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浅议我国《民法典》中居住权制度

发表时间：2021/4/20 来源：《基层建设》2020年第32期作者：崔睿玮崔婷婷

[导读] 摘要：2020年6月28日，我国新通过的民法典首次确立了居住权制度，肯定了居住权的立法价值。

        临沂大学法学院
        摘要：2020年6月28日，我国新通过的民法典首次确立了居住权制度，肯定了居住权的立法价值。因此，探讨居住权制度是十分具有意义的。结合时代的发展，居住权内容不断丰富，衍生出新的投资价值，满足了人们财产利用形式多样化的需求，在法的适用上有很大的灵活性和建设性，同时对于解决我国民生住房问题也有很大的帮助。
        关键词：居住权；效益价值；制度完善
        一、居住权的概述
        居住权起源于罗马，但当时未对居住权的定义进行明确规定，且设立的方式仅有遗赠，对居住权人的义务也缺乏规定。罗马法随着罗马帝国的灭亡而日渐衰微，后开始兴，其制度和理论被其他国家所传承，由于各国社会文化和法律制度的不同，各国关于居住权的规定不尽相同。我国关于居住权的规定也不完全同于罗马法的规定。罗马法规定居住权是特定人居住他人房屋的权力，属于物权。我国对居住权的规定是居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。在我国《民法典•物权编》中规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的要。”
        二、居住权的内容
        （一）居住权的设立方式。我国的居住权有两种设立方式，一是合同设立，《民法典》规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式设立居住权，其合同条款主要包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限等；二是遗嘱设立，通过遗嘱设立居住权，是各国的通用做法，我国《民法典》亦将遗嘱作为居住权的设立方式①。（二）居住权的法律效力。居住权设立后，即在当事人之间产生相应的效力，这种效力主要体现为居住权人的权利义务。居住权人的权力是合理使用居住权、允许他人同住、出租住宅的权利，义务有妥善管理住宅义务、住宅的通常维修义务、不得擅自出租住宅和转让居住权的义务、支付使用费的义务以及容忍义务；（四）居住权的消灭事由。主要有居住权期间届满、居住权人死亡、住宅灭失以及居住权被撤销等消灭情形。
        三、居住权的效益价值
        首先，居住权制度具有帮助弱势群体实现房屋居住的制度功能。我国作为历史悠久的传统大国，不管是过去、现在还是未来都以优秀的中华传统美德精神为承继，家是最小国，国是千万家，因而一直以来家庭作为“最小国”，是肩负实现社会扶助职能的重要支撑。在一个家庭中，家庭成员的互相维护和帮扶关系（如对家庭中老人的赡养关系、对小孩的抚养关系），不仅体现了家庭成员中对弱势群体的关怀和爱护，从社会层面来说也是对社会扶助职能的实现。我国现在的婚姻家庭法律制度对上述特定人群设立了相关权利予以保护，但关于居住问题，立法对上述特定人群的生活居住权利保障并没有提供有效的法律依据。如果将居住权纳入民法典之中，居住权可以通过自身具有的物权属性来保障权利人对房屋的使用权，为上述弱势群体提供有效的保障以满足他们生活居住的需求。
        其次，居住权制度有利于落实国家住房保障制度政策。对于弱势群体的住房保障一直以来是我国关注的热点问题，而居住权制度一定程度上契合了国家住房保障制度政策的内在目的和价值需求。我国党的第十九届代表大会在会议中对住房制度提出了明确的要求：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”居住权制度作为对住房的新型利用方式，无疑是为国家对住房交易市场的宏观调控提供了一种新的解决思路。
        最后，居住权制度可以更好地实现房屋利用价值。居住权制度的适用不仅可以保护弱势群体、实现社会职能，而且有利于落实住房保障制度政策，在这一基础之上，我们不妨深思，如若抛开居住权的人役权性质，结合我国社会和经济快速发展的当下国情而言，居住权制度能否顺应时代的发展，成为现代财产利用多样化的方式，充分实现房屋价值呢？答案是肯定的，将居住权作为财产利用多样化的方式之一，可以使当事人对房屋的利用拥有更多的选择权，亦可以综合考量到各方当事人的利益，有利于最大化地发挥房屋的效益价值。
        四、我国现行居住权制度存在的问题
        （一）居住权不得转让规定过于严苛
        罗马法主张居住权可以有偿转移但不得无权赠予，德国法人和有权利能力的合伙可以转让，但我国规定不得转让且没有除外情形是过于严苛的。

