李增瑞
上海新联弈房地产发展有限公司 上海 200000
摘要：房地产行业具有资金投入大、开发周期长且较为复杂等显著特点，容易受到宏观经济政策调控的影响，对于建设进度控制要求较高，需持续投入足量资金以维持项目正常开发。土建工程是房地产开发进程中的关键步骤，其工程进度对于实现投资决策目标发挥着至关重要的作用。 基于此，本文就土建工程施工进度的管控内容、影响因素进行论述，并提出土建工程施工进度管控的对策建议，以期实现项目开发的经济高效，提升房地产项目的经济效益与社会效益。
1、前言
随着中国经济的飞速发展，房地产行业取得了长足的进步。近年来，由于房地产发展过热，房价逐年攀升，国家已出台多项政策来控制房价，坚持“房住不炒”。《三条红线》的颁布和《2021年住宅用地供应分类调控》明确提出了房地产行业高规制的发展趋势，降低负债率、提质增效成为了各大房企关注的重点。土建工程造价占建设工程投资的比例较大，因此，科学合理的控制土建工程施工进度并保证其施工质量，不仅能够实现项目资金的快速回正，而且对于房地产企业的正常运营及社会稳定意义重大。
2、土建工程的施工进度管控内容
2.1 施工进度计划和进度控制细则
大规模房地产项目包含多个单项工程，其中土建工程的持续时间较长，需由土建总包单位牵头对整个项目的施工进度进行管控，并将整个建设项目分解成数个施工单元，再由相应的专业分包及劳务分包负责完成。各单位、分部分项、批次负责人对其管理的内容编制施工进度计划，交由总包单位技术负责人汇总确认后纳入总体进度计划，最终报总监理工程师审核，审核完毕并经建设单位批准确认后作为该项目实施性进度计划，要求所有参建单位严格按照该计划完成对应的施工任务，并保证施工质量和预留突发事件应对时间。
进度控制细则应结合施工进度计划和各单位实际情况进行编写，该工作交由进度控制部门完成。进度管控部门由监理单位进行筹建，在监理工程师专业意见的指导下开展进度控制细则的编制。细则的编制可从土建工程开发顺序与开发周期两个切入点着手，进度管控的责任主体为作业人员的职责分工，编制的具体措施中需包含技术落实、组织搭建、成本管控等[1]。
2.2 施工进度计划的审核
该项工作是进度计划管理与控制的重要内容，审核过程中需统筹考虑各种影响因素，找出计划中存在的缺陷并予以纠正，确保制定的进度计划科学严谨，从而逐步完成整个建设项目的全部施工任务。在审核单位工程的进度计划时，重点应放在计划的内容是否缺失、是否符合总体进度计划、是否满足合同要求等方面，同时还需考虑当地的各项资源分布与供应情况能否满足施工进度要求、计划的制定是否与施工工艺要求相吻合，避免发生不符合实际情况的事件。
3 施工进度计划的影响因素
3.1 施工管理人员
施工管理人员作为实施土建工程的主体，是影响土建工程进度的关键因素。土建工程进度管理是一项具有较强专业性的工作，对管理人员的理论知识和综合的技术专业水平有很高的要求。然而，由于建筑行业人员需求量大，大量理论知识欠缺、综合管理水平较低的人员充斥其中，导致众多施工环节问题频发，对土建工程施工的顺利开展产生巨大影响，严重制约着土建工程的建设，质量难以得到保证。
3.2 项目建设资金
项目建设资金对于土建工程进度控制起着决定性作用，是影响土建施工进度的最根本因素，也是保证土建工程进度的必要条件。房地产的资金密集型特点决定了资金不足将严重阻碍建设项目的顺利开展，所需的人力、材料、设备也将难以为继，直接导致项目进展缓慢乃至停滞[2]。
3.3 施工材料及工艺
土建工程材料质量是影响土建工程施工进度的主要因素。由于建筑材料的不断更新，新型材料的不断出现，建筑市场出现了大量价格低廉、质量低劣的建筑材料，基于成本考虑，一些建筑企业将其用于土建工程中，轻则导致返工、重则发生安全事故，严重制约着土建施工的顺利进行，同时也为房屋质量安全留下严重隐患。
施工工艺的先进与否也将对土建工程的施工进度产生较大影响，高效经济的工艺能够极大的缩短建设周期，现阶段土建工程的建设应采用成熟的新工艺措施来保证其质量满足要求。
