梁飞
陕西地建关天投资建设有限公司，陕西 宝鸡721004
摘要:随着城市化进程的不断深入，对一级土地开发的需求比以往明显增加，如何提高相关工作的效率成为现阶段要解决的主要问题。本文首先总结了土地一级开发和整治的模式,然后结合实际情况,分析了引入PPP模式的开发和整合的作用,最后讨论了“如何充分发挥PPP模式”的角色,以期待能够在某些方面给人们以启发。
关键词:一级开发；土地整治；PPP模式
引言
PPP模式的核心在于合作私人和公共资本这两者之间的合作,目前,该方式已经广泛应用于各行各业,为土地开发和改进这两者之间而言，土地整治中应用PPP模式主要分为两个方向,一个是提高耕地的质量,农田开发监管,二是进行城镇土地开发和管理,例如,改革旧区,工厂和仓库等，这就是所谓的房地产开发的土地。随着人们对PPP模式越来越熟悉，有必要对PPP模式在土地开发中的应用进行分析。
一、土地一级开发整治的模式
1.1 企业开发
在引入适用于土地一级开发改造的制度之前，企业开发是开展相关工作的主要模式。从事房地产开发的企业通过协议取得土地，在完成征地拆迁等一系列工作后，再进行房屋开发。现有数据表明，以企业发展为主要模式的土地开发、整合的那一段时间内，土地市场混乱，增值收入损失严重。随着土地储备制度的出台，土地市场的规范化程度不断提高，一级市场和二级市场分离。因此，从理论上讲，企业发展模式已经不复存在。
1.2 政府主导
在以政府为主导的市场化模式下，在土地一级开发改造过程中，政府始终处于领先地位。也就是说，政府可以通过招投标的方式确定负责具体工作的企业，政府可以在工作完成并通过验收后转让土地。
1.3 政府垄断
政府垄断模式的特点是由政府投资的企业或政府设立的土地储备中心全权负责土地开发改造的相关工作。土地一级开发改造的主体为政府，负责相关工作的机构为国有控股集团，包括水利投资集团、房地产集团等。建设单位参与的环节主要是土地开发改造。相关工作完成后，他们可以到土地交易中心进行土地转让。
以上三种模式的差异主要体现在企业的作用、政府的作用以及经营方式上，见表1。但是，通过实践可以发现这三种模式都有相应的不足之处。企业发展增加了政府宏观调控的难度，政府垄断不能提高开发和整治的效率，政府主导模式比其他两种模式更科学，但政府仍存在土地控制权不合理的问题。在此基础上，相关人员应以现有模式为基础，结合实际需求，探索一级土地开发整理的新模式，使其发挥应有的作用。
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二、开发整治中引入PPP模式的分析
2.1强调土地开发整治具有的经济和社会效益
基于PPP模式的一级土地级开发和整治工作，强调土地开发和整治的经济效益和社会效益，以及资源浪费和无效投资发生的概率，它会降低得很多。PPP模式具有的规范性特征，决定社会资本和政府资本的融合,在合同条款以及整体协调面对比过去更加严苛的要求,也是由于这个原因,PPP模式在土地开发改造过程中,最大程度上发挥政府与企业的优越性,通过取长补短的方式，从根本上扬长避短。避免不必要的资源浪费，包括资金、土地和人才。
2.2将资源配置中市场具有的作用进行充分发挥
将PPP模式与土地开发整治相结合,能够加强相关工作的市场化程度,以土地、资金和人力资源为代表的要素所具有的联动作用也能够得到最大程度的激活，此时,在对PPP模式在优化市场配置方面具有的优势加以利用，自然能够提高土地一级开发与整治工作的效率。
2.3能够使政府和相关企业优势得到应有的呈现
对于社会资本的参与企业来说，PPP模式的引入，能够帮助其对自身在人才调配、资金管理和市场组织架构方面具有的优势进行充分发挥,以此来达到提高土地征收、整理和施工过程所具有创新性的效果,在提高工作效率的基础上,降低土地开发整治需要投入的成本,使PPP模式在土地--级开发整治方面存在的优势能够被充分的展示出来。
2.4避免土地一级开发整治在决策方面存在随意性
将PPP模式与重点土地开发整理相结合，可以避免决策的随意性，对降低投资风险具有重要意义。很长一段时间,在完成土地一级开发相关的工作,政府倾向于建立了项目融资管理平台或土地储备中心,通过土地抵押贷款的方式,获得银行贷款,在完成土地收购补偿和土地平整后相关工作。如果房地产市场面临低迷，那么随着土地市场的下滑，相关融资平台或土地储备资金偿还贷款的压力往往会加大，政府自然需要承担市场风险。PPP模式结合土地级开发,有效地避免上述情况的发生,政府资金的结合,社会资本不仅减轻了政府财政负担的机会，较少社会主体在投资风险的过程中,社会资本的参与企业风险和土地开发利用的可行性的验证,明确土地管理操作过程中可能存在的风险。对于土地开发和整治项目，如果不能激发社会资本的利益，获得企业的高度参与，政府应该重新审视项目的开发和整治计划，减少项目的任意性。
三、充分发挥PPP模式所具有作用的思考
PPP模式作为一种管理模式，有两种经营理念和模式：先进和标准。在将PPP模式引入土地开发和整治工作的过程中，人才和资源的缺乏往往会制约PPP模式的规范应用和有效推广。如果选择领导人缺乏组织作为一个整体的能力,缺乏经验和方法的紧急处理,项目参与者没有全面、系统的专业规范和知识,PPP项目收益利润,运营效率,和预算必然会受到影响,因此可以看出解决稀缺和资源不足的问题,是确保土地开发的PPP模式和监管作用,可以是充分发挥的关键。
结论
总之,风险分担的特点、合作和利益共享的PPP模式确定了其优势,PPP模式具备了其他模式没有振兴社会资本,拓宽融资渠道等方面的优势,它可以有效地解决土地开发和整合过程中存在的问题。此外，PPP模式在大多数国家的公共设施和基础设施建设中也得到了广泛的应用。随着社会资本的增长和政策环境的改善，将PPP模式引入土地一级开发改造是可行的。
参考文献
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