王海丽
上海濠泉房地产有限公司，上海 200030
摘 要：本文以上海徐汇区龙华街道183街坊286 B -3地块项目为例，主要介绍因项目控股方变更，给项目在现场管理、资料管理及现场签证和设计变更细化对项目管理的关键程度，有效控制此类项目在开发过程中的风险，保证工期、技术文件、施工档案顺利承接，且正常完成竣工验收工作降低隐患。
关键词：控股方变更；项目管理权；成本合约；档案管理
引言：
因股权变更导致现场总包单位变更、项目前期证照变更、新旧总包单位现场档案移交、施工现场管理权移交、外围对接及设计变更、现场签证管理方面事项进行了阐述，分析难点、重点
1. 上海徐汇区龙华街道183街坊286B-3地块项目概况
上海徐汇区龙华街道183街坊286B-3地块项目，总占地面积为48463.30平方米，土地用途为商住办（商业、住宅及办公），批准容积率2.2，总建筑面积193115.96㎡，其中商业面积为21791.57㎡，办公面积为7496.08㎡，住宅面积为73388.69㎡，其它辅助面积为4693.53㎡，地下面积85746.09㎡。项目共14栋楼，1-9号楼为住宅，10、11、14号楼为商业及办公，13号楼为会所，12号楼为垃圾用房（详见图1）。目前该项目1~11#楼及13#、14#楼主体结构已完成，12#楼垃圾房未施工。
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图1 项目现场平面图
2. 前期股权变更项目现场管理事项
本项目原控股单位为上海衡源集团，因其运营不善，产生债务问题，该项目控股方由上海衡源集团变更为深圳宝能集团全资子公司上海濠泉房地产有限公司。
在股权变更后，随之引起现场一系列问题，包括规划变更，施工许可证主体单位变更等，前期与政府对接的核心部门有规划局、住建局及房管局，规划局办理规划变更，住建局办理施工许可证变更和房管局办理产权变更。
2.1 工地管理权移交事项
该项目原施工单位为舜元建设（集团）有限公司，因控股方变更，新的控股方决定将施工单位变更为上海建工集团有限公司，在确定新总包单位上海建工中标后，立刻要求上海建工配备齐全的是管理人员组织结构，合适此类半路接手，后期多为机电、装修、外立面等工序的项目经验的人员。进场后立刻由建设单位组织各参建方召开工地管理权移交会议，尤其明确原总包单位舜元建设和新总包单位管理人员必须全员到岗，且所涉及事项经各方共同签字当场确认，会议主要明确有事项有：
1）安保方面，工地现场各单位管理人员、施工人员花名册及人员、车辆出入信息由舜元移交上海建工、上保及建设单位，并办理移交手续签字确认。门卫管理权自即日起由舜元移交上保；
2）工地现场方面，原总包舜元将现场遗存的材料及设备全部列清单后，在新总包、监理单位及建设单位人员见证下清运出工地现场；
3）现场水、电缴费方过户至建设单位。施工现场临时用水、排水、用电的情况布置及线路的控制情况，舜元安排专职人员协助上海建工接收与操作使用。生活区、办公区及施工现场的安全文明管理，上海建工为全权责任方，即刻履行总包职责；
4）外部方面，舜元集团将尽快完成本工程总承包备案合同的注销手续，同时协助上海建工办理新施工许可证。对接外部政府部门关系，上海建工为责任方，舜元提供协助配合，与质监站、环保部门、派出所等所有监管部门的信息对接均由上海建工完成。
2.2 工程档案移交管理
2.2.1 现有资料情况概述
因本项目股权变更导致在资料层面上地基与基础和一结构施工由舜元建设施工，二结构及后续机电安装、外立面、精装修等重要分部分项工程均为新总包单位上海建工实施，所以存在原总包单位舜元建设变更前的所有工程资料，包括建设过程中所形成以文字、图纸、照片、声像等为载体的文件资料，且这些均能真实、完整地反映建设工程全过程的技术、经济、管理等方面的工作和建设工程的实际状况。原总包单位作为工程文件整理归档的直接责任单位，需要将完整的现场实际工程资料，包括图纸、影像档案及纸质版蓝图等完整的移交给新总包单位上海建工。