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因为居住权作为一种用益物权，其具有经济价值，我国其他的用益物权在满足一定条件下也是可以转让的，这并不违反经济逻辑和经济价值，而且我国的居住权若允许转让，居住权人与房屋所有权人之间的关系依然不变，行使权利人只是一种债权法律关系地位，而没有物权上的对用益物权的行使权。因此，可以适当的放宽对居住权的转让。
        （二）.权利客体范围过窄
        法律限定居住权是满足生活居住的需要而对他人的住宅所享有的一种权利，其权利义务所指向的对象为他人住宅，但现实中，能够满足生活居住需要的建筑物并不限于住宅，还包括其他类型的建筑物，如商业公寓和避暑度假时家庭连续居住数月的民宿、酒店以及时间分配式产权酒店等。
        五、居住权制度的完善
        （一）允许转让
        居住权最先规定于人役权的框架下，但我国并无役权的二元架构体系，且法律的移植应更多考量本土化，因为是社会的现实需求决定了法制度的“本质”，决定了规范的应有属性，而不是所谓的“本质”反过来限制了整个法制度和具体规范。为更好地发挥制度的作用，应跳脱出原有人役权的禁止转让的相关禁锢。为促进物之全面使用和尊重私权权利自治，在不涉及公共权益的房屋上，尤其是有偿取得的居住权上，应允许居住权转让。
        （二）拓宽权利客体范围
        我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在很大程度上解决了中低收人群体的住房问题，但是，上述保障性住房的覆盖人群依然有限，手段也不完备，并不能完全解决目前的住房问题。除弘扬伦理家庭或道义责任，居住权还承载着多渠道增加住房供给以保障人民住有所居之任务，为更好地增加住房供给，应将居住权的权利客体定为能够满足居住需求的建筑物或建筑物的一部分。
        六、总结
        我国《民法典》设立居住权的目的，既包括解决特定身份关系人生活问题的伦理救济，也包含社会民众生活保障的目的，希望利用居住权来解决养老、离婚或者丧偶时生存配偶的住房问题以及低收入人群的基本住房需求等问题。作为一种物权，居住权具有对世性和稳定性，不同于租赁，居住权制度形式难以为其他制度所取代。其法律发展和法律适用存在极大空间，因此，应不断完善相关法律之规定，以更好地发挥相应的法律作用。
        参考文献：
        [1] 周枏.罗马法原论（上册）[M].北京：商务印书馆，2014：414.
        [2] 陈艺婧.居住权的引入和构建研究[D].北京：中央民族大学，2018.
        [3] 申卫星，从“居住有其屋”到“住有所居—我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学，2018，（3）105-118.
        [4] 鲁晓明.“居住权” 之定位与规则设计[J]. 中国法学，2019，（3）：223-239.
        [5] 李显冬，我国居住权设立的正当性[J].法学杂志，2014，（12）：45-46.
        注释：
        ①引用《中华人民共和国民法典》物权编
        作者：崔睿玮
        单位全称：临沂大学法学院
        省市：山东省临沂市
        邮码：276000
        作者简介：崔睿玮，出生年月1998年9月，性别女，汉族，籍贯山东省临沂市
        作者：崔婷婷
        单位全称：临沂大学法学院
        省市：276000
        作者简介：崔婷婷，性别女，满族，籍贯辽宁省丹东市