葛莉华
南通市华德房地产有限公司 江苏南通 226300
摘要：随着经济的飞速发展以及人口的城市化发展，房地产供需体系在不断变化。近几年来，随着对房地产调控和管理房地产行业竞争压力不断增加，重视房地产项目成本管理和造价控制是发展当前经济体系的必然趋势，本文就房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制进行了阐述。
关键词：房地产；全过程；精细化管理；造价控制
随着科技的发展，人们对生活质量的追求越来越高，导致房地产行业迅速发展，主要原因在于我国的经济体系的改革和发展，国家对房地产行业制定了一系列的宏观调控政策，从而加大调控力度。政府来对市场房地产价格进行控制，而很多房地产项目在初期建设的时候就具备很高的土地成本，这就使得房地产行业利润不断降低。因此对于房地产企业而言，在当前这种土地可供开发资源减少，房地产销售利润降低的大环境下，需要从内部进行完善，从成本控制角度出来，引入全过程的成本控制体系，以此来实现对房地产行业当前困境的解决。
一、房地产行业的特点及成本现状
房地产行业在近年快速的发展，成为了当前我国经济的重要支撑。目前我国房地产行业内部竞争压力比较大，加之房地产企业相对集中，房地产企业之间的竞争压力巨大，尤其是在房地产快速发展下，可供房地产开发的土地不断减少，房地产企业拿地成本也随之增加，现行的成本压力增长及外部竞争压力，让房地产企业的发展受到了一定程度的限制，同时也使经营风险增加。对于房地产行业而言，要想在当前的政策引导和成本增长的环境下，保持良好的发展势头，就要针对本行业的特点，实行全过程的精细化成本管理，以此推动房地产行业的发展。
二、房地产行业存在的不足方面
（一）投资决策阶段存在的问题
对于项目而言，从决策阶段开始就需要大量的人力、财力、物力来予以支撑，在建设阶段一旦开始施工就不能停止，不然会给企业带来严重的损失。在整个过程中，投资决策这一环节十分重要，它影响到整个项目的建设周期，但是目前我国的房地产项目成本控制和造价管理时还存在着很多的问题，例如决策不明确，造价管理不到位，造价缺乏全过程落实等。
（二）施工阶段费用成本控制不到位
项目投资具体的落实环节是施工作业环节，该环节同时属于建筑产品的成型环节，它也是整个项目成本管理控制中最难控制的环节，在项目的施工过程中，需要对项目的质量、造价和工期严格控制，并做好组织协调工作，管理好项目合同与相关信息。项目投资的终极目的是工期短、造价低及质量高，他们三者之间互为相互依存，相互制约的关。，因此在项目建设中，要巧妙处理三者之间的关系。但在实际过程中，大多数的房地产项目开发的时候都是采用“经验式”成本控制，忽视了实时的成本造价控制，进而导致实际成本造价与预算的偏离。
（三）项目承包阶段选择不恰当
在完成建筑项目设计之后，选择可靠的工程项目施工单位也是一个很重要的环节，在进行单位选择的时候一定要高度重视，并且在全过程都需要本着公平、开放的原则。通过招标或者邀请等方式来选择承包商，能够确保承包阶段得到有效的控制，但目前的项目承包阶段开展的时候很多单位以低价中标的模式来进行施工单位的选择。而在实际的施工过程中，因为承包单位要保证自己的利润，就会通过各种手段来进行支出的控制，出现施工质量降低等问题。
（四）一般情况下，国内的房地产企业大部分都是家族式的企业，并未建立起来实质性的企业制度。因此将股份与决策权建立起来，权责分离，建立起来正确、科学、合理的现代企业制度，是现代企业的主流趋势，同时也是现代企业普遍需要的成熟的成本控制制度。
三、房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制的实施路径
（一）项目开发前期的成本精细化管理与造价控制
项目开发的前期阶段，成本需要按照实际发生来确定，这一阶段中要注重与国家的相关标准和规范进行结合的同时，还要注意各个项目的地区性和区域性的差异，项目前期为成本控制主责人。在土拍等环节要实现全面的精细化管理。
在房地产整个开发过程中，土地一旦到手开发成本基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地前对土地费用分析，做好拿地版目标成本的额估算。
（二）房地产项目设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制要体现事前控制原则。在此阶段进行科学的规划和调整，能够确保成本控制最低化。因此在此环节进行控制的时候要立足科学设计的原则，选择一家好的设计单位，同时公司监管部门要做好图纸的审查和设计质量审核工作，严格控制设计质量，在项目前期尽可能确定经济技术指标，防止设计失误原因导致成本增加。设计产品经过不断优化和完善后，逐步提倡建立标准化，建立自己的产品库，从而确保项目的质量和成本能够得到良好的匹配。
（三）招投标阶段的成本精细化控制
在项目招投标阶段，一定要本着公平、公正的原则，严格遵循招标计划，根据方案版目标成本做好合约规划并编制招采计划，。在进行招投标的时候，根据实际情况来确定招标方法，是采用邀请招标、竞争谈判还是直委。在招标和材料采购的过程中，执行多次报价、货比三家和最低价中标的准则，同时完善投标单位的资格预审、广泛吸收各类承包商，以充分实现市场竞争，尽可能降低成本预算。由于招标的过程中涉及的部门比较多，例如工程、设计、成本、招采等，在此阶段各条线要协同合作，确保工程建设能够得到稳定发展，同时为后续工程竣工和结算的有序进行打下良好的基础。
（四）施工阶段的成本控制措施
目标成作为成本控制措施的主要部分。为了有效地确保项目的工程质量的同时又能强有效地控制成本，项目建设阶段需要根据施工图纸、市场价格因素等来制订精准的施工图版目标成本。每个项目都要建立奖惩制度，监督和鼓励员工科学控制成本，不得突破目标成本。在施工阶段发生的设计变更和工程签证导致的费用增加是工程成本控制的重难点，需要项目上的各条线的成员共同配合，完善设计变更和工程签证的制度流程。变更前严格进行成本评审，项目各条线负责人签字确认，涉及金额大有必要的要上会讨论，变更和签证内容现场施工完成后，及时让施工单位上报费用，争取做到“一月一清”。公司总部需要注意动态成本的监管，对于超成本的情况及时发出预警，要求项目及时调整，做好成本科目的结转工作。
（五）竣工验收阶段的成本控制措施
在竣工结算过程中，通过查阅相关工程建设的项目资料，来合理、客观、准确的核对施工质量，仔细审查项目的各个方面，如附属工程的建造成本、材料用量、材料差价、设计的变更签证、工程类别、隐藏工程的验收记录、定额套用等情况，为有效避免因计算出错而造成的少算或多算工程价款等现象。项目完成时的最终帐户是评估和分析投资回报的基础。竣工结算后要配合财务做好财务清算工作，完善的财务责任制度可以准确反映项目的实际成本和投资回报率。最终结算应基于实物数量和货币指标。房地产建设项目的运营处于最后阶段，花费的总投资构成相应的资产。
（六）期间成本控制措施
期间费用主要包括销管财三大费用。由于房地产业务是周期性变化的，期间成本的灵活性很高，因此有必要加强计划期间成本的管理，可进行期间成本费用总控管理。
结论
房地产项目全过程的精细化成本管理和成本控制对于减少资本浪费和提高建筑质量具有积极意义。根据项目的性质和房地产公司的运营状况，员工将制定完整而复杂的管理和成本控制措施，以保护公司的利益并提高公司的竞争力。
参考文献
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