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摘要：房地产在我国经济发展中起到了重要的支撑作用，房地产企业内部的资金非常密集，而且资金的回收周期较长。所以，融资效果关系到房地产行业成功与否。在实际中大部分房地产无法避免的就是面临融资方面的很大风险，所以本文就房地产企业融资的实际情况，对高负债房地产行业融资风险的进行深入分析，并提出高负债房地产行业强化防范融资风险的有效措施，确保减少高负债房地产行业的融资风险。
关键词：高负债 房地产企业 融资风险 防范措施
1.房地产行业融资的概述及现状
1.1房地产行业融资模式
房地产行业具有很长的运作周期，且资金的回流速度缓慢，利润方面也比其他行业高，但运作风险方面也远远的大部分企业的运作流程。在资金稀缺的的情况下，房地产行业要想实现合理融资，以及融资水平方面，对于自身的持续发展具有直接的影响。房地产企业的正常运营，离不开大额资金的保证，一个房地产项目的投资的整个流程阶段，每项工作细节都需通过足够资金链的支持，若房地产企业的资金不足，这是一个致命的问题。房地产从立项-获得土地-施工建设-交付等这一系列下来都要以足够的资金作为支撑。基于房地产企业来说，尤其是中型及小型企业，在我国宏观政策调控下，受到了很大的影响，不仅受到了我国宏观政策很大的影响，企业在逐渐发展中也受到了金融政策方面的很大影响。
1.2房地产行业的融资方面受我国相关政策的不利影响
现阶段，住房城乡建设部、人民银行于北京召开了房企重要会议，开始对房企长效制度深入，并形成重点房企的资金方面实施监测与规范管理融资。此次会议将房企融资“三道红线”明确收紧：（1）需剔除资产预收款以后资产＞70%的负债率；（2）净负债率＞100%；3.现金短债比＜1倍。
按照“三道红线”不同的触线状况，全部房企被分成了四个档，即“红、橙、黄、绿”四档。红档为三道红线全超，然后不可以增加有息负债；橙档大于两道红线，有息负债率年度增速不可以超过5%；黄档为超过一道红线，有息负债规模的年增速不能＞10%；绿档为就算三道红线都没超过，有息负债规模的年增速不能＞15%。
“三道红线”形势下房地产企业的融资会受到严重的局限，土地市场的整体也会呈急需下滑的状态。据房企专家估计，在以后一年里的四季度中，土地市场的热度定会持续下滑。
据我国统计局的相关数据表明，截至到2020年10月为止，我国房地产企业为了开发购置的土地面积约为1.8万㎡，同比下降3.3%，降幅比1-9月拓展至0.4%。其中，10月份本月购置土地的总面积约为2.76万㎡，同比降低了5.6%，环比降低了9.8%。
据相关研究表示，2020年10月房地产企业再次放缓了拿地的节奏，其规模上下滑明显。五十多家代表性房地产企业中，十月份39家房地产企业拿地金额与九个月均值进行比较出现了明显下降。
住建部与央行于去年中旬进行了房地产企业重点座谈会的召开，明确提出审慎管理房企金融的相关制度，以确保房企融资市场化及透明度得到增强。同时，还颁布出房企“三条红线”融资当成评估自身风险门槛，也就是说，规范预收款资产的负债率极限为70%；净负债与股本之比的上限为100%；现金与短期债务比的上限为1。另外，拿地的销售比过高与否、经营现金流状况也会成为考察监管机构的关键指标。
2.房地产行业面临的融资风险
2.1融资渠道非常有限
目前，我国大部分房地产企业的信用等级也不高，资质不全，成为阻碍获得金融融资的障碍之一。鉴于这种状况，房地产企业融资渠道有限，又过度依赖银行信贷资金，房地产企业项目开发所需资金百分之七八十依赖银行贷款，基于我国宏观调控的形势下，金融贷款的相关政策被收紧，房企的融资难度有所增加，使得大量项目的建设资金不足。
2.2融资成本相对较高
