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关于老旧小区提升改造问题策略研究

发表时间：2021/4/16 来源：《基层建设》2020年第32期作者：王利明

[导读] 摘要：老旧小区提升改造随着城市展开的重心从“增量年代”进入到“存量年代”，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。

        宁波市城建设计研究院有限公司浙江省宁波市 315012
        摘要：老旧小区提升改造随着城市展开的重心从“增量年代”进入到“存量年代”，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。本文以镇海区老旧小区改造——招宝山片区一期综合改造工程为案例，就目前国内老旧小区提升改造过程中存在的问题进行剖析和探讨。
        0. 引言
        我国已经步入城镇化的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，老旧小区[1]成为了城市发展最大的存量资源。它也不仅仅是一项民生工程，更是一项经济工程。在这项系统工程中，对于城市品质的提升、城市需求的满足、城市财物的盘活、城市工业的刺激、城市运营的改变都将产生巨大的拉动力，是未来城市发展宝贵的资源。
        1当前老旧小区改造提升过程中存在的问题
        1.1一味追求“面子”，忽略了“里子”
        老旧小区改造是一项顺民心、得民意的民生工程。改造过程中优先确保解决基础性的道路积水、房屋漏水、停车难等“里子”问题为首要任务。在此前提下，继而解决墙面粉刷、公共景观等“面子”问题。切忌搞表面文章和花样架子，只顾小区的外貌和形象。
        1.2“有硬件，无软件”
        老旧小区提升改造目标不只要“住得好”，还要“活的好”。硬件设施的改善只是第一步，其后的管理机制等软件提升更是整治效果能否长期保持的关键。帮助居民建立长效管理机制，规范物业管理，使政府、物业、业委会、业主形成管理合力，制定老旧小区公约，共建和谐文明的社区环境。
        1.3“急功近利，大面推进”
        老旧小区涉及面积之广、人口之多、体系之杂，它的提升改造是一项长期性的民生工程，应做到周密规划、统筹管理、精心布局。一步一个脚印，脚踏实地，提升百姓生活条件，补齐城市文明“短板”，实现共享发展理念，防止急功近利，急于求成。
        1.4“违规改造，触碰规范”
        老旧小区多半年久失修，在使用超过一定年限之后，房屋的安全度降低。房屋大多都面临着电路老化、屋顶漏水、立面渗水、管道堵塞等安全性问题。设计师在改造过程中涉及面层结构、防盗窗拆除、管线规整等维修改善中需严格结合房屋结构及相关《房屋安全管理条例》，谨防违规改造影响整体建筑安全度。
        2 以镇海区老旧小区改造——招宝山片区一期综合改造工程为例看老旧小区改造重点问题的剖析和探讨
        2.1关于无物业无围墙小区的封闭式管理问题
        无物业无围墙小区封闭式管理问题主要分为两步走：
        2.1.1物理空间上的封闭管理，运用围墙在满足消防规范的前提下对原先无围墙小区进行空间隔离，适当增加门卫岗亭进行小区出入管理。
        2.1.2大物业的集中性管理，按地理位置将无围墙小区及散居整合打包，引进大物业进行综合管理，提升居民生活水平和服务管理品质，实现智慧城市[2]建设标准。
        2.2关于消防安全性问题
        2.2.1针对局部老小区消防[3]通道被占用问题，由公安局和消防大队做好实地督导 “打通生命通道”消防安全专项治理工作。
        2.2.2在本次老旧小区改造过程中确保每个单元至少安置一对消防灭火器，让老小区的消防安全问题得到一定的保障。
        2.3关于小区内违章建筑及护房安全性问题
        2.3.1确保杂物房不住人，杂物房住人会造成小区卫生问题剧增、房屋结构受到破坏、建筑安全性受到挑战、给小区管理带来很大难度。
        2.3.2确保杂物房线乱拉问题充分解决，局部老小区从建筑住房拉线至杂物房，安全性、美观性得不到保障，建议杂物房接电、一户一表，解决线乱拉问题。
        2.3.3确保违章建筑拆除，局部老旧小区内部有违章建筑用于生产、生活和经营，建议对其进行统一拆除，提升整体居住环境品质。
        2.4关于小区内现状大树的处理问题
        很多老旧小区年代久远，小区内的大树都有15—25年的树龄，对居民阳台采光影响较大，希望能够进行移除或者移位。老旧小区的绿化种植量是城市绿量的重要组成部分，建议局部对居民生活影响比较大的大树进行适当修剪，严禁砍伐。为了确保这些大树（图1）在老小区改造过程中不容乱砍滥伐，科学改造，确保城市绿量，建议将这些大树纳入园林管理部门管理范围。

                图1 现状大树保留改造前后对比
        2.5关于老旧小区提升风貌和街区风格如何定位分析
        老旧小区提升改造是个社会发展问题，是城市化快速发展所引申出来的城市基础设施成旧、衰败的集中体现。小区按地理位置有明显的集聚效应，基本处于城市中心城区和核心区。规划按道路及地理位置以街区为单元进行划分，例如：商业型街区、生活型街区、历史风貌型街区、景观型街区等类型。将原先以点状分布的老旧小区以街区的形式进行风貌定位。挖掘场地历史文化及空间特色，量身定制“整体风貌、城市色彩、城市气质、材质肌理“等要素，力求每个街区居住环境友好、交通出行方便、公共服务完善、休闲公园可达、主体特色鲜明。
        3.结语
        老旧小区提升改造已成为落实总书记要求的工作抓手，同时也成为了推动新时代浙江高质量发展和高品质生活的重要举措。本文从老旧小区的改造实践过程中进行问题的剖析和总结，为下一步老旧小区的改造推进提供一定的参考和借鉴意义。
        参考文献
        [1]戴嘉宁.关于城市老旧小区微改造的若干思考[J].城市建筑,2019年05期.
        [2]王迪.智慧城市背景下历史文化街区设计思路[J].绿色环保建材,2019年01期.
        [3]项圆方.老旧小区消防安全现状及防火对策分析[J].消防界(电子版),2020,6(12):58.