3.4 施工图纸
施工图图设计水平的高低决定了土建工程能否顺利完成。在正式开展土建工程图纸设计之前应委托资深专业单位进行深入勘察，详细分析场地的地质、水文等条件，为设计提供准确依据。
然而，当前的土建工程在图纸设计前大多未能进行实质性的地质勘察工作，亦或是未能通过有效措施提升地质勘察资料的准确性，同时设计人员的专业水准与职业素养也会使设计出的图纸质量层次不一，这必将导致设计的图纸存在缺陷或不够完善，导致中后期土建工程进度控制面临严峻挑战。
4 土建工程施工进度管控措施
4.1 建立健全进度保证体系
完善的进度保证体系需配备管理能力突出、职业素养较好的专业技术人才，并在现场配备一流的专业施工队伍、先进的机械设备，为项目的合理管控提供必要的前提条件[3]。充分发挥各专业队伍的技术特长，克服一切困难进行施工，有效利用现场现有施工机械，快速实现各项作业内容的达成，为后续可能发生的不利条件腾出宝贵的时间。采用严谨有效的现代化管理方法，统筹安排常规工序和重要工序并形成有序衔接，使工程施工达到经济、高效、高质量的状态，在规定时间内完成工程项目的建设任务。完善的进度保证体系应充分发挥项目可以充分利用的所有发展潜力，利用能够利用的全部优势，为工程的按时完成保驾护航[4]。
4.2 统一思想、定期考核与培训
土建工程现场施工人员数量庞大，需不断强化施工队伍的思想觉悟，提升个体责任意识，规范个人操作行为，提高工作效率、保证工程质量。为了有效做到统一思想，需制定相应的制度规范，完善现有的人员守则，突出施工进度中需重点关注的事宜，规避因作业人员个人过失对进度造成干扰。
为激发施工队伍的工作积极性和主关能动性，需建立相关奖惩机制，以凸显建设方对施工进度的重点关注。此外，需根据技术应用情况对施工人员进行定期培训，提升工人技术水平，同时根据工人日常工作中的表现进行考核，全方位、多角度监督管理。
4.3 保证施工图纸质量
图纸是土建工程施工人员开展施工作业的依据，高质量的设计文件可以为项目带来巨大效益。因此，在进行土建工程进度管理时需落实施工图纸的高标准设计与审核，确保将图纸缺陷降至最低。此外，需保证图纸设计效率，避免因图纸滞后而导致现场进度发生拖延。
4.4 确保资源供应及时高效
土建工程的建设需要大量资金投入，无论是建设单位还是施工单位都应预留充足的资金来满足项目建设进度的要求，专款专用，建立资金监管系统，避免出现资金被挪用现象，切实保障农民工工资不发生拖欠。
正式施工前，落实建筑材料的比选、备货。开始施工后，现场要对进场的建筑材料进行验收与送检，检验合格后方可将其用于工程上，层层把关以保证建筑材料质量达标。此外，还需全面了解当地材料运输情况，避开特殊阶段，确保建筑材料的存货满足进度需要。上海市每年进博会期间部分道路限行，材料、渣土难以运输，因此，很多项目会选择提前安排材料进出场，规避工期延误。
5 结语
现阶段，房地产行业已处于成熟期，外部融资环境收紧，市场竞争愈加剧烈，加之人们对房屋质量的期许逐步上升，房地产土建工程的施工进度管理与控制备受关注。因此，为进一步完善和促进房地产发展，需对土建工程的施工进度管控进行深入研究，制定出一套周密的管控方案，将各种要素均考虑在内，从而为企业的可持续发展和社会进步与繁荣提供坚实的保障。
参考文献
[1]王高.房地产土建工程施工进度的控制及管理措施探究[J].居舍,2018(23):153-154.
[2]鲍磊.房地产土建工程施工进度的控制与管理措施分析[J].科技经济导刊,2020,28(19):54-55.
[3]李再华.房地产土建工程施工进度的控制与管理措施分析[J].建材与装饰,2020(07):158-159.
[4]张东兴.浅析道路承建项目施工进度控制及管理措施[J].科技经济导刊,2018,26（04）：213.
作者简介：李增瑞 1991.07.16 男 安徽 汉 硕士 土建工程师 上海新联弈房地产发展有限公司 研究方向:工程项目管理