2.2.2 资料交接事项确认
为日后生产经营活动基础设施保障，若前期移交有缺漏，可能造成工程的审核审批手续不明确，造成分部分项基础资料信息缺失，档案馆交档出现问题，影响最终竣工验收等工作的效率。鉴于此建设单位组织各参建方（原总包舜元建设、新总包上海建工、监理单位上海建科、档案顾问华道咨询）启动上海濠泉项目总承包方工程资料移交事宜会议，主要明确有事项有以下几点：
1）明确在2020年8月21日前，原总包单位将所有将要准备移交给建设单位的工程档案资料，整理、归档、分册完成，放入现场会议室，并负责保管。待档案资料顾问老师检查、核对；
2）在2020年8月22日前，档案资料顾问老师通过对原总包方所有需移交至建设单位的档案资料进行严格查看，提供一份完整的档案资料问题整改清单给予建设单位、监理单位及新旧总包单位；
3）明确对于档案资料顾问老师提出的资料问题整改清单，原总承包方须在七日内前整改完成，并由监理单位、新总包单位确认；
4）关于本工程的竣工图纸归档事宜，明确由原总承包单位（舜元集团）提供完整且有审图章的纸质版结构蓝图。经第三方顾问老师审核，并签字确认满足城建档案管要求，原总包办理工程档案移交手续；
5）后续的档案管理依据最新城建档案管理要求，第三方档案顾问不定时现场指导，建设单位组织月检、季度检，同时归档的工程文件须为原件，必须真实与工程实际相符合。并符合相关技术标准、规范和法律法规，由相关责任人签字、签章齐全有效。以确保现场工程单的真实性、完整性、及时性。
3. 商务合约经营档案管理
为规范成本管理秩序，事项成本管理的目的性和计划性，落实事前控制和量入为出的管理理念，保障现金流和核心利润。搞好一份完整的签证变更需要遵循5W1H原则，既who、when、where、what、why&how。下面简单陈述下关于在房地产项目中关于设计变、签证及相关经营文件提交流程。
3.1 设计变更
3.1.1 设计变更基本流程
设计变更（设计部发起）：描述清楚设计变更的内容、变更的原因，同时需说明该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸施工完毕、部分实施或未实施的情况等），以及设计变更要求对进度、工期、质量的影响。设计负责人确认以上信息后，流程因至商务部，从成本合约的角度，分析此项设计变更针对不同的主体单位所涉及的费用。
3.1.2 不同主体处理思路
例如成本以设计单位为主体，要明确此项变更是属于建设单位主动变更，还是因设计单位设计缺陷导致设计变更产生。若为建设单位主动变更，应根据合同明确设计单位在此次变更中所增加的费用；但若为设计单位设计缺陷导致的变更，就要根据与设计单位合同中关于设计失误导致产生的费用进行扣减费用。
成本以施工单位为主体，就要明确此项变更属于返工后再实施或需影响较多工序才能实现，还是不影响现场实施或提前提出设计变更。若为返工后再实施或需影响较多工序才能实现那需要成本合约同现场工程一同明确返工或受影响的工作面及工程量，通过与主体单位签订合同中的清单价格计算出相应增加费用，报予项目经理决策，决策通过后书面向监理单位及施工单位发放设计变更，同时要求建设、监理及施工单位立刻将工程量进行现场确认，工程量明确后立刻实施此项设计变更，以免影响现场进度。若不影响现场实施或提前提出设计变更，由成本合约计算此项变更带来的费用变化，由项目经理决策通过后，正常发放至监理及施工单位，作为后续施工依据即可。
3.2 工程签证