伴随着国家宏观政策的收紧，各地陆续出台房地产调控政策，房地产企业的生存与发展面临了一大难题，国家调控政策直接影响项目销售，房子出售环节一旦停滞，就会马上出现资金周转难的问题，在财务存在很大风险的基础下，对于企业生存和健康发展无疑是严重的影响。近年来，房地产企业明显体现出了融资方面的问题，资金压力也随之逐渐加大，造成房企项目的开发愈发艰难。
2.3自我融资能力差
我国房地产市场相关法律需要健全，大部分房地产企业采取担保、抵押的方式获得银行融资，资金获取面窄。针对其他类融资模式，都没有涉足，相关的法律保障方面也处在薄弱与不足状态，这就让房企融资更加困难。
2.4预算管理制度不完善
由于市场环境的瞬息万变，一旦房子卖不出去，没有收入来源，或者因工期原因无法交房时，企业的资产负债率居高不下会严重影响企业的经营收益。因而，房企需进行本企业资金与融资关系合理规划，不能随意借贷，控制企业运营处于良好的范围，从而保证促使项目运行的安全性。
3.高负债房地产行业融资风险的防范策略
3.1限制房地产行业的融资规模不断
（1）信托融资。这种融资方式能够减少企业的融资成本，并让银行贷款有效节省。信托融资还具备隔离性能，可以将后续资金流隔离，并供应和融资行业分开整体信贷部分的贷款担保。（2）合作基金融资方式。在满足有关监督需求、满足投资指标与控制风险条件的基础下，基金公司在我国证券投资基金企业协会共同注册了基金管理者子公司发起了建立一个或者诸多个有限的合作行业，或是契约式房地产人民币投资基金，提供房地产行业项目的开发或投资使用，或者经过双方的认可第三方房地产项目实施投资。
3.2完善融资模式，实现融资渠道的全方位拓展
(一)结合信贷融资和非信贷融资。要想发挥信托在新产权机制、社会民众区域、管理财富等功能方面的优势，推进社会资本有效对接优质项目。依托于有些地区经济金融良好的环境，集中外省资金通过总行直接贷款或是银团贷款方式对一些地区的建设给予支持。
(二)间接性与直接性融资融合。强化银行和区域政府、证券、保险、基金等进一步合作，对于辖内企业如今不同的发展特点，进行综合融资方案的量身的制作。针对刚创业房企而言，具体需依赖政府部门的扶持政策与投资风险，配合区域政府进行政府专项孵化基金及创新基金的设立，由行业协会来牵头进行创业投资、产业投资、风险投资等相关基金的设立，从而符合企业前期的投资标准。
(三)结合正规金融与民间金融。某地区民间具有充足的资金支持，民间也具有活跃的金融活动，要想将民间金融的规范发展视为融资渠道获得拓展的主要抓手。需要对民间资本积极争取进行民营银行试点的发起设立，指引民间资本在地方法人机构重组改制中的积极参与，从而实现民间资本于村镇银行股权中占比稳定提升。
3.3自持物业的证券化资产融资模式
资产证券化即指将缺乏流动性但预期能够形成固定现金流的资产，转移至独特的目标载体并促进信用的进一步增级，再通过特殊目标性载体以其特定资产现金流为前提进行可流通资产的发行来支撑证券融资。
基于自持物业来说，如果具备稳定的现金流，如物业位置在核心地段（具有很大的增值潜力）、运营成熟、客户稳定以及具有较强的续租意愿和能力，则可选用CMBS（商业地产的抵押贷款票据）、ABN（资产支持票据）、ABS（资产支持计划）、类REITs等融资方式。
当然，针对可以得到低利率贷款的大型房地产企业，可以追加杠杆，通过规模效应以及融资的成本差异来实现收益获得的最大化。
结束语：
房地产行业发生的融资风险原因较多，如我国政策的变化与调整，融资渠道制约及资本行业资本结构等。尤其是针对高负债房地产行业来说，信用等级偏低、信用评级合理性不足，增加了融资难度。由此可见，高负债房企对融资风险的强化防控至关重要。因此，房企需通过逐渐扩大融资渠道，完善资本构造，优化管理融资中风险系统，提高信用评级，规避房企融资受我国政策方面的不利影响，从而保障高负债房企对融资风险做到有效防控。
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