于振威
天津津滨时代置业投资有限公司 天津市 300381
【摘要】近几年来，房地产市场的发展恰似坂上走丸，一路高歌，所展现出来的巨大潜力是前所未见的，也由此诞生了不可胜数的财富奇迹。然而，在实际的房地产开发管理过程中，一些难点开始跟着显现而出，成为阻碍项目正常实施的拦路障，项目建设通常开工时红红火火，施工时焦头烂额，交工时心如火灼。
【关键词】房地产开发;工程管理;难点分析;对策探究
时至今日，房地产已然成为我国经济发展的支柱之一，与人民能否安居乐业休戚相关，与国家经济增长紧紧捆绑在一起，该产业质量发展的好与坏可谓关系重大，牵扯众多。不过，令人喜忧参半的是，房地产事业在如竹子拔节蓬勃发展的同时，其开发项目管理也开始面临愈来愈多的难题和困境，在一定程度上制约了开发项目的经济效益。只有采取行之有效的措施，攻克这些管理难点，如此才能为项目建设的顺利开展保驾护航，进而实现预期的项目工程管理目标，同时对提升项目工程管理水平也是大有裨益。
1建筑工程中房地产开发工程管理的重点内容
1.1开发项目之前的工程设计与规划
在房地产开发项目施工之前，设计单位要提前做好项目整体规划工作，合理设计，做好相应的准备工作。设计单位不仅要了解施工、管理要求，而且还要综合考虑工程项目整体效益，全面考虑房地产开发工程项目中存在的问题，保证设计方案得到更好实施。
1.2建设阶段
建设阶段重点是指的开发商获取了土地并且将具体的条件确定之后，借助于公开招标的形式，将工程承包单位确定下来之后，经由工程承包单位完成一系列操作的全过程。在这个阶段中，房地产商就是需要明确前期的预算范围，确立建设阶段的基础目标，通过将投资预算放置到合理的范围内，依照项目的时间段进行施工，之后如期投入使用。在整个阶段中，较为重要的环节就是项目的质量监管，这对于企业的经济利益能够产生直接的影响，同时也会牵扯到企业本身的形象和品牌。若是在项目建设阶段出现了任何的问题，都会导致后续工作开展受阻，甚至于引发公关危机和社会形象的坍塌，所以这个阶段需要房地产积极的管理好团队，同时督促施工队伍严谨工整，确保项目的整体性和可靠性。
1.3工程竣工验收
工程竣工后，房地产开发项目工程管理人员还要组织验收人员进行全面验收，加强工程检测，保证工程项目施工质量符合国家标准。对于施工单位来讲，要开展合理的质量检验，保证工程项目施工质量达标相关标准之后，方可交付给消费者，让消费者买的放心，住的安心。
2房地产项目工程管理难点
2.1决策机制不完善
决策阶段的踌躇徘徊、临时变阵、草率武断等，其所引起的问题如定时炸弹一样会在项目实施过程中爆发出来，从而给项目工程管理带来诸多不便，增加其难度。当工程必须仓皇上马或工程内容摇摆不定迁延日久时，因产品研究方面资源不充足，所谓决策就演变为个别领导“一时脑热”或者心血来潮盲目做下的决定，领导成为具体工作名副其实的掌舵者和操控者，决策没有建立在实际的经验和依据之上，在施工过程中一些意外常常不期而至，给工程管理带来了许多困扰和难题。
2.2房屋质量管理体系不完善
我国建筑市场正在日趋规范和完善，对施工质量的要求也随之水涨船高。质量是建筑的命脉灵魂，它的好坏既可以置施工单位于死地，也能令其长青不衰。其实，目前建筑施工市场的竞争程度之所以一再升级，归根结底还是对施工质量的竞争。然而当下，我国房地产工程施工管理却是过于宽松，各方缺乏严格规范的监管，管理体制缺失不健全，在质量管控方面尚有一些空白区，因此存在着不少潜在的安全隐患。
3房地产开发角度工程管理措施
3.1树立正确观念，做好进度管理工作
房地产开发商在对工程进度进行管理的过程中应编制完善的计划方案，在科学开展进度管控工作的情况下，树立正确的工作观念，协调各方面工作之间的关系。在开始进行工程管理之前需制定完善的决策方案，对市场情况进行合理分析研究，在了解市场情况之后制定完善的进度管理计划方案，在全面落实计划的情况下提升管理效果。借鉴以往的工作经验，完善进度管理内容，在科学控制与协调的情况下提升工程管理工作效果。
3.2建立健全的管理制度
任何一个工程项目的顺利开展，都离不开健全的管理制度的大力支持，同样，房地产开发项目工程也是如此，其要想在规定时间内保质保量的完工，前提条件就是要建立一个健全的管理制度，进以对整个项目工程的施工质量进行内外监督和严格管控，一旦发现与制度要求相偏离的问题发生，就要第一时间采取措施进行调整，进以保证每一施工环节都能处在标准范围内，使整体工程质量和工程效益提升到最大化。此外，还要建立一个完善的质量管理体系，使之能够严格按照管理制度去落实各项质量控制工作，进以确保施工材料、施工设备以及施工人员等都能满足项目施工标准，从而最大化提高工程建设质量，帮助房地产开发企业获得较大的经济效益和社会效益。
3.3房地产开发企业内部外部等各部门要加强沟通协调
众所周知，房地产开发项目并非独立个体，内部之间、内部与外部之间的各部门息息相关。一项优质的工程项目经济管理的完成，各部门是否积极有效配合、协调运行十分关键。所以，房地产开发工程项目企业首先要对各部门充分协调管理的重要性以及作用给予极高的认识，并对管理过程中出现的各种问题快捷、及时进行协调，并加以处理和解决。这就要求房地产开发工程管理企业摒弃以往的传统理念，开发研究实施新的管理模式，以满足新形势下房地产发展的需要。
3.4加强质量控制工作
质量控制工作属于房地产开发项目管理的重要组成部分，这一质量控制需贯穿房地产开发的全部环节，如开发的前期工作、设计阶段、施工阶段、检测与监理工作。在房地产开发的前期工作中，质量控制工作应重点关注项目质量管理责任制的建立，同时还需要制定开发项目质量计划与项目评审制度;在房地产开发的设计阶段，高水平的规划设计单位选择、主管人员负责的设计质量跟踪、专业技术方案的合理选用属于其中关键;施工阶段的质量控制工作需结合产品策划定位，同时还需要树立全寿命周期成本观念、编制切实可行的质量管理计划、跟踪整个作业过程、坚持三检制度，这些也能够较好服务于质量控制;基于检测与监理工作的质量控制需明确“预防为主”原则，同时还需要建立全面的质量控制体系，这些均能够较好保障房地产开发项目的整体质量。
3.5科学进行施工组织设计的审核
房地产开发商在实际工作中需重视工程施工组织设计的审核工作，要求引进先进技术与材料，保证工作方式的科学性与合理性，选择最佳的成本管理方式。在组织设计工作中，需结合工程实际情况与变更特点进行合理的会审，预防出现失误问题。在实际管理工作中，房地产开发商应做好审核与现场管理工作，明确其中的重点内容，创建现代化与科学化的工作机制，保证全面提升现场监督管控质量。
4结语：
综上所述，随着市场经济体制的不断转变，我国房地产行业也面临着全面的调整，相关企业只有不断强化项目质量管控工作，对施工材料、施工设备以及施工环境进行有效的监督和管理，并建立健全的管理制度，做好现场质量控制工作，提高施工人员的综合素质，这样才能保证项目建设质量，促进房地产开发企业的可持续发展。
参考文献：
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