签证（工程部发起）：描述清楚要求该签证的内容、原因，同时须说明该签证部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕、部分实施或未实施的情况等），以及该签证要求对进度工期、质量的影响。
工程签证需要注意的是在该项工作完成后，现场须立刻签署完工单，须有建设单位、监理单位及施工单位管理人员签字确认，锁定完成时间、完成工程量及具体参数等。提报工程签证时因附其他文件作为签证实施的依据，如设计变更单、工程指令单、技术核定单或工程联系单等。一份完整的签证变更具体需要提供以下资料及流转过程如下：
1）建设单位工程部及设计部需要准备的资料是（设计变更：原图、变更图、云线；签证：白图工程、设计签字）；工程部提供现场有无拆改证明，如有拆改，提供拆改确认单及拆改前照片。
2）以上资料递交成本部，成本部根据变更签证原因、资料，估算出会发生的金额，把估算表供设计部、工程部立项使用。
3）工程部、设计部根据成本部提供金额，发起立项审批，第一步所有资料、估算单及工程部发起工程签证事前审批须增加一份工程指令单。
4）立项审批完成之后，工程部完成发图指令，设计部完成设计变更审批。
5）由工程部牵头完成完工确认单，合作方上报整套资料，包括变更签证价格确认单、指令完成确认单、报价单及计算明细、图纸、影像资料、指令单、事前审批单及立项审批件（由工程设计提供），以上资料准备齐全，并签字完成后，移交成本部。
6）成本部发起事后金额审核及认价，成本部根据步骤5的整套资料计算、审核、与合作方商谈，直至最终双方达成金额一致。
3.3 现场具体操作审批流程详细说明
1）变更签证价格确认单：合作方报审时签字→成本部审核完工程师签字→合作方确认后在合作方确认并签收栏签字→成本部负责人、分管领导签字→总经理签字。
2）完工确认单：合作方报审时签字→后面没有顺序，全部签完即可（效力：仅是对事实的确认，非金额等的确认）。
3）金额审核对比表：成本部审核人员签字→合作方确认签字，并需写上“同意***元，大写***”。
4）图纸：合作方、监理工程师、工程部、设计部签字。
5）影像资料：合作方、工程部签字。
6）审核意见要清晰，不能只签字，或写同意（一定要写日期）。
4. 现场设计变更应用案例
以本项目现场示范区景观水上汀步变更为例：
变更原因为：1）考虑到水上汀步石材规格较大容易损坏，因此将原800mm×700mm×50mm芝麻灰荔枝面花岗岩调整为800mm×600mm×50mm芝麻灰荔枝面花岗岩。2）考虑到汀步留缝处易产生安全隐患，因此将汀步200宽间缝区域以架空的方式增补芝麻黑石材铺装以填缝。
依据以上原因，工程部将变更部分图纸及变更缘由递交成本部进行估算，成本部经询价暂估金额12500元，并将估算表返工程部，发起事前审批（立项）。审批完成后工程部牵头准备完工确认事宜，施工单位需要准备一套完整的资料递交成本部。成本部根据完整资料，与合作方商谈，直至最终双方达成金额一致。
5. 结论与建议
随着城市化进程的发展，涉及旧改项目、股权变更项目及烂尾项目收购等实例越来越多，此类项目关键是在于针对资料、现场、图纸及商务的统一，影响此类项目进程的因素很多，本文主要对现场移交管理及现场资料管理进行简述，此类项目除了以上两个方面，还受原参建单位商务索赔，配合新股权单位及新总包单位实施等多方面因素影响，另作为建设单位现场管理人员对基本的商务合约管理应有较为深刻的理解，尤其是对设计变更、工程签证这种参建单位较为关注的事项。最后针对项目的开发是否顺利往往涉及诸多因素，做好项目管理要有技术基础做支持，现场经验做保障，更要充分利用商务及合约的法律武器，学习先进的管理理念，做到未雨绸缪，为项目的稳定开发保驾护航。
撰写日期：2021-3