的费用。
四、结语
企业关联借款在房地产企业发展中处理利息支出过程中，应遵循的原则是客观性和协调性原则，而资本化和损益应根据不同的情况来进行计算。在计算所得税时，应考虑关联方的交易活动是否符合独立交易的标准和原则，在计算土地增值税时需要提供相关的证明，只有满足相关的条件才可以进行扣除，因此需要严格地按照我国的相关规定以及要求进行科学的财务和财税处理，防止在财税方面存在较大的风险。
参考文献
[1]王树英.企业筹资借款利息支出税前扣除业务的处理研究[J].中国乡镇企业会计，2018(2).
[2]黄思聪.基于税务合规视角下对资本化利息的探讨和研究[J].信息周刊，2018(18).